автореферат диссертации по философии, специальность ВАК РФ 09.00.00
диссертация на тему: Экономико-правовые условия новых земельных отношений в Российской Федерации

Полный текст автореферата диссертации по теме "Экономико-правовые условия новых земельных отношений в Российской Федерации"

11-1

1478 А. А. КУЗЬМИН

Докторант \VIDU

ЖОМОМИХО-ШЯФОВЪШ (услсхюся Я(жь1Хжшль!НЬ1ХстскоШЕЮСй:® (ЮССМЙСКРЙ ФЕ4ХЕ<РЯ'ЦЮ{: ЯСЛГО&КЯ, ЗЯШЖКЛФЯ'ВО

Доклад на соискание учёной степени Доктора философии ( РкХ>) Направление: экономика и право; организация и управление

Научный руководитель: доктор философии (Рк. Д),

Кузнецов В. В.

Москва 2010

Всемирный Информационно- Распределённый Университет Докторант: Кузьмин Артем Александрович

Научные консультанты: доктор философии Мезенцев А.Н.

доктор философии Смоляков В.Н.

Издательская лицензия от © Автор

20 июня 1997 года № 016241 © НТЦ "Развитие"

ГО..

ВВЕДЕНИЕ.

СОФЪФЖЯЯШ

стр .1-5

Глава I. Земельные отношения в Российской Федерации в первом десятилетии XXI века: история, право, экономика и политика........................5

§ 1.1. Земельные отношения в России и Российской Федерации: этапы и

различия, реформы и правовые акты................................................................................................5-12

§ 1.2. Земельные производные понятия: нормативные акты их роль и значение

в новой экономической формации в Российской Федерации................................13-20

§ 1.3. Трансформация земельных участков в правовое поле: независимость и

собственность.......................................................................................................................20-25

Глава II. Земельный участок и правовые сделки с ним в новых

экономических условиях..........................................................................26

§ 2.1. Нормативно- правовые акты, их роль и значение в оформлении

земельных участков и долей............................................................................26-33

§ 2.2. Распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой

собственности.........................................................................................................................................33-44

§ 2.3. Земельный участков через призму купли-продажи.................................44-50

Глава III. Оборот земель сельскохозяйственного назначения: методы, формы

и контроль..........................................................................................................................50

§ 3.1. Оборот земель сельскохозяйственного назначения: формы, методы, права

и обязанности государства и гражданина..............................................50-58

§ 3.2. Основные параметры перевода земельных участков из одной категории в

другую.........................................................................................................................................58-66

§ 3.3. Правовые нормы земельного контроля: сущность и значение...... 66-73

ЗАКЛЮЧЕНИЕ....................................................................................73-76

ЛИТЕРАТУРА

76-82

ВВЕДЕНИЕ

Российская Федерация, по сути дела, еще молодое правовое государство. Основные права гражданина и человека заложены в Конституции страны, принятой всенародным голосованием в 1993 году 12 декабря1 Конституция Российской Федерации формирует в своем содержании гражданское право.

Гражданское право берет свои истоки от Римского права. В Римском праве сложились и были развиты такие важнейшие правовые понятия, как правовой статус, личность (лицо), сроки, брак и другие. Особое место в Римском праве занимают правовые установки гражданско-правовой собственности (наследник, наследователь, выморочное имущество2, трансмиссия3, легат4 и т.п. Римскому праву по сей день уделяется огромное внимание во всем мире и в Российской Федерации. Достаточно назвать работы таких ученых как: Дмитриев Ю.А., Златопольский A.A. "Гражданин и власть" - М., 1994; Козлов Е.И., Кутафин O.E. Конституционное право России. - М., 1995; Румянцев О.Г Основы конституционного строя России. - М., 1994; Коваленко А.И. Основы конституционного права Российской Федерации. - М. 1994; Дмитриев Ю.А. Правовое положение человека и гражданина в Российской Федерации. - М., 1992; Авакьян С.А. Конституция России: природа, эволюция, современность. - М., Галанза П.Н. Государство и право Древнего Рима. М., 1963; Дождев Д.В. Римское частное право. Учебник для вузов. - М., 1997; Косарев А.И. Римское право. - М., 1993; Омельченко O.A. Основы римского права. - М., 1994; Пере-торскин И. С. Дигесты5 Юстиниана6,- М., 1956; Хвостов В.М. Система Римского права. - М., 1996 и так далее.

Говоря о судебной защите гражданина и человека следует сразу заметить важность - гражданского процесса. Основы гражданского процесса заложены в Гражданско-процессуальном кодексе Российской Федерации7 Гражданский процесс представляет собой отраслевую науку, разрабатывающую проблемы и защиты интересов граждан в сфере гражданско-правовых отношений8 Граж-

' Конституция Российской Федерации. Федеральный закон "О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации" Регламент Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации. - М.: Издание Государственной Думы, 2007. С. 21-60.

Выморочное имущество - имущество, переходящее к государству по праву наследования (по закону). (См. Краткий юридический словарь / Под ред. А.Н.Азрипияна. - 2-е изд. доп. - М.: Институт новой экономики. 2007. С 245.

} т

1 рансмиссия наследования - переход права на принятие наследства к наследникам наследника, умершего по-

сле принятия наследства и не успевшего принять его в установленный срок. (Там же, с. 986).

'' Легат - (завещательный отказ) в Римском праве - распоряжение наследователя, содержащееся в завещании,

представляющее определенному лицу (легатарию) право или иную выгоду за счет наследственного имущества ( Гам же, с. 316).

5 Дигссты - (иначе пандекты); в Древнем Риме правовые сборники систематически расположенных кратких из-

менении из законов н сочинений юристов. (См. Тихомиров Л. В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М Ю.Т1гхомирова. - М. 1997. С. 117

' Юстиниан 1 - (482-565) - Византийский император Провел кодификацию Римского права (Корпус Юрис "Ци-вилис) (См Краткая Российская энциклопедия Том 3. - М Большая Российская энциклопедия ОНИКС 21 век, 2003. С. 899.

Граждапско-процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 года № 138-ФЭ. С изменениями 30 июня 2003 года. 7 июня. 28 июля, 2 ноября, 29 декабря 2004 года и другими изменениями. * Вамдышев,В., Дерпова,Д.В. Гражданский процесс: схемы - М.: Юрайг-М, 2001. С. 3.

данское процессуальное право представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих порядок рассмотрения и разрешения судом гражданских дел, а также порядок принудительного исполнения судебных постановлений.

Гражданскому процессу в российской науке уделяется огромное значение. Ученые и практики страны в данном направлении пытаются постоянно совершенствовать систему гражданско-процессуальных прав. Отметим несколько трудов в данной области: Власов A.A. Гражданско-процессуальное право. - М. 2004; Васин В.Н. Гражданский процесс. М., 2005; Жуйков В.М. Проблемы гражданско-процессуального права. - М., 2001; Рыжаков А.П. Комментарии к гражданско-процессуальному кодексу Российской Федерации. М., 2003; Юдин A.B. Злоупотребление процессуальными правами в гражданском судопроизводстве. - СПб, 2005; Лебедев М.Ю. Гражданский процесс: Краткий курс лекций. - М., 2004 и множество других работ известных юристов, практиков и законодателей новой России.

Реформируя правовую базу государства, Россия многое заложила в свои законы взятые основы именно Римского права. В своем понятии Государственное право есть отрасль права, которую образуют государственно-правовые нормы, закрепляющие основы общественного строя и политики, правовые положения граждан, их права, свободы и обязанности, национально-государственное устройство и систему государственных органов1

В зависимости от содержания гражданское право разделяют на имущественные и неимущественные правоотношения. Каждый гражданин РФ имеет право на жизнь, на охрану личного достоинства, на свободу и личную неприкосновенность, на неприкосновенность жилища, на свободное передвижение по стране, свободный выезд за ее пределы и возвращение без каких-либо помех, на свободу совести, а также процедурные права: гарантия судебной защиты, получение квалифицированной судебной помощи2

Конституция Российской Федерации - основной закон В котором в статье 2 сказано: "Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства" Только в свободном и справедливом обществе каждый законопослушный гражданин вправе требовать для себя надежных правовых гарантий и государственной защиты, - говорится в одном из Посланий Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерацию3 Это, как бы основное правило гражданина Российской Федерации. Его основное гражданское право.

Исходя из выше сказанного в Конституции Российской Федерации заложено право частной собственности, в том числе и на право владения частной собственностью на землю.

1 Тихомиров,Л.В., Тихомиров,М.Ю. Юридическая энциклопедия / Пол ред. М.Ю.Тихомирова. - М.: 1997 С. 93.

2 Ткач.М.И. Домашняя юридическая энциклопедия. - М.: РИПОЛ КЛАССИК, 2004. С. 99-100.

3 Послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации (О положении в стране и основных направлениях внутренней и внешней политики государства). - М.. ФГУГ1 Издательство "Известия". 2005. С. 8.

Земля всегда выступала в роли камня преткновения в гражданском обществе и в российском в том числе. По этому встав на путь реформирования экономики страны, в Российской Федерации первым делом была проведена земельная реформа. Этому способствовал ряд законодательных актов, о которых будет сказано ниже.

Назовем только два основных. Это Гражданский кодекс Российской Федерации и Земельный кодекс Российской Федерации, ибо в них заложено основное право собственности на землю.

Земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению с иными природными ресурсами земля выполняет наиболее широкие и значимые функции в системе общественных отношений, поэтому вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель, являются на сегодняшний день одними из наиболее актуальных.

Система принципов государственного регулирования земельных правоотношений динамична. Со временем одни принципы отмирают, а новые появляются. До 1991 г. в стране четко соблюдался принцип монопольного права государственной собственности на землю. Граждане и юридические лица могли получить земельные участки только на условиях вторичного пользования. В процессе проводимой земельной реформы введен принцип многообразия и равноправия всех форм собственности на землю и установлена плата за пользование земельными участками. Сами принципы являются руководящим началом в регулировании земельных правоотношений и не могут противоречить нормам земельного права.

Основные принципы государственного регулирования земельных правоотношений вытекают из общих правовых (конституционных) и отраслевых принципов земельного законодательства, а также и особенностей земли как: объекта земельных отношений.

Цель исследования. Изучить и проанализировать указанные и обозначенные в начале введения понятия, их применительные возможности в российской государственности. Рассмотреть правоприменительную практику земельных отношений в Российской Федерации.

Потому как: результатом земельной реформы последних десяти лет, явилось ограничение государственной монополии собственности на землю; прошло массовое перераспределение земель в народном хозяйстве; создан слабый, но регулируемый государством земельный рынок, призванный обеспечить вовлечение земельных участков и земельных долей в экономический оборот, что позволит создать конкурентную среду для существования всех форм земле-

владения и землепользования: купли-продажи, аренды, залога, дарения, доверительного пользования и другое.

Однако, ожидания в обществе, которые были связаны с демонополизацией земельных отношений во многом не оправдались: земля еще не обрела рачительного хозяина. Поэтому углубленное рассмотрение научных проблем становления новых земельных отношений является актуальным.

Основная задача. Изучить в Российской Федерации новые формы и методы, организации и управления сельскохозяйственным производством. Права и обязанности государства и сельхозтоваропроизводителя.

Цель исследования является изучение особенностей трансформации земельных отношений в России, выявление факторов, влияющих на этот процесс и выработка направлений по их совершенствованию.

Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи: проанализировать генезис земельных отношений в России, уточнить понятие и определить сущность новых земельных отношений на современном этапе;

- изучить особенности регулирования земельных отношений в отечественной и зарубежной практике;

- исследовать процесс становления и развития в России рыночных земельных отношений;

- проанализировать опыт и результаты деятельности государства в становлении института частной земельной собственности и механизма его регулирования на современном этапе;

- на основе анализа трансформационного процесса выявить и осмыслить тенденции в формировании новых земельных отношений.

Новизна исследования:

а) На основе анализа современных тенденций трансформационного процесса дана развернутая трактовка новых земельных отношений, которые, по мнению автора, не ограничиваются правоимущественными отношениями, а представляют собой отношения субъектов к земле как национальному богатству и отношения между субъектами по поводу хозяйствования на земле.

б) Показано, что характер новых земельных отношений в России определяет экономическое сознание хозяйствующих субъектов, формировавшееся под влиянием многолетнего господства общинного землепользования, монополии государственной собственности на землю и командно-административного стиля хозяйствования.

в) Обоснованы методологические подходы к исследованию новых земельных отношений в период перехода к рыночной экономике, в том числе:

- для сохранения и повышения роли земли как фактора производства во всех сферах экономики преобладающее значение имеет не только форма собственности на землю, но и сочетание государственного (внерыночного) и рыночного воздействия на преобразование земельных отношений;

- на современном этапе земельные отношения необходимо рассматривать как динамическую систему, допускающую различные изменения, развитие, возникновение новых и отмирание старых частей и связей между ними.

Полученными и изложенными аналитическими данными привлечь простого гражданина к пониманию своих прав и обязанностей в использовании земли для развития рыночных отношениях в стране.

Глава I. Земельные отношения в Российской Федерации в первом десятилетии XXI века: история, право, экономика и политика

£ 1.1. Земельные отношения в России и Российской Федерации: этапы и различия, реформы и правовые акты.

Земельный строй в нашей стране был кардинально изменен после революции 1917 г. II Всероссийским съездом Советов 26 октября (8 ноября) 1917 г. был принят Декрет "О земле"1, который явился основой развития советского земельного законодательства. Декретом "О земле" помещичья собственность на землю отменялась немедленно и без всякого выкупа. Помещичьи имения, равно как и се земли, удельные, монастырские, церковные со всем живым и мертвым инвентарем, усадебными постройками и всеми принадлежностями переходили в распоряжение земельных комитетов и уездных Советов крестьянских депутатов. Земли рядовых крестьян и казаков не подлежали конфискации. Они оставались за ними в трудовом пользовании.

Декрет "О земле" стал юридическим основанием земельных преобразований в России, суть которых заключалась в том, что был ликвидирован земельный строй, базировавшийся на частной собственности и утверждался новый земельный правопорядок, при котором земля объявлялась всенародным достоянием.

Положения Декрета "О земле" были развиты и конкретизированы в Декрете ВНИК от 19 (6) февраля 1918 г. "О социализации земли"2, в котором предусматривалась необходимость перехода к коллективным формам хозяйствования в земледелии и создания для них преимуществ перед единоличными, в Декрете от 30 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах"3 и других нормативных актах. Высшее законодательное закрепление национализации земли, ее недр, вод и лесов получила в Конституции РСФСР 1918 года "частная собственность на землю отменяется и весь зе-

1 СУ РСФСР. 1918. №25.

2 РСФСР 1918. № 25. Ст. 346.

1 РСФСР. 1918. №25. Ст. 674.

мельный фонд объявляется общенародным достоянием и передается трудящимся без всякого выкупа, на началах уравнительного землепользования1

Право государственной собственности на землю стало краеугольным камнем советского земельного законодательства. Поэтому в последующие годы законодательство развивалось на основе последовательной реализации принципа права государственной собственности на землю и иные природные ресурсы и производного от него землепользования. Использование земли допускалось, как правило, только на титуле права пользования землей.

22 мая 1922 г. был принят Закон о трудовом землепользовании2, 30 октября 1922 г. - Земельный кодекс РСФСР3 Все граждане РСФСР имели право обрабатывать землю своим трудом. Право трудового землепользования имело бессрочный характер.

15 декабря 1928 г. были приняты Общие начала землепользования и землеустройства4, в которых было закреплено понятие единого государственного земельного фонда и определена компетенция государственных органов по правлению им. В Общих началах были закреплены также: право трудящихся на землю, меры поощрения коллективных форм землепользования, нормы по аренде земли и найму труда в сельском хозяйстве.

После сплошной коллективизации и ликвидации кулачества как класса положения, касающиеся аренды земли и найма труда, были отменены постановлением ЦИК и СНК СССР от 1 февраля 1930 г. "О мероприятиях по укреплению социалистического переустройства сельского хозяйства в районах сплошной коллективизации и по борьбе с кулачеством"5

3 сентября 1932 г. было принято постановление ЦИК и СНК СССР "О создании устойчивого землепользования колхозов"6, в соответствии с которым при сохранении незыблемости государственной собственности на землю за каждым колхозом закреплялась земля, находящаяся в его трудовом пользовании, и запрещались всякие переделы.

Примерный устав сельскохозяйственной артели, принятый Вторым Всесоюзным съездом колхозников-ударников, был утвержден СНК СССР и ЦК ВКП(б) 17 февраля 1935 г.7 Примерный устав предусматривал, что земля закреплялась за артелью в бессрочное пользование, т.е. навечно закреплялось право на приусадебное землепользование колхозных дворов и устанавливались размеры приусадебного землепользования.

Конституция СССР 1936 г. признала землю, ее недра, воды и леса в СССР государственной собственностью, т.е. всенародным достоянием. Земля, занимаемая колхозами, закреплялась за ними в бесплатное и бессрочное пользование, т.е. навечно. Каждый колхозный двор мог иметь в пользовании небольшой

'СУ РСФСР 1918. .№51. Ст. 582.

2 СУ РСФСР. 1918. № 30. Ст. 426.

3 СУ РСФСР 1918. №25. Ст. 901.

4СЗ СССР 1928 №24.

5СЗСССР. 1930. №31.

6СЗ СССР. 1932. №66. Ст.

7СЗ СССР. 1935. № 11. Ст.

приусадебный участок земли и в личной собственности подсобное хозяйство на этом участке.

Все последующие законодательные и нормативные акты, в частности, Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, принятые 13 декабря 1968 г.1 игравшие важную роль в регулировании земельных отношений, исходили из принципа права к исключительной государственной собственности на землю и произведенного от него труда - права пользования землей.

Первой попыткой восстановить право частной собственности на землю было закрепление титула "пожизненное наследуемое владение" в ст. 5 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле2, принятых 28 февраля 1990 г. Впоследствии это было закреплено и в российском законодательстве.

Установление права частной собственности на землю в России относится к периоду аграрной реформы начала 90-х годов. Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе"3 (ст. 2) предусматривал, что земельные участки для производства сельскохозяйственной продукции предоставляются государством в пользование, владение или собственность. Согласно ст. 4 данного Закона в собственность граждан могут передаваться земельные участки для ведения личного подсобного крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства, на этих земельных участках собственник имел право возвести жилой дом и хозяйственные постройки.

22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"4 (в ред. от 24 декабря 1993 г.). Статья 1 этого закона допускает возможность использования земельных участков крестьянскими (фермерскими) хозяйствами на титуле права собственности. Гражданин, имеющий земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, может обладать им на праве собственности (ст. 10).

24 декабря 1990 г. был принят Закон РСФСР "О собственности в РСФСР"5, ч.2 ст.6 которого также предусматривала, что земельные участки могут находиться в частной собственности.

Окончательно право частной собственности на землю было закреплено в Земельном кодексе РСФСР от 25 апреля 1991 г.6 (с изм. и доп. от 28 апреля. 24 декабря 1993 г.). Так, ст. 1 ЗК РСФСР подтверждалось многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, частной, коллективно-долевой форм собственности, а ст. 7 специально регулировала вопросы предоставления земельных участков гражданам в частную собственность для различных целей.

'ВВС СССР 1968. №50. Ст. 485.

2 ВВС СССР, 1990. № 10. Ст. 129.

3 Там же.

' ВВС РСФСР 1990. № 36. Ст. 324; СЛИП РФ. 1993. № 52. Ст. 5085.

5 ВВС РСФСР. 1990. №30. Ст. 416.

6 ВВС РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768; САПП РФ. 1993.

Позднее право частной собственности на землю получило свое конституционное закрепление. Согласно ст. 9 Конституции РФ, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Так, в России были заложены основы правового регулирования отношений частной собственности на землю'1

За реформируемый период по собственности и земельным отношениям было принято в Российской Федерации не одно постановление, распоряжение, указы, которые легли в основу законодательной деятельности парламента страны. Так, законом РСФСР от 14 июля 1990 года № 103-1 "О собственности на территории РСФСР"2 устанавливались основные параметры частной собственности; Законом РСФСР от 22 ноября 1990 года № 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"3 устанавливались новые правила и порядки наследования и распоряжения земельными площадями и участками; Гражданский кодекс Российской Федерации4, закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"5 № 66-ФЗ от 15 апреля 1998 года; Земельный кодекс Российской Федерации6, Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"7 № 101-ФЗ и ряд других законодательных актов, позволяющих иметь гражданам в собственности земельные участки, владеть ими и распоряжаться. В том числе и правом купли-продажи наделен собственник земельного участка.

Поддерживая и укрепляя законные права человека в Конституции РФ на свободную экономическую деятельность Президент страны в своем Послании Федеральному Собранию Российской Федерации говорит: Мы не можем рассчитывать на серьезные долгосрочные инвестиции, если не будут обеспечены права собственности и рыночный оборот земельных участков"8 Земля и собственность всегда были, являются и будут являться главными особенностями любого государства при любой политической системе. По этому объявив реформы и преобразования, встав на путь рыночных экономических условий Российская Федерация начала реформу законодательной базы. Так появился закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"9; "О плате за землю"10; "О продовольственном обеспечении населения Российской Федерации"11, были приняты специальные постановления Президиума Верховного Совета РСФСР. Се-

' Попов В.М. Агрономическая тетрадь начинающего фермера. - М.: НТЦ "Развитие. 1999. С. 3.

2 Ведомости РСФСР, 1990, № 7, ст. 101.

3 Ведомости РСФСР, 1990, № 26, ст. 325.

4 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой, части второй части третьей (постатейный) с постатейными материалами. Автор комментариев и составитель Борисов А.Б. Издание 3-е, переработанное и дополненное. - М: Книжный мир, 2004. (1159 с).

Российская газета, 2002, 26 марта, № 53.

6 Парламентская газета, 2001, 30 октября, № 204-205.

7СЗ РФ, 2002, №30, ст. 3018.

" Послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию. Порядок во власти - порядок в стране (о положении в стране и основных направлениях политики Российской Федерации). - М.: "Известия" 1997, С.49.

9 Ведомости РСФСР, 1990, № 26, ст.324, 325.

10 Ведомости РСФСР, 1991, № 44, ст. 1425.

11 Ведомости РФ, 1992, № 30, ст. 1815.

годня государственный земельный строй (как часть политической системы) регулирует виды и формы собственности на землю, систему управления земельными ресурсами, систем" землепользования и землеустройства, права и обязанности субъектов земельных отношений, систему платы за пользование землей и другие важнейшие вопросы земельной политики.

Важнейшим аспектом земельных отношений является юридическое обеспечение прав на землю, включая собственность, владение, пользование, распоряжение ею. При этом определяются не только рациональные соотношения территорий различных форм собственности, но и их разграничение.

Земельная реформа как основа экономических и социально-политических преобразований в России имела целью перераспределение земли в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, устранения монополии на землевладение, рационального использования и охраны земель на территории РСФСР, а также создание условий для повышения эффективного использования земли, увеличения социального, инвестиционного и производственного потенциала земельных ресурсов.

При проведении земельной реформы самым дискуссионным стало решение проблемы установления порядка приватизации и оборота земель сельскохозяйственного назначения, поскольку эти земли традиционно считаются наиболее ценной категорией земель.

Землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой сельских и городских поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (статья 77 Земельного кодекса Российской Федерации - ЗК РФ).

Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, виноградники и другие многолетние плодовые насаждения) и на несельскохозяйственные угодья (внутрихозяйственные дороги, полезащитные лесополосы, не входящие в земли лесного фонда сельские леса и древесно-кустарниковая растительность, не входящие в земли водного фонда замкнутые водоемы, земли под зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также неудобья в виде оврагов, песков, солончаков, болот и т. п.).

Реорганизация колхозов и совхозов осуществлялась одновременно с реализацией постановления Президиума Верховного Совета РСФСР и Совета Министров РСФСР от 15 марта 1991 года "О дополнительных мерах по ускорению проведения земельной реформы в РСФСР" В соответствии с этим постановлением разрешаюсь изымать у колхозов и совхозов без их согласия все неиспользуемые ими земли, а также до 10 процентов площади используемых сельскохозяйственных угодий. Изъятые земли зачислялись в фонд перераспределения земель, из которого затем органы местного самоуправления предоставляли земельные участки гражданам для создания крестьянских (фермерских) хозяйств,

ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства.

Таким образом, колхозы и совхозы "потеряли" по 10 процентов сельскохозяйственных угодий. Оставшиеся у них 90 процентов сельскохозяйственных угодий были поделены на условные земельные доли без определения их границ на местности. Такие земельные доли могли передаваться в собственность граждан. Право на получение земельной доли в собственность получили работники сельскохозяйственной организации, пенсионеры этой организации, а также работники предприятий здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли, питания, образования, расположенных на территории этой сельскохозяйственной организации. Пенсионеры объектов социальной сферы на селе прав на земельную долю не получили.

Таким образом, создаваемые новые сельскохозяйственные общества, товарищества и кооперативы получили право на использование только несельскохозяйственных угодий на праве постоянного (бессрочного) пользования. Вопрос об использовании сельскохозяйственных угодий и имущества бывших колхозов и совхозов необходимо было решать на добровольных договорных отношениях с гражданами - собственниками земельных долей и имущественных паев.

Практика применения Закона (вступил в силу с 27.01.2003, через шесть месяцев после официального опубликования) показала, что в него необходимо внести целый ряд изменений и дополнений.

В качестве базового принципа, на котором основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, выделен принцип сохранения целевого использования земельных участков. Этот принцип предполагает обязанность стороны, приобретающей земельный участок сельскохозяйственного назначения, использовать его только для целей ведения сельскохозяйственного производства.

Законом также определен принцип, в соответствии с которым в законодательстве может быть установлен предел общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, находящихся одновременно в собственности одного гражданина и (или) юридического лица, Введение подобного принципа продиктовано задачей противостоять возникновению на рынке сельхозтоваропроизводителей монополистов.

Определенный интерес представляют подпункты 3 и 4 пункта 3 статьи 1 Закона. В подпункте 3 изложен принцип (для других категорий земель он не устанавливался), в соответствии с которым субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование обладает преимущественным правом на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже. Этот принцип отражает стремление законодателя предоставить государству и органам местного самоуправления приоритетные права на рынке сельскохозяйственных земель. Участие государства, его рег7лирующая роль особенно важны при формировании конъюнктуры спроса и предложения на рынке земель сельскохозяйственного назначения.

Иначе (по сравнению с прежней редакцией) изложен и принцип преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (подпункт 4 пункта 3 статьи 1 Закона). Законодатель установил, что преимущественным правом на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности обладают другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собствен}юсти, либо использующие этот участок сельскохозяйственная организация или гражданин — член крестьянского (фермерского) хозяйства. В то же время содержание права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности сохранило свою специфику. Согласно новой редакции комментируемого принципа таким правом обладают как другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, так и использующие этот земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин член крестьянского (фермерского) хозяйства, что оправдано с точки зрения целевого использования земель сельскохозяйственного назначения (пункт 1 статьи 77 ЗК РФ) и необходимости поддержки деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных организаций, использующих соответствующий земельный участок.

Указанные принципы нашли отражение в рамках норм статей 8, 9 и 12 рассматриваемого Закона.

Пункт 5 статьи 1 Закона запрещает субъектам Российской Федерации принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В пункте 4 статьи 1 Закона введен запрет на приватизацию земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севере и отгонными пастбищами. Запрета на приватизацию иных земель не установлено.

Поправки, предложенные рядом субъектов Российской Федерации и некоторыми депутатами Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации (Госдума) о введении запрета на приватизацию земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, водоемами, лесополосами, мелиоративными объектами и мелиоративными системами, научно-исследовательскими и учебными заведениями, племенными и элитно-семеноводческими хозяйствами, используемые для утилизации сточных вод и других отходов животноводческих комплексов, птицефабрик, а также земли тепличных комбинатов, звероводческих хозяйств, госплемконезаводов и иных специализированных сельскохозяйственных организаций были отклонены при рассмотрении законопроекта во втором чтении.

Одновременно субъектам Российской Федерации было предоставлено право устанавливать своими законами дату, с которой на территории конкретного субъекта Российской Федерации будет разрешена приватизация перечисленных земель сельскохозяйственного назначения. Однако если они эту дату не

определят, то в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 191 приватизацию таких земель можно осуществлять с 1 января 2004 года

Отметим, что за годы реформы в стране ликвидирована монополия государственной собственности на землю, введена плата за пользование земельными участками, существенно реформирована система управления земельными ресурсами, формы хозяйствования на земле. Многие федеральные нормативные акты и отдельные правовые нормы землеустройства.

Приняты и вступили в силу Земельный" и Налоговый кодексы Российской Федерации3, федеральные законы: "О разграничении государственной собственности на землю4, "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"5, "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую"6, "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"7, "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"8, "О личном подсобном хозяйстве"9 и другие. Все они легли в основу рыночной экономики Российской Федерации.

Проблемы формирования системы землеустройства и структуры управления этой системой органически связаны с проведением земельной реформы и они должны обеспечивать главные цели земельной реформы, то есть:

- способствовать переходу к многообразию форм собственности и хозяйствования на земле;

- реализовать декларированное реформой социально справедливое и экономически обоснованное перераспределение земель;

- способствовать реальному воздействию экономического, правового и административного механизмов регулирования земельных отношений;

- обеспечить, в определенной мере, стимулирование рационального использования и охраны земли.

Эти, можно сказать, основные аспекты, которые заложены и в закон "О землеустройстве"10 - основной закон, который позволяет привести вопрос землеустройства в правовое поле.

Обеспечить правом граждан Российской Федерации землевладением и землепользованием на основе Конституции Российской Федерации и других федеральных законов.

1 Калинин Н.И. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации / Имущественные отношения в РФ. № 6 (57). 2006.

2 Парламентская газета, 2001. 30 октября, № 204-204.

3СЗРФ, 1998, №31. Ст. 3824.

* Парламентская газета, 2001, 20 июля, № 134.

5 Российская газета, 2002, 27 июля, № 137.

6 С3 РФ, 2004, № 52, часть 1, ст.5276.

7 Российская газета, 1995,№ 170. 1 сентября.

8 Ведомости РСФСР, 1990, № 26. Ст. 324.

9СЗ РФ. 2003, № 28. ст 2881.

10 Российская газета, 2001, 23 июня, № 118-119.

$ 1.2. Земельные производные понятия: нормативные акты их роль и значение в новой экономической форлшции в Российской Федерации.

Земля... С ней связаны наши радости, тревоги, заботы. От нее зависит экономика, процветание, благополучие каждого человека. В сельском хозяйстве земля имеет две функции: она одновременно выступает предметом и средством труда. На сегодняшний день в Российской Федерации проблемы сельского хозяйства являются первоочередными. О правовой основе, об особенностях содержания отношений, объектом которых являются земли сельскохозяйственного назначения на современном этапе экономического развития России, и пойдет речь в данной работе. Так как сегодня, по нашему мнению, главная задача всего общества быстрее отрегулировать правовые и экономические отношения сельского хозяйства. Ведь особая роль земли в жизни человечества обусловлена тем, что она выступает в качестве источника получения продуктов питания для населения и сырья для ряда отраслей промышленности. По этому, реформируя правовые отношения с землей, государство вынуждено и реформировать законодательную базу в этой отрасли.

История человечества - это история взаимоотношения человека с землей. В меру своих познаний, опыта и культуры каждый понимал землю по-своему. Для одних земля-свобода, радость, богатство, для других - неволя, - алчность, зависть. Для крестьянина-мужика исстари действует закон природы: работает земля - жизнь радуется, не работает земля - жизнь печалится. И сильнее всех среди живших и живущих на земле ощутил это сердцем тот, кто вкладывал и вкладывает в нее, кормилицу, свои пот и любовь, от которых с трепетной надеждой ждет ответа - дара хлебородного. Великий классик в экономике Вильям Петти (1623-1687 гг.) очень верно подметил роль земли и труда в человеческом обществе, сказав: "Труд - есть отец богатства, земля - его мать

28 сентября 2001г. Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации приняла Земельный кодекс Российской Федерации1, который был введен в действие с 30 октября 2001 г. Однако принятие Земельного кодекса не поставило точку в проведении реформы. Позже были приняты федеральные законы "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и "О разграничении государственной собственности на землю" С принятием этих законов, к середине 2002 года сформировалась основа нормативно-правовой базы проведения земельной реформы. К основным федеральным нормативным актам, регулирующих отношения, объектом которых являются земли сельскохозяйственного назначения, относятся: Земельный кодекс, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

Естественно Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс РФ эти и другие нормативно-правовые акты и регулируют сегодняшние земельные отношения в России. Сегодня в России, дачные земельные участки,

1 СЗ РФ. 2001 г. №44. Ст. 4147.

гаражные, садово-огороднические продаются и покупаются на законном основании.

Спорным остается вопрос купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. Принятый Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" решает эту проблему частично.

Огромное экономическое, политическое и социальное значение земли в жизни общества обусловлено тем, что она являлась в течение многих веков первоначальным источником всякого богатства. В истории человеческого общества земельные отношения всегда играли большую роль и занимали особое место в системе общественных отношений, земля была одним из объектов ожесточенной борьбы1

Земля отнюдь не утратила своей огромной экономической роли и поныне. Более того, значение земельных отношений постоянно возрастает. Земельные отношения охватывают огромную сферу общественных отношений по поводу использования и охраны земли и связанных с нею объектов природного и искусственного происхождения. Земля - основа жизни и деятельности любого человеческого общества Она представляет собой главный объект хозяйственной деятельности человека. Почва - плодородный слой земли - является основой для ведения сельскохозяйственного производства.

Земля существует без всякого содействия со стороны человека как всеобщее условие и предмет человеческого труда Земля - территориальный базис существования и деятельности людей, естественное средство производства.

Это принципиально важное свойство земли нашло свое отражение в ст.9 Конституции РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются, и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории2

Земля относится к числу неуничтожимых природных ресурсов. Можно уничтожить плодородный почвенный слой, однако землю как пространственный территориальный базис, как правило, уничтожить нельзя, хотя, конечно, современные технические возможности, которыми обладает человек, позволяют создать условия, непригодные для проживания людей вследствие градации окружающей среды. В связи с этим земля, являющаяся местом существования человеческого общества в обозримом будущем обладает признак незаменимости.

Земля как объект общественных отношений, даже в тех случаях, когда к ней прикладывается человеческий труд, в нее вкладываются денежные средства, продолжает оставаться объектом природы. В этом и состоит одна из основных особенностей земли в качестве объекта общественных отношений и собственно самих земельных отношений.

Согласно ст. 130 ПС РФ, земельные участки, как и некоторые другие объекты, относятся к недвижимым вещам. Под недвижимостью понимают также здания, сооружения, капитальные устройства, т.е. искусственные объекты; тес-

1 Аксенок, Г.А. Земельные отношения в СССР. М., 1958. С. 8.

2 Конституция РФ. Ст. 9 ч. 1.

но связанные с землей и неотделимые от нее (ст. 552-555)1 В таком понимании недвижимость означает объекты, которые имеют самостоятельную хозяйственную или иную ценность.

Уже более двух столетий в нашей стране идут споры по проблеме земельных отношений. Говоря об исключительной важности этой проблемы, Ф.М. Достоевский иисал: "И если есть в чем у нас в России наиболее теперь беспорядок, так это во владении землей. И покамест это не устроится, не ждите твердого устройства и во всем остальном"

Причина неурегулированности земельных отношений заключается не в том, что эта проблема архисложна и многогранна. Главное, она чрезвычайно идеологизирована.

И хотя Конституция и президентские указы фактически разрешали уже с 1993 года свободный оборот земли, на деле он отсутствовал. Попытки реализовать Конституционные положения (ст. 9, ст. 36) и принять Земельный кодекс длились более 7 лет.

Многолетняя задержка с принятием этого важнейшего для развития экономики документа, объявлялась небольшим пунктом в тексте статьи, согласно которому она вступает в силу, только после принятия Земельного кодекса Принятие последнего, в свою очередь, застопорилось на вопросе о купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения, вокруг которого на протяжении многих лет шли политические дебаты.

В 2002 году последний спорный момент по поводу сельскохозяйственных земель был разрешен, и в январе 2003 года был введен в действие закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"2

Земельный кодекс статьей 15 разрешает частную собственность гражданам и юридическим лицам.

Хронологическая последовательность правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации такова. За последние 12 лет на территории России созданы основы нового земельного строя: ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности, проведено бесплатное перераспределение земли в пользу граждан, введено платное землепользование; основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность: земли, лесного фонда, природоохранные и иные наиболее ценные земли находятся в государственной собственности; выполнены значительные объемы земельных кадастровых работ, созданы объективные условия оборота земли.

В статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации сказано, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов. Начало всему этому процессу было положено:

1 Гражданский кодекс РФ. Ст. 552 - 555.

2 Федеральный закон от 24 июля 2002 г., № 101-ФЗ / Российская газета, 2002, 27 июля, № 137.

В статье 9 Конституции Российской Федерации (от 12 декабря 1993 года) определено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной собственности. Владение, пользование и распоряжение землей, другими природными ресурсами осуществляется собственниками свободно, если не наносят ущерб окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других граждан (лиц).

Гражданский, кодекс, принятый Государственной. Думой Федерального Собрания Российской Федерации. 21 октября 1994 г. Он определяет: организационно-правовые формы организаций и предпринимательской деятельности (в том числе и КФХ); механизм осуществления права собственности и других вещественных прав на землю и имущество; порядок распоряжения землей и имуществом, находящимся в общей долевой собственности; общие правила совершенствования сделок с землей и имуществом.

Указ Президента от 27 декабря 1991 года № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной, реформы в РСФСР" - Указ № 323 является первым законодательным актом, определившим сроки и порядок реорганизации колхозов и совхозов, он установил сроки проведения реорганизации и проведения статуса хозяйства в соответствии с законодательством Российской Федерации; представлялось право самим хозяйствам выбирать организационно-правовую форму, коллективное хозяйство имели право остаться самими собой, но обязаны пройти перерегистрацию, определяется вид (виды) сделки с землей (долями) и имущественными паями, которые разрешены законодательством; разрешает выделение земли и имущества при создании КФХ.

Постановление Правительства Российской Федерации от 2 декабря

1991 года № 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов".

Это постановление развивает положение Указа № 323 и устанавливает порядок формирования внутрихозяйственных комиссий по приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных коллективов, определение их полномочий; разграничение земель, находящихся в пользовании коллективных хозяйств, на находящихся в частной собственности, коллективной (общей) долевой (совместной) собственности; критерии определения лиц, имеющих право на получение земельной доли и имущественного пая; порядок распоряжения долями и паями.

Постановление Правительства Российской Федерации от 4 сентября

1992 года № 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса". В данном постановлении определен механизм реализации нормативных актов, которые были приняты ранее. Данное постановление: определяет тип сельскохозяйственных организаций, которые могут проводить реорганизацию; определяет тип юридических лиц, которые могут быть образованы собственниками земельных долей и имущественного пая при реорганизации сельскохозяйственного коллектива или предприятий; закрепляет безусловное право собственности земельных долей и имущественных паев, выходить из сельхозорганизации с получением земельных участков и имущества; устанавливает ответственность должностных лиц за продолжение

функционирования организации, а материально ответственных лиц хозяйства -за сохранность его имущества в период реорганизации.

Указ Президента Российской Федерации М 1767 "О регулировании земельных отношений и развития аграрной реформы". Этим указом внесены значительные поправки в понятие права собственности на землю. Указ: отменяет большинство ограничений на отчуждение земель; разрешает собственность юридических лиц на землю; утверждает форму свидетельства на право собственности на землю и порядок регистрации этих свидетельств государственными органами; представляет собственникам земельных долей право распоряжаться ими без согласия коллектива собственника; обеспечивает преимущественное право собственников земельных долей на приобретение земельных долей перед иными покупателями.

Постановление Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 года № 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" Это постановление предлагает различные варианты осуществления имущественных прав собственников земельных долей и пая материального. В частности в данном Постановлении отмечено: перечислены обязанности государственных органов при выдачи документов на земельные доли имущественные паи, а также при регистрации сделок с ними; местным властям вменяется в обязанность принятие объектов социальной сферы реорганизуемых сельскохозяйственных организаций и финансирование их содержания; уточнения категории лиц, которые имеют право на получение земельных долей и паев; определен порядок расчета земельных долей и имущественных паев, утверждено типовое свидетельство о праве на имущественный пай; перечислены и описаны сделки с земельными долями и имущественным паем, приводятся типовые договоры по этим сделкам и предлагается порядок использования невостребованных долей и материального пая.

Указ Президента РФ от 16 марта 1996 года № 337 "О реализации конституционных прав на землю". Этим указом устанавливается право собственника земельной доли без согласия других участников долевой собственности распоряжаться своей земельной долей. Указ дает право за счет долей увеличивать размеры личных подсобных хозяйств (ЛПХ). Этим же указом разрешено руководителям и специалистам сельскохозяйственных органов, проработавших в сельском хозяйстве не менее 5-ти лет получать земельные участки в собственность бесплатно для ведения КФХ и других целей. Эти участки могут предоставляться за счет свободных земель хозяйства из фонда перераспределения. Установлено, что договоры аренды земельных долей могут заключаться как отдельными собственниками, так и группой собственников, но не менее чем на три года.

Все вышеуказанные правовые акты были изданы после принятия закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" Закон РСФСР от 22 ноября 1990 года № 348-1 (Ведомости РСФСР, 1990, № 26, ст. 324) с изменениями и дополнениями от 27 декабря 1990 года № 461 -1 (Ведомости РСФСР, 1991, № 1, ст. 5), от 24 июня 1992 года № 3119-1 (Ведомости РФ, 1992, № 34, ст. 1966), от 28 ап-

реля 1993 года № 4888-1 (Ведомости РФ, 1993, № 21, ст. 748), от 24 декабря 1993 года № 2287 (Российская газета, 1994, 5 января, № 2), от 30 декабря 2001 года № 196-ФЗ (Российская газета, 2001, 31 декабря № 256; Парламентская газета, 2002, 5 января, № 2-5), от 21 марта 2002 года № 31-ФЗ (СЗ РФ, 2002, № 12 ст. 1093; Парламентская газета., 2002, 26 марта, № 57; Российская газета., 2002, 26 марта, № 53)'

Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве, как видно из приведенной выше хронологии, постоянно совершенствовался и изменялся, изменялись и основные земельные правоотношения. В результате появились новые законодательные акты:

О плате за землю. Закон Российской Федерации от 11 октября 1991 года № 1738-1;

О финансово-кредитной, поддержке крестьянских (фермерских) хозяйств и агропромышленного комплекса. Постановление Президиума Верховного совета РФ от 10 февраля 1992 года № 2325-1;

О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан. Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ;

"О землеустройстве". Федеральный закон от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ;

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-Ф3;

Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон от 24 июня 2002 года № 101 -ФЗ.

Сельское хозяйство - сложный экономический и правовой вопрос современности. От положения дел в этой сфере зависит решение большинства проблем социально экономического развития как в масштабе всей страны, так и особенно на уровне отдельных территории.

Земля не является продуктом человеческого труда и поэтому стоимости не имеет. Тем не менее она представляет собой предмет купли-продажи подобно всем другим товарам при рыночной экономике. Как же определяется цена земли?

Продавая земельный участок, его собственник, например, фирма, по существу, продает право на получаемый с него доход, то есть на ренту. Поэтому очевидно, что капиталистический владелец земельного участка расстанется со своей землей лишь в том случае, если полученная взамен сумма, будучи положенной в банк или отданной в ссуду, принесет в форме процента доход, равный ренте. Если доход в форме процента был бы меньше ренты, приносимой земельным участком, владелец земли вряд ли бы ее продал. С другой стороны, покупатель земельного участка, прежде чем стать его владельцем, сравнит приносимую участком сумму ренты с процентом, который он получил бы, если бы его деньги просто лежали в банке. Таким образом, иена земли есть капитализированная рента.

1 Справочник по российскому законодательству. 1017-2002 / Под ред. П.В. Крашенинникова-М: Изданне ГД, 2003 г. С. 87.

Цена участка земли определяется по формуле — х 100, где Я - рента, 5 -

норма ссудного процента. Как уже известно, при капитализме существует тенденция нормы ссудного процента к понижению, что приводит к росту цен на землю. Если, например, банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то земельный участок, приносящий ренту в размере 1000 долл. в год, будет стоить

20 тыс. долл. х 100). Если же ставка ссудного процента понизится до

2%, то цена земельного участка возрастет до 50 тыс. долл. 100).

Цена на землю повышается также в результате возрастания размеров ренты, которая растет за счет дифференциальной ренты II, увеличивающейся вследствие добавочных вложений капитала в земледелие и вовлечения в обработку новых земель, например расширения плантаций и т.д. В условиях современного капитализма росту цен на землю способствуют и государственно-монополистические мероприятия по поддержанию сельскохозяйственного предпринимательства, в частности искусственно высокие цены на землю и сельскохозяйственные товары.

Существует два вида дифференциальной ренты дифференциальная рента I, связанная с различиями в плодородии и местоположении земельных участков, и дифференциальная рента II, связанная с различием эффективности добавочных капиталовложений в одни и те же участки.

Земельные участки, которые используются в сельском хозяйстве, различаются своим плодородием, расстоянием до рынков сбыта. Поэтому неодинаковы и условия производства сельскохозяйственных продуктов. Самые благоприятные условия складываются на лучших по качеству земельных участках. Продукция получаемая с худших земель, стоит дороже, так как ее производство требует больших затрат капитала и труда. Но именно по этим ценам продаются продукты сельского хозяйства.

Почему же цена сельскохозяйственных продуктов определяется худшими условиями их производства? Это объясняется ограниченным количеством хороших земельных участков и невозможностью обойтись без худших земель для производства продуктов сельского хозяйства. По этой причине возникает своеобразная монополия на землю как на объект рыночного хозяйства.

В промышленности при свободной конкуренции подобной монополии нет. Если предприниматель располагает денежными средствами, то никто не в состоянии воспрепятствовать ему ввести новую технику. Поэтому там цена производства товаров определяется средними условиями.

Иное дело в сельском хозяйстве. Здесь произвольно увеличивать количество лучших земельных участков невозможно. Поэтому приходится использовать и худшие земли, пригодные для возделывания. Но чтобы предпринимателю было выгодно арендовать, худшие участки, цена продуктов сельского хозяйства должна покрывать их издержки производства и обеспечивать среднюю прибыль. Среднюю прибыль получают и арендаторы лучших земель. Но товары

на лучших землях обходятся дешевле, поэтому здесь возникает избыток над средней прибылью. Этот избыток присваивает собственником земли, превращаясь тем самым в дифференциальную (разностную ренту).

Кроме дифференциальной ренты, при рынке существует и абсолютная рента. Ее получают владельцы не только лучших, но и худших земельных участков. Частная собственность на землю исключат возможность ее бесплатного использования.

Таким образом, рынок земельных отношений в России имеет узаконенную силу. Что дает право на существование купли и продажи земли, аренды земельных участков.

Как было указано ранее 25 октября 2001 г. был принят Земельный кодекс Российской Федерации. Однако он не урегулировал самый важный земельный вопрос не только для многомиллионного крестьянства, но и для судьбы России - основополагающие элементы механизма очередного передела земель сельскохозяйственного назначения. ЗК РФ ограничился отсылочной нормой: "Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (п. 6 ст. 27).

При этом ЗК РФ не установил ограничение для предотвращения создания крупных земельных латифундий путем введения предельных размеров земельных участков, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц, осуществляющих любые виды хозяйственной деятельности, в том числе сельскохозяйственное производство. Статья 33 "Нормы предоставления земельных участков" ЗК РФ не ограничивает количество земельных участков, которые могут быть приобретены в собственность одним гражданином или одним юридическим лицом.

£ 1.3. Трансформация земельных участков в правовое поле: независимость и собственность.

Земля, как определяющий фактор недвижимого имущества, требует дополнительного анализа понятия земельного участка. В российском законодательстве это понятие трактуется не так как в большинстве зарубежных стран. В мировой практике земельный участок рассматривается не как самостоятельный объект, а как основной атрибут объекта недвижимости. Земля не может быть продана или сдана в аренду без соответствующей передачи прав на расположенные на ней здания и сооружения1 Исходя из российского законодательства следует заметить, что земельный участок является объектом права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

1 Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г.Грабового. - Смоленск: Издательство "Смоленск Плюс". — М.: "АСВ", 1999. С. 18.

С принятием нового Земельного кодекса произошли определенные изменения и понятия земельного участка, а также изменились правила владения, пользования и распоряжения таковым. Примером могут служить следующие изменения:

До введения в действие ЗК РФ, т.е. до 31.10.2001 г., на праве бессрочного постоянного пользования (так оно тогда называлось) предоставлялись земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, любым гражданам и юридическим лицам на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа (п. 1 ст. 268 ПС РФ).

В Российской Федерации, живущей по Конституции 1993 года, лицо, которому земельный участок был предоставлен в постоянное пользование, могло передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование, но только с согласия собственника участка (ст. 270 ГК РФ).

С принятием ЗК РФ указанные нормы претерпели весьма существенные изменения. С 31.10.2001 г. в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ). Кроме того, отдельными статьями ЗК РФ предусматривается предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования:

из состава земель обороны и безопасности в целях защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации (для обустройства и содержания инженерно-технических сооружений, пограничных просек, пунктов пропуска и других объектов) (п. 3 ст. 93 ЗК РФ);

из состава земель особо охраняемых природных территорий - государственным заповедникам, национальным паркам и природным паркам вне зависимости от их правового статуса (п. 6, п. 8 ст. 95 ЗК РФ)1

Граждане могут обладать земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, срочного безвозмездного пользования. Каждый вид прав на землю дает его обладателю определенные полномочия по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

Право собственности на земельный участок. Содержание этого права составляют правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком. Право собственности на земельный участок предоставляет владельцу возможности по его использованию: он может возводить на нем сооружения, осуществлять их перестройку или снос, собственник земельного участка вправе отчуждать его в собственность другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций и т.д.). Оставаясь собственником, он может передать права владения, пользования и распоряжения участком другим лицам, то есть отдать земельный участок в аренду или в залог и т.д.

1 Уткин,Б.И. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними. М.: Альфа-Пресс", 2005. С. 64-65.

Право собственности на земельный участок может возникнуть лишь в определенных случаях, предусмотренных законодательством. Основания приобретения земельных участков в собственность установлены в ГК РФ и ЗК РФ, а также в иных законодательных актах РФ. Так, собственностью граждан являются земельные участки, приобретенные:

на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка;

. в порядке наследования;

в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

. по иным основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

До вступления в силу Земельного кодекса РФ земельные участки могли быть приобретены гражданами в собственность по основаниям, предусмотренным ранее действовавшими:

- Законом РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 "О земельной реформе", предусматривающим передачу в собственность граждан земельных участков для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. На этих земельных участках собственник был вправе возвести жилой дом и хозяйственные постройки;

- Земельным кодексом РСФСР от 25.04.1991, в соответствии с которым земельные участки предоставлялись в собственность гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства;

- Законом РФ от 23.12.1992 № 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" и иными нормативными правовыми актами РФ, принятыми до введения в действие ЗК РФ.

Согласно п. 9 ст. 3 Вводного закона государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Иными словами, все документы, подтверждающие право собственности, выданные до января 1998 г., действительны и не требуют обязательного переоформления, которое может производиться лишь по желанию собственника земельного участка.

Дополнительно необходимо отметить, что у земельного участка может быть один собственник, а могут быть два собственника и более. Земельные участки, находящиеся в собственности у двух и более лиц, принадлежат им на праве общей собственности. Общая собственность на земельный участок возника-

ет, как правило, при его получении по наследству несколькими наследниками, а также в случае приобретения супругами во время браками1

При этом имеется перечень необходимых документов для государственной регистрации права собственности в порядке приватизации земельного участка:

заявление правообладателя о регистрации права собственности на земельный участок;

копия платежного поручения или квитанции об оплате государственной регистрации;

решение (постановление) органа местного самоуправления о бесплатном предоставлении в собственность земельного участка;

• документ, удостоверяющий личность физического лица;

копия распорядительного акта на землю, изданного до 30 октября 2001 г. (при наличии);

свидетельство о праве на наследство (при получении земельного участка по наследству);

иные имеющиеся у землепользователя документы (свидетельства, государственные акты и т.п.), выданные государственными органами до 6 июля 1999 г.-

• кадастровый план земельного участка.

Изготовление кадастрового плана - самая трудоемкая часть сбора документов. Подтверждением прохождения кадастрового учета являются свидетельство о собственности на земельный участок, на котором проставляется соответствующий штамп, и кадастровый план участка.

Чтобы заказать кадастровый план участка в государственных органах, осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра, требуются следующие документы:

справка об отсутствии арестов и запрещений на земельном участке (выдается местной администрацией на основании акта согласования границ с соседями, которая, в свою очередь, составляется владельцем данного участка и всеми владельцами смежных земельных участков);

справка об ограничениях и обременениях или их отсутствии (подземных коммуникациях и др.) (выдается в районном управлении архитектуры; иногда за такими справками нужно обращаться в службы газа, электроснабжения);

справка об оценочной стоимости участка и геоплан участка (данные документы можно получить, заказав межевание. Оно изготавливается геодезистами, выезжающими непосредственно на земельный участок для проведения его геосъемки);

справка о нормативной стоимости земли (выдается в районном земельном комитете);

' Журавлепа.Л.В. Сделки с земельными участками. М.: Юрист. Издат. 2005 (Сам себе адвокат, выпуск № 6), ст. 11-13.

справка о произведенных землеотводах на данном земельном участке и об отсутствии других землепользователей (выдается в районном земельном комитете).

Всем перечисленным случаях переоформления прав на земельные участки присуща еще одна немаловажная особенность: по данным основаниям граждане приобретают бесплатно право собственности на весь земельный участок, который находился в постоянном (бессрочном пользовании), пожизненном наследуемом владении, фактическом пользовании при домовладении, в том числе сверх установленных предельных размеров.

Следует также заметить, что в соответствии с действующим законодательством участниками земельных правоотношений являются:

- органы государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации;

- органы местного самоуправления Российской Федерации;

- граждане Российской Федерации;

- российские юридические лица (коммерческие и некоммерческие), зарегистрированные в Российской Федерации в соответствии с действующим в стране законодательством;

- иностранные граждане и лица без гражданства;

- иностранные юридические лица, а также иностранные государства и международные организации (межгосударственные и межправительственные), кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации (ст. 62 Конституции РФ, ст. 214, ст. 125 ГК РФ, ст. 5 ЗК РФ).

Вступление в силу Земельного кодекса Российской Федерации1 внесло серьезные коррективы в практику земельных отношений. Правоприменители постепенно привыкают к новым нормам. Особого внимания заслуживает проблема приватизации земельных участков, т.е. перехода в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Постепенная приватизация земель - закономерное явление, связанное с поиском путем повышения эффективности землепользования.

Приватизация земельных участков, их возмездное отчуждение из собственности государственной или муниципальной в частную собственность регулируются нормами нескольких актов. Это и Земельный кодекс Российской Федерации, и федеральные законы от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества", от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Постановление Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю", другие федеральные законы и нормативные правовые акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

1 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЭ // С3 РФ. 2001. № 344. Ст. 414.

28 января 2003 г. вступил в силу Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" Фактически ни до 1917 г., ни после вопрос о земле так и не был решен, и оборот земли либо отсутствовал вообще, либо имел место в довольно ограниченных пределах.

Действующее российское законодательство закрепляет принцип плюрализма прав собственности на землю. Юридически равноправными признаются:

- государственная собственность на землю Российской Федерации (федеральная собственность);

- государственная собственность субъектов Российской Федерации (далее - субъекты Федерации);

- собственность муниципальных образований (муниципальная собственность);

- собственность на землю юридических и физических лиц (частная собственность)1

Земельные участки, в отличие от других объектов коммерческого оборота, не могут быть ничейной вещью. Вся земля, кроме находящейся в муниципальной и частной собственности, относится к государственной собственности2

В настоящее время в государственной собственности находится большая часть российских земель. Применение Федерального закона от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю"3 позволит перевести в муниципальную собственность значительную часть государственных земель, пригодных для коммерческого использования.

В соответствии со ст. 9-11 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления4

Итак, в Российской Федерации земельный участок как недвижимый объект может покупаться и продаваться с соблюдением правил и норм, установленных федеральными законами, а также законами субъектов РФ и органами местного самоуправления. Частная собственность на землю имеет законные права. Права, которые сегодня в новой российской экономической системе позволяют гражданину иметь свое дело, на своем участке земли.

1 Гл. III ЗК РФ; ст. 212 ГК РФ

2 Ст. 16. ЗКРФисию214ГК РФ.

3СЗ РФ. 2001. №30. Ст. 3060.

А Гольцблат. Сделки с землей. Купля-продажа. Аренда. Приватизация. Ипотека. - М.: Статут. 2004. С. 7-9.

Глава II. Земельный участок и правовые сделки с ним в новых экономических условиях.

$ 2.1. Нормативно-правовые акты, их роль и значение в оформлении земельных участков и долей.

В российском законодательстве есть такое понятие как теория права.

В общей теории права принято различать понятия источника права в материальном и в формальном, юридическом смыслах. В первом значении под источником права понимаются те факторы, которые определяют само содержание права. К ним принято относить материальные условия жизни общества, свойственные ему экономические отношения.

В юридическом смысле в качестве источника права рассматриваются формы, посредством которых устанавливаются и получают обязательную силу правовые нормы. Формами, выполняющими такую функцию, выступают правовые акты. В данном смысле и рассматриваются источники государственного права.

Источниками государственного права являются нормативные правовые акты, посредством которых устанавливаются и получают юридическую силу государственно-правовые нормы.

Одним из основных правовым документам и основным законом в Российской Федерации является Конституция Российской Федерации. Все законы, принимаемые в стране они не могут противоречить Конституции Российской Федерации.

Особыми видами государственно-правовых отношений являются материальные и процессуальные правоотношения. В материальных правоотношениях реализуется само содержание права и обязанности, в процессуальных - порядок правовых действий.

По целевому назначению принято различать правоустановительные и правоохранительные государственно-правовые отношения. В первых - в позитивной форме реализуются права и обязанности, которые составляют содержание правоотношения, во вторых - реализуются права и обязанности, связанные с правовой охраной предписаний, заложенных в государственно-правовых нормах, устанавливающих те или иные обязанности субъектов. Например, на основе нормы, содержащейся в ч. 1 ст. 35 Конституции, закрепляющей, что право частной собственности охраняется законом, возникают правоохранительные государственно-правовые отношения, а на основе нормы о том, что в Российской Федерации признается частная собственность (ч. 2 ст. 8), - правоустановительные отношения.

Возникновению конкретного государственно-правового отношения на базе правовой нормы предшествует юридический факт. Именно с него начинается реализация государственно-правовой нормы. Благодаря юридическому

факту конкретный субъект становится участником данного правоотношения, обладателем соответствующих прав и обязанностей.

Юридический факт - это событие или действие, которое влечет за собой возникновение, изменение или прекращение правоотношения.

Одним из таких юридических фактов является процесс "перераспределения земель"

Экономическая сущность перераспределения земель в первую очередь определяется неизбежностью этого процесса, поскольку данное явление обусловлено динамичностью экономической структуры производства и территориальной ограниченностью земли, пригодной для нормального функционирования отраслей и предприятий. Проблема заключается в том, что в процессе перераспределения земельных ресурсов сталкиваются интересы всего общества, отдельных коллективов и частных лиц, являющихся субъектами земельных отношений. Поэтому неконтролируемые государством природные и социальные процессы, связанные с перераспределением земель, могут привести к необратимым утратам производительного потенциала земли и непредсказуемым экономическим последствиям.

Следовательно, перераспределение земель должно регулироваться государством и осуществляться в устойчивом правовом пространстве. Оно должно быть ориентировано на организацию полного, рационального и эффективного использования земельных ресурсов в интересах всего общества.

Процесс перераспределения земель осуществляется постоянно, однако его активизация органически связана с проведением земельной реформы. Не вызывает сомнения, что любую земельную реформу необходимо рассматривать как процесс целенаправленного изменения системы земельных отношений и структуры землепользования, конечная цель которого заключается в повышении народнохозяйственной эффективности и эффективности использования земельных ресурсов в целом.

Таким образом, перераспределение земель есть объективный социально-экономический процесс целенаправленного изменения целевого назначения и хозяйственного использования земель, формирования многоукладного землепользования в целях более полного, рационального, эффективного использования и охраны земельных ресурсов страны.

Следует также отметить, что в ходе земельной реформы при реорганизации колхозов и совхозов в 1992-1994 годах 115 миллиона гектаров сельскохозяйственных угодий было передано в общую долевую собственность 11,8 миллиона граждан.

Граждане получили свидетельства о праве собственности на земельную долю, но, считаясь собственниками земельных долей с юридической точки зрения, фактически они не стали собственниками земли.

Таким образом, в настоящее время не все положения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" люгут быть реализованы. Этому есть несколько причин.

Во-первых, границы земельных массивов, в которых находятся земельные доли, в натуре и даже на карте не обозначены и не поставлены на государственный кадастровый учет, что делает невозможным совершение с земельными долями каких-либо сделок, даже передачу их в аренду.

Во-вторых, часть земель колхозов и совхозов (до 10 процентов сельскохозяйственных угодий) в общую долевую собственность граждан не передавалась, а была зачислена в фонд перераспределения земель района и опять же без определения границ этих земельных массивов, то есть разграничение частных земель и государственных земель не произведено.

В-третьих, все бывшие земли колхозов и совхозов до сих пор используются новыми сельскохозяйственными организациями без оформления и регистрации каких-либо документов в регистрационных палатах. В отдельных случаях сельскохозяйственные организации добровольно выплачивают арендную плату собственникам земельных долей и даже вносят за них земельный налог, но все эти действия можно признать незаконными, так как земельные отношения не прошли государственную регистрацию.

Однако такая неопределенность в отношении правового положения земельных долей заканчивается.

Во-первых, согласно статье 392 Налогового кодекса Российской Федерации (введена в действие с 1 января 2006 года) собственники земельных долей обязаны платить земельный налог, даже если их земельные доли не используются и не обрабатываются. В связи с этим после вручения гражданам налоговых извещений можно ожидать массового добровольного отказа от прав на земельные доли, так как в отдельных случаях невозможно найти покупателя или арендатора земельной доли из-за отсутствия спроса на сельскохозяйствен-ные земли, особенно в удаленных районах, в которых сельскохозяйственные организации по экономическим причинам не могут обрабатывать всю имеющуюся землю.

Во-вторых, согласно поправке в пункт 5 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (вступила в действие с 30 июля 2005 года) органы власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований наделены правом направлять в суд заявление о возврате в собственность субъекта Российской Федерации или муниципального образования земельных долей, собственники которых не распорядились ими в течение 3-х и более лет с момента приобретения прав на земельную долю, то есть не внесли ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, не передали в доверительное управление, не продали или не подарили другому собственнику земельной доли, сельскохозяйственной организации или фермеру, не выделили в натуре для передачи в аренду или образования фермерского хозяйства либо личного подсобного хозяйства. За прошедшие 13 лет распорядиться земельной долей перечисленными разрешенными способами смогли только 1,4 миллиона граждан, а 10,4 миллиона земельных долей являются потенциальными землями для возвращения их в государственную или муниципальную собственность. Причем делать это разрешено в упрощенном порядке. В район-

ной газете печатается список граждан, которые не распорядились своей земельной долей, и им предлагается воспользоваться своим правом в течение 90 дней. После такого предупреждения разрешается подать в суд заявление о признании права государственной или муниципальной собственности на невостребованные земельные доли. Никто разыскивать и гоняться за собственниками земельных долей, чтобы узнать их мнение, не будет.

В-третьих, 27 января 2007 года (осталось меньше 1 года) истекает отпущенный статьей 16 указанного закона срок на приведение в соответствие с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды земельных долей, не зарегистрированных в регистрационных палатах. Для этого каждому гражданину необходимо выполнить землеустроительные работы по определению границ земельного участка (в состав которого входят земельные доли), передаваемого в аренду (стоимость работ - около 100 рублей за 1 гектар), поставить его на кадастровый учет, получить в регистрационной палате новое свидетельство о праве собственности на земельную долю (государственная пошлина - 500 рублей за каждую долю), заключить договор аренды и зарегистрировать его в регистрационной палате (государственная пошлина - 7 500 рублей за договор). Если это не будет сделано, то в силу закона руководитель сельскохозяйственной организации уже 27 января 2007 года вправе издать приказ о том, что с этого дня все земельные доли находятся у него в доверительном управлении. Дальше в соответствии с пунктом 3 статьи 1022 Гражданского кодекса Российской Федерации долги сельскохозяйственной организации будут погашаться за счет земельных долей, находящихся в доверительном управлении, даже без согласия собственника земельной доли.

Рациональное использование земли достигается правильным соотношением земельных угодий (пашни, сенокосов, пастбищ, садов и др.), наиболее целесообразной для местных условий: структурой посевных площадей, соответствующими севооборотами и повышением плодородия почвы.

Земледелие - важнейшая отрасль сельского хозяйства; оно создает необходимые условия для развития растениеводства, луговодства, овощеводства и плодоводства. В свою очередь растениеводство и луговодство являются основой для развития животноводства, обеспечивая его самыми разнообразными кормами.

Земледелие тесно связано с ботаникой, физиологией растений, физикой, химией, метеорологией, учением о сельскохозяйственных орудиях и машинах и почвоведением.

Особую значимость земля приобрела в экономическом плане в конце XX века. Когда Россия, как самостоятельное государство, стала на новый путь своего экономического развития - рыночные отношения.

а) Указ Президента Российской Федерации от 22.07.94 № 1535, утвердивший "Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года", пункт 4.10 "Порядок продажи земельных участков".

б) Вторая часть ГК РФ (введенного в действие 1 марта 1996 года), ст. 554 - "Определение предмета в договоре продажи недвижимости"

Указ № 1535, введенный в действие до вступления в силу второй части ГК РФ, вошел с последним в противоречие относительно процедуры приобретения в собственность земельного участка.

Согласно Указу процедура состояла в следующем:

а) заявка на приватизацию земли должна содержать среди прочего план земельного участка либо сведения о его расположении и размерах;

б) в недельный срок с момента поступления заявки продавец выдает собственнику приватизированного предприятия платежное поручение на оплату стоимости земельного участка и заключает договор купли-продажи;

в) одновременно с выдачей платежного поручения и заключением договора купли-продажи продавец направляет по одной копии этого договора в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и орган градостроительства и архитектуры. Указанные органы обязаны в двухмесячный срок представить для ознакомления заявителю подлежащие регистрации сведения об ограничении прав на использование земельного участка;

г) оплаченное платежное поручение и договор купли-продажи являются основанием для регистрации права собственности на землю.

При этом Указ № 1535 содержал следующую норму: "Не может являться основанием для отказа в регистрации договора купли-продажи застроенного земельного участка и в выдаче соответствующего свидетельства о собственности на землю отсутствие надлежаще оформленных документов:

- о границах земельного участка,

- о публичных сервитутах,

- об ограничениях на использование земли"

Таким образом, согласно Указу № 1535, собственник приватизированного предприятия, не затрачивая времени и средств на подготовку плана земельного участка, а ограничившись только представлением сведений о его расположении и размерах, обладал формальным правом в короткий срок (теоретически - немногим более недели с момента подачи заявки) стать собственником земельного участка. Но при этом получалось, что, уже став собственником, он "задним числом довыяснял" сведения о земельном участке.

С введением в действие 1 марта 1996 года второй части ГК РФ ситуация изменилась. Предоставление вместо плана земельного участка "сведений о его расположении и размерах" стало юридически неправомерным. Это следует из норм ст. 554 ГК РФ "Определение предмета в договоре продажи недвижимости": "В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным"

Стадийность процедуры, которая связана с подготовкой плана земельного участка в составе действий по приватизации земли под приватизированными предприятиями и, которая основана на п. 4.10 Указа Президента Российской Федерации № 1535, выглядит следующим образом:

а) Подготовка плана земельного участка, а точнее чертежа его границ. Еще до оформления заявки на приватизацию земли собственник предприятия собирает необходимые документы, подтверждающие тот факт, что когда-то неким органом власти был сделан отвод земельного участка в определенных границах для строительства соответствующего объекта. Заключается договор между собственником предприятия и организацией, имеющей соответствующую лицензию, на изготовление чертежа границ земельного участка. Помимо фиксации границ участка, на плане могут фиксироваться также границы зон действия публичных сервитуте в вдоль линий инженерно-технических коммуникаций, красные линии, места расположения строений. После соответствующей оплаты подготовленный чертеж передается собственнику предприятия.

б) Комплектация и предоставление собственником предприятия заявки на имя продавца о приватизации земельного участка в границах, обозначенных на предварительно подготовленном чертеже. Помимо чертежа границ, заявка включает документы, подтверждающие, что не менее 75% уставного капитала находится в частной собственности, документы, подтверждающие права собственности на здания, сооружения.

в) Продавец направляет копии плана земельного участка и запросы о предоставлении соответствующих заключений в орган градостроительства и архитектуры и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству. При необходимости подобные запросы могут направляться в органы охраны памятников и экологии.

г) Указанные органы в двухмесячный срок предоставляют продавцу свои заключения. В заключении земельного комитета отмечается, что:

- в пределах обозначенных границ нет земель, которые не подлежат приватизации (или обратное);

- в пределах обозначенных границ нет земельных участков, принадлежащих другим лицам (или обратное);

- границы участка, границы зон действия публичных сервитутов составлены точно (неточно);

- представленный чертеж границ земельного участка подлежит изменению, уточнению или может быть принят без изменений.

В заключениях органа градостроительства и архитектуры указывается:

- что в пределах обозначенных границ нет земель, которые согласно утвержденной градостроительной документации зарезервированы для сооружения объектов общего пользования - дорог, улиц, прокладки трасс инженерно-технических коммуникаций (или обратное);

- что границы земельного участка должны быть установлены посредством соответствующего проекта планировки, межевания (если в том есть необходимость;

- разрешенное использование земельного участка (ныне может определяться одним из следующих способов: а) путем ссылки на нормативный акт правового зонирования (если таковой имеется, что встречается пока, довольно редко), б) путем ссылки на утвержденную градостроительную; документацию, в) путем указания "категории земель" и/или "целевого назначения", которое фиксирует факт наличного на данный момент использования земельного участка).

В заключениях, которые подготавливаются органами охраны памятников и экологии (в случае расположения земельного участка в зонах соответствующих ограничений), указываются дополнительные ограничения использования земельного участка.

д) Продавец, получив заключения от указанных органов, готовит сводное заключение, которое передается заявителю (с прилагаемыми заключениями) и которое содержит одно из следующих решений, относящихся к. представленному заявителем плану земельного участка:

- предоставить земельный участок в зафиксированных на плане границах.

- изменить, откорректировать границы участка.

е) Заявитель продолжает дооформлять, изменять план земельного участка на основе предъявленных ему заключений. Для этого он опять нанимает и оплачивает работу лицензированной землеустроительной фирмы (такая работа может проводиться в рамках единого договора с периодическим определением стоимости дополнительных работ). Входит в отношения с указанными органами до тех пор, пока не получит положительного заключения. Эта стадия уже не лимитируется фиксированным временем.

ж) Согласованный с названными органами план земельного участка подлежит согласованию и с сопряжениями землевладельцами, а также с владельцами инфраструктуры, в пользу которых установлены сервитуты и зафиксированы на плане границы их действия. После того как такое согласование состоялось, собственнику приватизированного предприятия может потребоваться еще раз изменить, откорректировать план земельного участка. Для этого он еще раз должен будет обратиться к лицензированной землеустроительной организации и еще раз оплатить дополнительную работу по подготовке окончательного варианта плана земельного участка (точнее, чертежа его границ).

з) Завершенный и окончательный план земельного участка прилагается к договору купли-продажи земельного участка. Границы земельного участка выносятся в натуру и соответствующим образом обозначаются. Вынос границ в натуру производится лицензированной землеустроительной организацией. Эти работы оплачиваются собственником приватизированного предприятия. На этом частная процедура, которая связана с подготовкой плана земельного участка в рамках более общего процесса по приватизации земли под приватизированным предприятием, завершается.

Однако в регионах (субъектах) Российской Федерации могут быть существенные различия не затрагивающие базового порядка описанного выше, имеются свои существенные отличия.

Одно из существенных отличий от "базового" порядка состоит и в том, что план земельного участка не подготавливается до момента подачи заявки на выкуп земли. Сначала подается "заявка на оформление пакета документов для приобретения в собственность земельного участка", а уже затем подготавливается план земельного участка.

Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 г. № 6601. Правила определяют порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам в процессе их государственного кадастрового учета.

В основе правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость заложен ряд принципов. Одним из важнейших является принцип единства системы государственной регистрации прав на недвижимость. Этот принцип закреплен в п. 2 ст. 2 Закона о государственной регистрации. Содержание этого принципа состоит в том, что государственная регистрация прав проводится на всей территории страны по установленной законом о государственной регистрации системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В ст. 7 Закона о государственной регистрации закреплен принцип открытости сведений о регистрации. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Заинтересованное лицо вправе получить информацию, касающуюся: описания объекта недвижимости, зарегистрированных прав на него, а также ограничений (обременений) прав. Такая информация предоставляется в форме выписки из Единого государственного реестра прав.

$ 2.2. Распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности.

В соответствии со статьей 8 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) перевод земель или земельных участков из одной категории в другую осуществляется:

1) в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, Правительством Российской Федерации;

' СЗ РФ. 2000, № 37. Ст. 3726.

2) в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) в отношении земель, находящихся в частной собственности:

• земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

• земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ установлены следующие категории

земель:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Необходимо отметить, что ЗК РФ установил только органы, уполномоченные осуществлять перевод земель из одной категории в другую. При этом не решен вопрос о том, какие органы осуществляют изменение целевого назначения земель, находящихся в государственной собственности до ее разграничения. Кроме того, ЗК РФ содержит отсылочную норму, предусматривающую регулирование порядка перевода земель из одной категории в другую отдельными федеральными законами.

В то же время ЗК РФ содержит ряд норм, регулирующих вопросы собственности на землю юридических лиц, ограничения оборотоспособности земельных участков, предоставления земельных участков для строительства, вопросы возмещения убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков, а также нормы, устанавливающие правовой режим отдельных категорий земель.

Так, в соответствии со статьей 15 ЗК РФ собственность юридических лиц (частная собственность) на земельные участки возникает по основаниям, предусмотренным существующим гражданским законодательством. Между тем правомочия собственника земельных участков в определенной степени ограничены.

Ещё более сложные процессы ограничения имеют сделки с земельными долями, но принятие Земельного кодекса позволяет собственникам земельных долей проводить правовые операции с долями.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ в статье 12 Закона установлены особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (земельными долями). В ГК РФ такие особенности не установлены. Эти особенности разрешается применять, если число участников долевой собственности превышает пять.

В абзаце 2 пункта 1 статьи 3 перечислены виды сделок с земельными долями, при осуществлении которых не требуется предварительный выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующему земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли, то есть распорядиться не земельной долей, а земельным участком.

Фактически эта правовая норма отменила правила статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве других участников долевой собственности на покупку земельной доли при возмездном отчуждении такой земельной доли участником долевой собственности, так как и участники долевой собственности, и сельскохозяйственная организация, и гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства получили равные права на покупку земельной доли. При этом к сельскохозяйственной организации и гражданину члену крестьянского (фермерского) хозяйства предъявляются дополнительные требования: к моменту покупки земельной доли они должны использовать земельный участок, находящийся в долевой собственности, например на праве аренды, в том числе если договор аренды заключен на срок менее 1 года без его государственной регистрации.

При продаже, дарении, внесении земельной доли в уставный (складочный) капитал или при вступлении в наследство земельная доля переходит от одного участника долевой собственности с прекращением для этого участника права на долю в общей собственности к другому лицу (гражданину или юридическому лицу), которое становится полноправным участником долевой собственности взамен прежнего участника долевой собственности.

Участник долевой собственности, пожелавший совершить сделку со своей земельной долей, должен иметь документ, удостоверяющий его право на земельную долю.

Согласно статье 18 комментируемого Федерального закона таким документом является свидетельство о праве па земельную долю, выданное до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 № 177, которое выдавалось до 27.10.1993 или по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 10.1993 № 1767

При отсутствии у гражданина указанных свидетельств документом, удостоверяющим право на земельную долю, является выписка из решения районной администрации (органа местного самоуправления) о приватизации сельскохозяйственных угодий в конкретном колхозе, совхозе или иной сельскохозяйственной организации. Такие решения принимались на основании протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза об утверждении перечня лиц к наделению граждан земельными долями.

Третьим видом документа, удостоверяющего право на земельную долю, является выписка из Единого государственного реестра, прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который ведут регистрационные палаты Министерства юстиции Российской Федерации (Минюст России) в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с выдачей гражданину свидетельства по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 "Об утверждении правил ведения ЕГРП"

Если у гражданина имеется третий вид документа, то для совершения сделки с земельной долей дополнительной государственной перерегистрации прав на земельную долю не требуется.

Если у гражданина имеется первый или второй вид документа, то в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимо в обязательном порядке пройти процедуру государственной регистрации прав на земельную долю в регистрационной палате. Только после этого можно будет распорядиться земельной долей, которая, в свою очередь, также подлежит государственной регистрации в регистрационной палате.

Поправкой, внесенной в июле 2005 года, сделано одно исключение из этого правила: передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляются на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 комментируемого Федерального закона, без государственной регистрации ранее возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

Государственная регистрация (перерегистрация ранее выданных свидетельств или выписок из решений органов местного самоуправления) проводится согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной реги-

страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании заявления гражданина или уполномоченного им на то лица при наличии у гражданина надлежащим образом оформленной доверенности.

К заявлению, подаваемому в регистрационную палату по месту нахождения земельного участка, находящегося в общей собственности, должны быть приложены следующие документы, необходимые для ее проведения:

1) кадастровый план земельного участка, переданного в общую собственность граждан при реорганизации (приватизации) сельскохозяйственного предприятия. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ (районным отделом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости - Роснедвижимость). Согласно пунктам 4 и 6 приказа Федеральной службы земельного кадастра России (Рос-земкадастр) от 02.10.2002 № П/327 (регистрационный номер Минюста России от 13.11.2002 № 3911) план земельного участка (описание земельного участка) может быть выполнен как на основании материалов межевания земель, выполняемых геодезистами в полевых условиях, так и на основании данных, имеющихся в землеустроительной, градостроительной, картографической и иной документации, без проведения геодезических работ. Это правило узаконено поправкой в статью 17 Федерального закона "О землеустройстве", внесенной Федеральным законом от 18.07.2005 № 87-ФЗ. Обязанность обеспечить определение границ земельного участка возложена на участников общей собственности (статья 17 указанного Федерального закона). Работы по составлению плана земельного участка осуществляют частные органы межевания, список которых имеется в кадастровой палате или районном отделении Роснедвижимости. Заключая договор с органом межевания, гражданин или юридическое лицо должны приложить исходные данные о земельном участке, содержащиеся в земельном кадастре. Их можно получить в кадастровой палате либо, заключая договор с органом межевания, поручить этому органу получить необходимые сведения без участия заявителя.

Кадастровый план выдается в виде выписки из государственного земельного кадастра после постановки земельного участка на кадастровый учет. Для проведения государственного кадастрового учета собственник земельной доли или уполномоченное им на то лицо при наличии у него доверенности подают в районный отдел Рое-недвижимости заявку с приложением право устанавливающих документов на земельный участок и документов о межевании земельного участка (план земельного участка). Требования к оформлению заявок и форма бланка заявки утверждены приказом Росземкадастра от 13.06.2001 № П/115 (зарегистрирован в Минюсте России 20.06.2001 № 2757). Бланки заявки можно получить в районном филиале Федерального государственного учреждения земельной кадастровой палаты по конкретному региону (имеется в каждом субъекте Российской Федерации) по месту нахождения земельного участка. Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвер-

ждены приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 (зарегистрирован Минюстом России 13.11.2002 № 3911).

Согласно пунктам 7 и 8 статьи 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет проводится в течение месяца, и плата за учет не взимается. Выписка из государственного земельного кадастра собственнику земельной доли выдается бесплатно. Собственник земельной доли оплачивает только стоимость копирования и доставки этой выписки (пункт 1 статьи 22 Федерального закона "О государственном земельном кадастре");

2) протокол собрания о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников общей собственности на землю. Форма примерного протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива хозяйства утверждена Министерством сельского хозяйства Российской Федерации от 14.01.1992 "Рекомендации по реорганизации колхозов и совхозов" В повестку дня первого общего собрания в обязательном порядке включались три вопроса:

• о выборе форм собственности на землю;

• о выдвижении представителей трудового коллектива во внутрихозяйственную комиссию по приватизации земли и реорганизации хозяйства;

• об утверждении перечня лиц к наделению имущественными и земельными паями. Размер земельной доли и стоимость имущественного пая определялись на втором общем собрании (собрании уполномоченных) с учетом предложений внутрихозяйственной комиссии. Протокол собрания можно получить из архива сельскохозяйственного предприятия;

3) постановление районной администрации о передаче земельного участка в общую собственность со списком всех собственников земельных долей на момент реорганизации хозяйства. Такое постановление принималось на основании протоколов общего собрания об утверждении перечня лиц к наделению земельными долями и об установлении размера земельной доли. Копию этого постановления (заверенную управлением делами районной администрации) можно получить в администрации района.

Перечисленные документы (кадастровый план земельного участка, протокол собрания и постановление районной администрации) представляются в регистрационную палату один раз для государственной регистрации всех собственников земельных долей хозяйства.

Для регистрации прав на земельную долю каждый ее собственник (группа собственников) обязаны дополнительно представить следуюгцие документы:

1) документ, удостоверяющий право гражданина на земельную долю; представляется подлинник и заверенная копия;

2) квитанцию об оплате регистрации (согласно статье 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации - 500 рублей с каждого собственника земельной доли), а также документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), а для юридического лица - учредительные документы этого юридического лица и документ, подтверждающий полномочия гражданина действовать от имени

этого юридического лица (пункт 4 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");

3) справку из районного отдела Роснедвижимости об отсутствии (наличии) обременении и арестов на земельные доли.

При получении заявления и всех перечисленных документов должностное лицо учреждения юстиции (регистрационной палаты) делает соответствующую запись в книгу учета документов, а заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию. С этой даты начинается отсчет времени, установленный для регистрации (пункты 5, 6 и 7 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Регистрация проводится в месячный срок (пункт 3 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При возникновении у регистратора сомнений в подлинности представленных документов он вправе приостановить регистрацию на 1 месяц с уведомлением в письменной форме заявителя с обоснованием такого решения. Если в указанный срок заявитель не устранит причины, препятствующие регистрации, то регистратор вправе отказать в государственной регистрации. По согласованию с заявителем (в письменной форме) срок приостановки регистрации может быть продлен, но не более чем на 3 месяца (пункты 2 и 3 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Получив в регистрационной палате документ, удостоверяющий право на земельную долю (выписка из ЕГРП и свидетельство по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219), собственник земельной доли вправе совершить с ней любую сделку, предусмотренную статьей 12 комментируемого Федерального закона.

Право на покупку продаваемой земельной доли имеют остальные участники общей собственности, сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства, использующие земельный участок, находящийся в долевой собственности. Если они откажутся приобрести земельную долю, то продать ее иному третьему лицу нельзя.

С учетом этого порядок продажи земельной доли осуществляется в следующей форме:

• собственник земельной доли не обязан извещать остальных участников общей долевой собственности о своем желании продать ее (абзац второй пункта 1 статьи 12 комментируемого Федерального закона);

договор купли-продажи земельной доли заключается в письменной форме с соблюдением требований статей 549 и 550 ГК РФ и не требует обязательного нотариального удостоверения;

• договор купли-продажи подлежит государственной регистрации в регистрационной палате.

Договор купли-продажи регистрируется в регистрационной палате по месту расположения земельной доли (пункт 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Заявление о государственной регистрации подают все стороны сделки (договора), и государственная регистрация осуществляется в присутствии сторон либо в присутствии одной стороны при условии представления другой стороной нотариально заверенных доверенностей на осуществление сделки (пункт 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") или доверенности, удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления (пункт 3 статьи 12 комментируемого Федерального закона).

К заявлению прилагается договор купли-продажи, документы, удостоверяющие права продавца на земельную долю и квитанция об оплате регистрации Право собственности на земельную долю у покупателя возникает с момента государственной регистрации договора купли-продажи (пункт 2 статьи 8 ГК РФ) Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется регистратором посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре (пункт 1 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Став собственником купленной земельной доли (земельных долей), гражданин или юридическое лицо приобретают права участника общей собственности и могут совершать сделки либо выделить земельную долю (доли) в натуре и стать собственником земельного участка1

Необходимо в этой связи остановится на ниже следующем.

Если число участников долевой собственности более пяти, то выдел земельных участков в счет земельных долей осуществляется не по правилам ГК РФ, а в порядке, установленном комментируемым Федеральным законом. Статья 13 Закона предоставляет участнику долевой собственности право по своему усмотрению требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности. При этом участник долевой собственности не связан обязательством представлять какие-либо обоснования другим участникам долевой собственности о причинах, побудивших его это сделать, и сообщать им о способах последующего распоряжения своим земельным участком.

Требовать выдела земельного участка в счет земельной доли можно для создания и расширения личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи выделенного земельного участка в аренду или распоряжения иным образом, если это не нарушает требований статьи 4 рассматриваемого Федерального закона. Таким образом, сделки с земельными долями, за исключением сделок, перечисленных в пункте 1 статьи 12 Закона, должны осуществляться после выдела земельного участка в счет земель-

1 Романов,C.B. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую / Имущественные отношения в РФ, № 12 (75). 2007.

ной доли, то есть речь будет идти о сделке с земельным участком по правилам статьи 8 комментируемого Закона.

Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности - это переход части земельного участка, находящегося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращение для этого лица права на долю в общей собственности. Выделенный земельный участок в счет доли в праве общей собственности (новый сформированный земельный участок) подлежит государственному кадастровому учету в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" и государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

При этом надо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 1 статьи 4 комментируемого Федерального закона не допускается образование новых земельных участков, размеры которых меньше, чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве.

Следовательно, во избежание нарушения установленного минимального размера вновь образуемых земельных участков необходимо предварительно приобрести достаточное для этого количество земельных долей без выделения в натуре.

В случае, если выдел земельного участка в счет земельной доли невозможен по причине нарушения установленных минимальных размеров земельных участков (то есть не допускается законом), участник долевой собственности имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 ГК РФ).

В соответствии со статьей 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками или выделена доля одного из них по соглашению между участниками, а в случае недостижения соглашения - в судебном порядке.

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей согласно статье 14 рассматриваемого Федерального закона. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании решения, вынесенного общим собранием участников долевой собственности.

В соответствии с абзацем 3 пункта 3 статьи 13 и пунктом 1.2 статьи 14 анализируемого Федерального закона общее собрание вправе определить количество земельных долей, находящихся в конкретном контуре (поле) сельскохозяйственных угодий, и, соответственно, их размер. При этом размер земельного

участка, который потом будет выделяться в счет земельной доли, может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется этот земельный Федеральный закон не предусматривает выплату компенсации выделяющемуся участнику долевой собственности и остающимся участникам долевой собственности, так как разница в качестве выделяемых земельных участков погашается их площадью.

Каждый выделяющийся участник долевой собственности самостоятельно выбирает контур сельскохозяйственных угодий для выделения земельного участка в счет своей земельной доли исходя из его желаемого местоположения, размера, качества почв и целей последующего использования земли. Главное, чтобы общее собрание определило границы земельного массива, предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.

Если общее собрание не состоялось или состоялось, но не утвердило границы земельного массива для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности должен известить остальных участников о своем намерении выделить долю (доли) в письменной форме (как требует статья 252 ГК РФ) либо опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Таким средством массовой информации является источник официального опубликования нормативных актов субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления. В сообщении необходимо указать следующее:

• предполагаемое (желаемое) местоположение выделяемого земельного участка;

• площадь выделяемого участка;

• адрес для направления возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения выделяемого земельного участка.

В случае, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования соответствующего сообщения от участников долевой собственности не поступят возражения (которые направляются заявителю), то предложение о местоположении земельного участка считается согласованным. Возражения должны быть обоснованными. Можно подать заявку в районный отдел Роснедвижимости о проведении кадастрового учета земельного участка, формировании земельного участка, проведении межевания земель и составлении плана земельного участка.

По существу, в рассматриваемом Федеральном законе говорится о возможности пассивного соглашения участников долевой собственности (по умолчанию) о разделе общей собственности и выделе земельного участка в счет земельной доли. Это соответствует положениям подпунктов 4 и 9 пункта 1 статьи 8 ГК РФ, согласно которым гражданские права и обязанности возникают в

результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, или вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Остается только доказать, что от участников долевой собственности не поступило возражений. На практике в качестве доказательств регистрационные палаты часто требуют представления протокола общего собрания участников долевой собственности относительно каждого выделяемого земельного участка, что противоречит анализируемому Федеральному закону.

Таким образом, Федеральный закон предполагает, что доказательством отсутствия возражений от участников долевой собственности о местонахождении выделяемого земельного участка является письменное подтверждение выделяющегося участника долевой собственности, который и будет нести ответственность за достоверность информации об отсутствии возражений.

Если поступит хотя бы одно возражение, то споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации.

В случае недостижения согласованного решения, споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

Также можно воспользоваться нормой статьи 14 комментируемого Федерального закона и созвать общее собрание, на котором будет принято решение о местонахождении земельного массива, в границах которого в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей.

После выделения земельного участка, постановки его на государственный кадастровый учет, получения выписки из государственного земельного кадастра и удостоверения районным отделом Роснедвижимости плана земельного участка необходимо осуществить государственную регистрацию прав на этот земельный участок в регистрационной палате.

Право собственности на выделенный земельный участок возникает с момента государственной регистрации земельного участка, прошедшего кадастровый учет.

Новеллой стала поправка в пункт 5 статьи 14 комментируемого Закона, внесенная Федеральным законом от 18.07.2005 № 87-ФЗ. Теперь субъекты Российской Федерации наделены правом (которое они могут делегировать своим законом муниципальным образованиям) направлять в суд заявление о возврате в собственность субъекта Российской Федерации (или муниципальную собственность) невостребованные земельные доли. Невостребованными земельными долями являются земельные доли, собственники которых не распорядились ими разрешенным способом в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельные доли, то есть они не внесли земельные доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, не передали их в доверительное управление, не продали или не подарили их другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину -

члену крестьянского (фермерского) хозяйства либо не выделили земельный участок в счет земельных долей.

По инициативе субъекта Российской Федерации или муниципального образования невостребованные земельные доли подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.

Список собственников невостребованных земельных долей должен быть опубликован в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Если собственники невостребованных земельных долей в течение 90 дней со дня опубликования такого списка не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы земельного участка, в состав которого включаются невостребованные земельные доли. Образование этого земельного участка осуществляется на основании решения субъекта Российской Федерации или решения муниципального образования либо на основании решения общего собрания участников долевой собственности об определении местоположения земельного массива, площадь которого равна сумме площадей невостребованных земельных долей.

Такой порядок прекращения прав на невостребованные земельные доли существенно отличается от порядка прекращения прав на бесхозяйные вещи, установленного в статье 225 ГК РФ. Также нужно учитывать, что процедура признания права собственности на невостребованные земельные доли за государством - процедура длительная.

£ 2.3. Земельный участок через призму купли-продажи.

В настоящее время в целях осуществления сделок с имуществом его оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" В частности, в статье 2 этого закона установлено, что он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Срок предоставления денежных средств в кредит является условием договора, которое подлежит согласованию сторонами при заключении договора (статья 819 Гражданского кодекса Российской Федерации - ГК РФ).

Законом об ипотеке подробно урегулирован весь порядок залога земель, в том числе порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок. Так, в статье 51 Закона об ипотеке установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей

55 Закона об ипотеке допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Статья 55 указанного закона содержит перечень недвижимого имущества, на которое не может быть обращено взыскание иначе как по решению суда, в том числе земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 54 этого закона суд при наличии уважительных причин вправе отсрочить обращение взыскания на сельскохозяйственные земли на 1 год. Обращение взыскания на земли сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 119-ФЗ "Об исполнительном производстве"

Но ипотека не может быть решена без оформления права собственности на земельный участок и, прежде всего, без процедуры купли-продажи.

Главная задача любого уровня власти - мобилизация доходов для проведения сбалансированной социально-экономической политики1 В том числе и от сделок с продажей земельных участков.

Процесс совершения сделки по купле-продаже земельного участка можно условно разделить на четыре этапа:

а) Сбор и подготовка необходимых документов для государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка. Продавец земельного участка должен представить в Росрегистрацию:

• правоустанавливающие документы на земельный участок (подлинник и копию). Это может быть договор купли-продажи, на основании которого приобретен отчуждаемый участок, договор мены, дарения и др. либо решение местной администрации о передаче земельного участка в собственность;

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект, выданное Росрегистрацией. Данное свидетельство должно быть выдано после 1998 г. и соответствовать образцу.

Если продавец не оформил свидетельство о государственной регистрации права собственности нового образца, но у него есть в наличии "старое" свидетельство, то необходимо дополнительно представить в Росрегистрацию следующие документы:

- заверенную копию или выписку из постановления местной администрации о предоставлении отчуждаемого земельного участка в собственность продавцу;

- кадастровый план земельного участка;

- справку о нормативной стоимости земли (выдается в районном земельном комитете);

- справку о произведенных землеотводах на данном земельном участке и об отсутствии других землепользователей (выдается в районном земельном комитете);

1 Антоневич.Е.Ф. Управление доходами бюджета субъектов РФ / ЭКО. Всероссийский экономический журнал. 2005. С. 152.

договор купли-продажи земельного участка (количество представляемых на государственную регистрацию договоров должно соответствовать числу лиц, совершающих сделку, плюс один экземпляр для Росрегистрации, а при регистрации нотариально удостоверенных договоров - нотариально засвидетельствованные копии договоров по числу правообладателей);

- передаточный акт;

- справку налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на имущество, перешедшее в порядке наследования и дарения, в том случае, если собственник приобрел права на земельный участок по наследству или в дар;

- отказ от преимущественного права покупки всех собственников (в случае, если отчуждается доля в общей собственности на участок);

- согласие супруга(и) продавца земельного участка (нотариально заверенное) и супруга(и) покупателя (нотариально заверенное) в случае регистрации сделки с совместной собственностью;

- разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению земельного участка (в случае, если собственником земельного участка является несовершеннолетний от 0 до 14 лет);

- согласие законных представителей и разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (в случае, если участником сделки является несовершеннолетний от 14 до 18 лет);

- заявление о государственной регистрации сделки, подписанное сторонами договора или уполномоченных ими лиц при наличии у них надлежащим образом оформленных доверенностей;

- подлинный документ об оплате регистрации;

- документы, удостоверяющие личность физических лиц - покупателя и продавца, либо документы, подтверждающие полномочия их представителей (например, доверенность или свидетельство о рождении ребенка, если стороной по сделке является несовершеннолетний в возрасте до 14 лет).

В случае, если одновременно с земельным участком продается строение, на нем расположенное, потребуются:

правоустанавливающие документы на строение (договор купли-продажи, мены и т.п.);

- свидетельство о государственной регистрации права собственности;

- технический паспорт на строение из БТИ (или выписка из него);

- справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на имущество, перешедшее в порядке наследования и дарения (если строение перешло по наследству или получено в дар);

- отказ от преимущественного права покупки всех собственников (в случае если отчуждается доля в общей собственности на строение, например, при продаже дома);

- согласие супруга(и) продавца строения (нотариально заверенное) и суп-руга(и) покупателя (нотариально заверенное) - в случае регистрации сделки с совместной собственностью;

- справка о стоимости строения из БТИ;

- разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению земельного участка (в случае, если собственником земельного участка является несовершеннолетний от 0 до 14 лет);

- согласие законных представителей и разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласие несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (если участником сделки является несовершеннолетний от 14 до 18 лет).

б) Заключение между продавцом и покупателем договора купли-продажи земельного участка и определение порядка уплаты денежных средств. Как и любая другая сделка с земельными участками, договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Действующее законодательство не содержит типовой (то есть обязательной) формы договора купли-продажи земельного участка. В разное время различные государственные органы своими нормативными актами вводили образцы договоров, но в настоящее время они носят рекомендательный характер. Стороны сделки могут самостоятельно подготовить текст договора купли-продажи земельного участка, но он должен соответствовать требованиям законодательства для данного рода сделок.

Основные требования к операциям по отчуждению земельного участка сформулированы в ст. 37 ЗУ РФ и ст. 454-491 и 549-557 ГК РФ. ЗК РФ устанавливает определенные особенности договора купли-продажи земельного участка, целью которых является защита прав покупателя. Эти особенности состоят в следующем:

продавать можно только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет;

• продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Данное требование очень существенно. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:

- об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием (например, на участке может быть установлен публичный сервитут, поскольку по нему проходит единственная дорога, по которой можно попасть к реке (место общего пользования);

- о разрешении на застройку данного земельного участка (например, покупатель хочет построить на участке коттедж, а он был предоставлен ему лишь в целях огородничества, без права на застройку);

- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка (например, на соседнем участке расположено кладбище);

- качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка (например, на земельном участке может отсутствовать плодородный слой почвы, в связи с чем покупатель может понести значительные расходы на его восстановление);

- иной информации, которая может оказать влияние на мнение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

На практике покупатели нередко сталкиваются с тем, что на приобретенном ими участке, на котором, по данным продавца, нет сооружений, могут быть обнаружены кабели, водопровод, ЛЭП, трубопроводы и т.п., без переноса которых участок не может результативно использоваться по своему назначению. Продавец не вправе ставить условия:

• о возможности выкупа участка обратно;

• об ограничениях для покупателя совершать после заключения договора действия по распоряжению участком (например, условие о том, что покупатель не вправе отдавать земельный участок в залог или вносить его в уставный капитал коммерческих организаций, будет считаться недействительным);

• об отказе от ответственности в случае предъявления третьими лицами прав на участок.

Существенным моментом является определение порядка передачи денежных средств по договору. Как было уже сказано, договор купли-продажи считается заключенным с момента его государственной регистрации. Существует несколько вариантов передачи денежных средств по договору.

Деньги передаются наличными после подписания договора, но до его государственной регистрации. В этом случае оформляется расписка о том, что продавец денежные средства в определенном размере получил, а в договоре указывается, что денежные средства по договору уплачены до его заключения полностью. Однако существует опасность того, что договор по различным причинам не пройдет государственную регистрацию, соответственно провалом 1 млн руб. При продаже жилых домов, дач, садовых домиков и земельных участков, находящихся в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества, доли. Иными словами, если продавец земельного участка имеет его в собственности более трех лет, то независимо от стоимости этого участка, он получает налоговый вычет на всю сумму, то есть вообще не платит налог на доходы с суммы, полученной от продажи имущества. Если же участок находится в собственности менее трех лет, продавец уплачивает налог на доходы с суммы, полученной от продажи, превышающей 1 млн руб.

Законодательством сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации, то есть договор купли-продажи будет считаться заключенным лишь после регистрации в Росрегистрации. Закон не требует обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи. Необходимо иметь в виду, что подписанный сторонами и нотариально удостоверенный договор без государственной регистрации считается не заключенным1

Следует также заметить, что принятие Земельного кодекса РФ стало в настоящее время первой попыткой реализации Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (на 2002-2004 гг.), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. № 910-р и предусматривающей "законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости"2

Важнейшим фактором государственного регулирования земельных правоотношений в условиях проведения земельной реформы является наличие полной и достоверной информации о природном, хозяйственном и правовом положении земель, местоположении и размерах земельных участков, их качественной характеристике и оценке, о собственниках, владельцах и пользователях земельных участков, а также сведения о неразрывно связанных с землею объектах недвижимости. Содержание всех этих сведений согласно статье 70 Земельного кодекса РФ составляет основу земельного кадастра.

"Современный государственный земельный кадастр, призван обеспечить следующей юридически значимой для развития государства и общества информацией:

- гарантия прав собственности их надежная защита;

- поддержка системы налогообложения земли и иной недвижимой собственности;

- гарантия ипотечных кредитов;

- развитие и контроль земельного оборота;

- проведение государственного контроля использования и охраны земель;

- рассмотрение земельных споров;

- проведение земельной реформы, включая приватизацию земли;

- развитие территорий, планирование и эффективное использование их земельных ресурсов;

- рациональное использование окружающей среды"

В соответствии с ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ст. 4) государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

1 Журавлева,А.В. Сделки с земельными участками. С.45-48.

2 Зверева,Е.А. Рассмотрение споров, связанных с землепользованием, в арбитражном суде города Москвы / Правовая экономика. № 3. Март. 2003. С. 92.

3 Варламов. АЛ. Земельный кадастр. Т. 1: Теореттеские основы государственного земельного кадастра. М.: Колос, 2003.370 с.

- государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

- государственного контроля использования и охраны земель;

- мероприятий по сохранению и повышению плодородия почв;

- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним;

- землеустройства;

- экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

- установления обоснованной платы за землю;

- иной деятельности, связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками.

В связи с монополией государственной собственности на землю и бесплатным пользованием ею, необходимость ведения кадастра в нашей стране на протяжении более полувека отрицалась. Только законом СССР "Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик" от 13 декабря 1968 г.1 (ст.46) была признана необходимость ведения государственного земельного кадастра. В последующем это нашло отражение в Земельном кодексе РСФСР от 22 октября 1970 г.2 (сЫ 18-120) и постановлении Совета Министров РСФСР "О порядке ведения государственного земельного кадастра" от 10 августа 1977 г.3

Как природный ресурс земля является важнейшей частью окружающей среды, обеспечивает необходимые условия жизнедеятельности человека и характеризуется пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами и водами. Как средство производства (предмет труда и средство труда) земля характеризуется размерами и формой поверхности, плодородием почв и продуктивностью растений. Как элемент рыночных отношений земля выступает в форме недвижимости, оцениваемой через систему специальных платежей, - земельный налог, арендная плата, нормативная, рыночная и залоговая цена. В правовом поле земля становится собственностью физического лица, то есть - частной собственностью.

Глава III. Оборот земель сельскохозяйственного назначения: методы, формы и контроль

§ 3.1. Оборот земель сельскохозяйственного назначения: формы, методы, права и обязанности государства и гражданина.

Экономическая теория собственности, отражающая ее особенности в современных российских условиях, нуждается в развитии. Завершение нынешнего переходного этапа должно привести не к устранению множественности форм

1 Нормативные акты о земле. M.: Юридическая литература, 1978. С.27-41.

1 Там же. С. 128.

3 Там же. С.131-132.

собственности и многокомпонентности экономических отношений, а к закреплению и активному использованию синергетического эффекта на основе их взаимодействия.

Особое место в этой цепочке отводится земельным правоотношениям в новой экономической политике государства.

В соответствии с действующим законодательством РФ, к участникам земельных отношений относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ муниципальные образования, участвующие в отношениях по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории а также в имущественных отношениях, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками1

Для участия в земельных отношениях граждане должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Под правоспособностью понимается способность лица иметь гражданские права и нести обязанности. Применительно к земельным отношениям граждане имеют право иметь земельные участки на праве собственности, наследовать и завещать их совершать любые, не запрещенные законом сделки предметом которых выступают права и обязанности лиц по поводу земельных участков, а также иметь иные имущественные права на земельные участки2

По данным статистических наблюдений общая площадь земельных участков ликвидированных в результате банкротства сельскохозяйственных предприятий, но числящихся за предприятиями в ЕГРЗ, на 1 января 2007 года составила 11,2 млн га. Количество таких земель продолжает расти, в течение 2006 года их площадь увеличилась на 5 млн га.

Земли данной категории отводились под строительство новых и расширение территории уже действующих предприятий промышленности, транспорта и связи. Из состава земель сельскохозяйственного назначения передавались участки лесохозяйственным предприятиям для целей лесоразведения. За счет земель сельскохозяйственного назначения увеличили свои площади также предприятия и организации, занимающиеся природоохранной деятельностью.

Всего за 2006 год предоставлено 69,1 тыс. га для нужд, не связанных с сельским хозяйством, из них сельскохозяйственных угодий - 24,9 тыс. га.

Так, с целью выполнения мероприятий по реализации национального проекта "Доступное и комфортное жильё - гражданам Российской Федерации" для расширения и строительства населенных пунктов в 2006 году из состава земель сельскохозяйственного назначения было предоставлено 13,7 тыс. га, из них 12,6 тыс. га сельскохозяйственных угодий, в том числе - 10,7 тыс. га используемых под пашню.

Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ // СЗ РФ. 2002 № 30. Ст. 3018.

" Морозова,Л. А. Теория государства и права: Повторный курс а вопросах и ответах. М,. Норма, 2003. С. 190.

В своей общей структуре земли сельскохозяйственного назначения распределяются по угодьям и формам собственности.

Земельные угодья являются основным элементом государственного учета земель и подразделяются на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья. По состоянию на 1 января 2007 года, площадь сельскохозяйственных угодий в составе данной категории земель составила 195,1 млн га, площадь несельскохозяйственных угодий - 207,5 млн га.

Сельскохозяйственные угодья - это земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. Основными пользователями сельскохозяйственных угодий являются сельскохозяйственные предприятия, организации, а также граждане, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции.

По состоянию на 1 января 2007 года в составе категории земель сельскохозяйственного назначения доля сельскохозяйственных угодий в 23 субъектах Российской Федерации составила более 90%. Самое большое количество сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения наблюдалось в Оренбургской и Саратовской областях (более 95%).

На протяжении последних десяти лет наблюдается ежегодное сокращение площади сельскохозяйственных угодий в целом по стране. Поскольку большая их часть используется в сельскохозяйственном производстве, уменьшение площади продуктивных земель в границах Российской Федерации приводит к выбытию сельскохозяйственных угодий из сельскохозяйственного оборота. Это обусловлено, прежде всего, неудовлетворительным экономическим состоянием сельского хозяйства.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что допускается изъятие из земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей при условии худшего их качества согласно кадастровой стоимости. За 2006 год из земель сельскохозяйственного назначения по этой причине выбыло 24,9 тыс. га сельскохозяйственных угодий, в том числе под строительство и расширение предприятий промышленности, транспорта,связи было отведено 6,7 тыс. га, лесохозяйст-венным предприятиям для лесоразведения - 0,7 тыс. га, для расширения и строительства населенных пунктов 12,6 тыс. га, для других нужд 4,9 тыс. га.

К несельскохозяйственным угодьям в структуре земель сельскохозяйственного назначения относятся земли под зданиями, сооружениями, внутрихозяйственными дорогами, защитными древесно-кустарниковыми насаждениями, поверхностными водными объектами, а также земельными участками, предназначенными для обслуживания сельскохозяйственного производства. В состав угодий данной категории включены земельные участки, занятые участками леса, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании сельскохозяйственных предприятий, а также земельные участки под поверхностными водными объектами, которые могут быть переведены в соответствующие категории земель.

На протяжении 2006 года в целях соблюдения требований Лесного кодекса Российской Федерации велись работы по прекращению права постоянного (бессрочного) пользования у сельскохозяйственных предприятий на земельные участки, покрытые лесом, и передаче этих массивов в ведение лесхозов.

Более 50% (105,7 млн га) несельскохозяйственных угодий в составе данной категории составляли земли, предоставленные для северного оленеводства. Значительная их часть - это лесные земли, которые со временем могут быть выведены из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В целом доля земельных участков, покрытых лесом, в данной категории остается по-прежнему высокой и составляет 10,1% (40,8 млн га). Одной из важнейших задач по формированию земельного рынка и обороту земель сельскохозяйственного назначения является создание действенной, отвечающей современным условиям законодательной базы.

В течение 2006-2007 гг. продолжалось реформирование институтов земельного законодательства, имеющих межотраслевое значение и направленных на экономическое стимулирование правообладателей земельных участков, а также использование земель сельскохозяйственного назначения в гражданско-правовом обороте.

Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. от 7 июля 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21 декабря 2004 т., 7 марта, 18 июля 2005 г. 5 февраля 2007 г.) (далее - Закон № 101-ФЗ). Принятые в последних редакциях Закона поправки в определенной степени облегчают и конкретизируют последовательность действий направленных на переоформление прав собственников земельных долей.

Важнейшей проблемой является также сложная и дорогостоящая процедура оформления прав на земельные доли. На сегодняшний день только около 10% земельных угодий, находящихся в собственности граждан или организаций, оформлено в соответствии с требованиями законодательства и используются по назначению.

Это препятствует развитию ипотеки, поскольку именно собственнику принадлежит . право сдавать землю в залог1.

Установленная в статье 17 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее также - Федеральный закон, Закон) обязанность участников долевой собственности обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обусловлена рядом причин.

' Вакуленко, Ю.Я. Экономические и правовые проблемы оборота земель сельскохозяйственного назначения / "Региональная социально-экономическая политика", № 8/2008.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 07.03.1996 № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" и постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 № 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации совместно с Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации (Роском-зем), районными и внутрихозяйственными комиссиями по приватизации земель, находящихся в пользовании колхозов и совхозов, должны были провести комплекс землеустроительных работ по разграничению земель, остающихся в пользовании реорганизационных сельскохозяйственных организаций, переданных в фонд перераспределения земель, и переданных гражданам в общую собственность.

Однако из-за недостаточного финансирования эти землеустроительные работы были проведены на незначительной площади.

Порядок определения на местности границ земельных участков детализирован в соответствии со статьей 17 Федерального закона "О землеустройстве" и Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 № 396, а также в Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных 17 февраля 2003.

Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утверждены приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации (Минюст России) от 13.11.2002 №3911).

Федеральным законом от 18.07.2005 № 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" в статью 17 Федерального закона "О землеустройстве" внесены существенные изменения: исключено требование обязательного определения координат границ земельных участков при межевании земель и разрешено составлять иное описание местоположения границ объекта землеустройства (без определения координат), если они совпадают с границами имеющихся ориентиров (дороги, улицы, защитные лесные насаждения, реки, ручьи, каналы, линейные объекты и т. д.), которые отражены в сведениях государственного кадастра, и (или) на основе измерений расстояний между объектами землеустройства и соответствующими ориентирами с указанием направлений от ориентиров к объекту землеустройства, а также на основе соответствующих измерений относительно объекта землеустройства.

Соответствующие разъяснения по этому вопросу вошли в письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) от 18.10.2005 № ВК/1067, которое было направлено в адрес управлений Роснед-вижимости субъектов Российской Федерации и федеральное государственное учреждение (ФГУ) "Земельно-кадастровая палата" субъектов Российской Федерации.

В статье 18 Закона определены три вида документов, удостоверяющих право на земельную долю:

1) свидетельства о праве собственности на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 № 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения", которые выдавались до 27.10.1993, и по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", которые выдавались районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству до создания в конкретном субъекте Российской Федерации учреждений юстиции для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ряде регионов -до 1 января 2000 года);

2) выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий в случаях, если по каким либо причинам свидетельства о праве собственности на земельные доли не выдавались. Эти решения органы местного самоуправления принимали на основании протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза об утверждении перечня лиц к наделению имущественными и земельными паями;

3) записи о праве на земельную долю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Признав, что ранее выданные свидетельства о праве собственности на земельные доли, а при их отсутствии - выписки из принятых решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП,

Статья 19.1 включена в комментируемый Федеральный закон Федеральным законом от 07.07.2003 № 113-Ф3 "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Реализация его возможна только при условии, что субъекты Российской Федерации примут свои законы, в которых установят следующее:

1) дату начала приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

2) минимальные размеры образуемых новых земельных участков;

3) максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться одновременно в собственности гражданина и юридического лица;

4) полномочия конкретного органа публичной власти (исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации либо муниципальное образование), к компетенции которого относится право преимущественной покупки продаваемого земельного участка, обязанность выкупа "сверх-

нормативных гектаров", инициатива принудительного прекращения прав на невостребованные земельные доли;

5) конкретные средства массовой информации, в которых предусмотрено опубликование сообщений о выделе земельного участка в счет земельной доли, созыве общего собрания участников долевой собственности.

В настоящее время в большинстве региональных законодательных органах имеются свои нормы и правила в области оборота земель.

Необходимо также отметить, что за последнее время органами федеральной исполнительной власти приняты следующие нормативные правовые акты:

1) постановление Правительства Российской Федерации от 07.08 2002 № 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" (определяет компетенцию федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по принятию решений о приватизации земельных участков в соответствии со статьей 10 комментируемого Федерального закона);

2) постановление Правительства Российской Федерации от 17.08.2002 №615 "Об утверждении норм расходов при продаже гражданам и юридическим лицам находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" (определяет виды затрат и расходов специализированных организаций на организацию и проведение торгов (конкурсов, аукционов), вычитаемых из средств от продажи земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков в соответствии со статьей 10 комментируемого Федерального закона);

3) постановление Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" (определяет порядок организации и проведения торгов в соответствии со статьей 10 комментируемого Федерального закона);

4) постановление Правительства Российской Федерации от 19.11.2002 № 833 "О государственном земельном контроле" (определяет полномочия федеральных органов исполнительной власти по осуществлению контроля за соблюдением земельного законодательства, в том числе за соблюдением требований пунктов 2 и 3 статьи 6 и пункта 5 статьи 13 комментируемого Федерального закона о принудительном прекращении прав на ненадлежаще используемые земельные участки и невостребованные земельные доли);

5) постановление Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 № 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей,

землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" (определяет основания для возмещения убытков и порядок установления их размера в соответствии со статьей 6 комментируемого Федерального закона);

6) распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 02.09.2002 № 3070-р (зарегистрировано в Минюсте России от 03.10.2002 № 3833) "Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков" (рекомендует применять прилагаемые примерные формы перечисленных решений и договоров в соответствии со статьями 9 и 10 комментируемого Федерального закона);

7) приказ Федеральной службы земельного кадастра России (Росземка-дастр) от 02.10.2002 № П/327 (зарегистрирован в Минюсте России от 13.11.2002 № 3911) "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет" (устанавливает требования к оформлению указанных документов, их формы и правила заполнения в соответствии со статьей 17 комментируемого Федерального закона);

8) методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденные Федеральной службой земельного кадастра России от 17.02.2003 в соответствии со статьей 17 Федерального закона "О землеустройстве" и постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 № 396 "Об утверждении положения о проведении территориального землеустройства" (определяет состав и содержание работ по установлению границ земельных участков в соответствии со статьей 17 комментируемого Федерального закона);

9) методические рекомендации по составлению проектов территориального землеустройства в случае перераспределения сельскохозяйственных угодий, используемых сельскохозяйственными организациями и (или) находящихся в общей долевой собственности, утвержденные Федеральной службой земельного кадастра России от 24.01.2004 (устанавливают порядок определения местоположения земельных участков, выделяемых в счет земельных долей в соответствии со статьями 13 и 17 комментируемого Федерального закона);

10) распоряжение Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 06.07.2004 № 104-р "Об утверждении примерной формы договоров аренды находящегося в государственной собственности земельного участка"; зарегистрировано в Минюсте России от 23.07.2004 № 5943 (рекомендует применять прилагаемую примерную форму договора аренды земельного участка в соответствии со статьями 9 и 10 комментируемого Федерального закона);

11) приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 25.03.2003 № 70 (с изменениями от 19.01.2005 № 4) "Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество" (устанавливает порядок регистрации прав на зе-

мельные доли в соответствии со статьями 9, 13, 17 и 18 комментируемого Федерального закона);

12) приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 04.07.2005 № 145 "Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения" (применяется при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в соответствии со статьей 13 комментируемого Федерального закона)1

Также отметим, что требование о том, что земельные участки сельскохозяйственного назначения могут приобретаться в собственность только гражданами, имеющими опыт ведения сельскохозяйственного производства или профессиональную сельскохозяйственную квалификацию, а также юридическими лицами, учредительными документами которых предусмотрено, что сельскохозяйственное производство является их основным видом деятельности, было отклонено при принятии Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" во втором чтении.

Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения разрешено приобретать любому гражданину или юридическому лицу.

Можно уверенно сказать, что в Российской Федерации есть все гражданские права на владение землей, в том числе иметь земельные участки сельскохозяйственного назначения в собственности.

$ 3.2. Основные параметры перевода земельных участков из одной категории в другую.

После вступления в силу Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" процедура совершения сделок с земельными долями значительно упростилась. В п. 1 ст. 12 закона сказано, что если собственников земельных долей более пяти, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных Законом об обороте земель в части упрощенного порядка извещения участников долевой собственности, упрощенного порядка выделения в натуре земельного участка в счет земельной доли и в части упрощенного порядка принятия решений по владению, пользованию земельным участком, находящимся в общей долевой собственности.

Упрощенный порядок продажи земельной доли заключается в том, что продавец не обязан в письменной форме извещать остальных собственников долей о своем намерении продать долю, как это требует ст. 250 ГК РФ, а может сделать это путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Такая публикация является основанием считать, что остальные участники долевой собственности извещены надлежащим образом и могут воспользоваться своим преимущественным правом покупки.

1 Калинин,Н.И. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации / Имущественные отношения в РФ, № 8 (59). 2006.

Правда, дальнейшая процедура продажи земельной доли, наоборот, усложнена. Если остальные собственники земельных долей в течение месяца откажутся от покупки продаваемой доли, то (в отличие от ст. 250 ГК РФ) продавец не вправе продать свою долю третьему лицу, а обязан известить в письменной форме исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) орган местного самоуправления о намерении продать земельную долю с указанием цены Если субъект РФ либо орган местного самоуправления в течение месяца не воспользуется преимущественным правом покупки, только тогда продавец может в течение года продать свою долю третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.

Данный порядок существенно затрудняет скупку земельных долей сель-хозорганизациями или иными юридическими и третьими лицами, но одновременно позволяет им пользоваться правом преимущественной покупки после того, как они приобрели хотя бы одну земельную долю и стали полноправными участниками долевой собственности.

Также упростился порядок выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности. Теперь не требуется получать на это согласие у всех остальных собственников земельных долей. И не обязательно извещать каждого из остальных собственников долей о своем намерении выделить долю в письменной форме - достаточно опубликовать сообщение в СМИ. В нем надо указать предполагаемое местонахождение выделяемого земельного участка и размер компенсации, которая будет выплачиваться остальным собственникам долей в случаях, когда рыночная стоимость единицы площади выделяемого участка превышает рыночную стоимость единицы площади оставшегося участка. Если от других собственников долей в течение месяца не поступят возражения, то предполагаемое (заявленное) местонахождение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли (земельных долей), считается согласованным и землеустроительные органы могут установить границу участка в натуре. В случае спора о местонахождении выделяемого участка такой спор разрешается собственниками земельных долей с использованием согласительных процедур, в том числе путем принятия решения на общем собрании собственников земельных долей, либо в судебном порядке.

В отличие от ст. 247 ГК РФ, на общем собрании не требуется присутствия всех собственников земельных долей. О предстоящем собрании собственники земельных долей уведомляются не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в СМИ. Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% собственников земельных долей. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих. Протокол подписывается всеми присутствующими на собрании собственниками земельных долей.

Вступивший в силу с 5 января 2005 года Федеральный закон от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон № 172-ФЗ) существенно изменил порядок

регулирования общественных отношений, возникающих при переводе земель из одной категории в другую.

Согласно статье 1 Закона № 172-ФЗ правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется российским земельным законодательством и принимаемыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. В частности, в развитие Закона № 172-ФЗ Правительство Российской Федерации должно издать нормативный правовой акт. в котором будет установлено содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов в отношении всех земель, кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель запаса. В некоторых регионах России были приняты нормативные правовые акты, в ряде положений дублирующие ЗК РФ, поэтому до 5 апреля 2005 года субъекты Российской Федерации должны были привести свое законодательство в соответствие с нормами рассматриваемого закона во исполнение норм Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации"

Ходатайство о переводе земли из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую подается заинтересованным лицом-правообладателем или органом государственной власти и органом местного самоуправления. При этом на заинтересованном лице лежит бремя доказывания своей заинтересованности в изменении целевого назначения земельного участка. В статье 15 Закона № 172-ФЗ установлено, что до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством Российской Федерации в отношении:

1) земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд;

2) земель лесного фонда или земельных участков в составе таких земель;

3) земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель, которые заняты водными объектами, находящимися в федеральной собственности;

4) земель особо охраняемых территорий и объектов федерального значения, а также земельных участков в составе таких земель;

5) земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

При этом необходимо отметить, что в соответствии с Федеральным законом от 17 апреля 2006 года № 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Россий-

ской Федерации" пункты 2)-4) статьи 15 Закона № 172-ФЗ утратили силу с 1 июля 2006 года.

Кроме того, в соответствии со статьей 15 Закона № 172-ФЗ до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую производится органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (за исключением упомянутых земель, перевод которых из одной категории в другую осуществляется Правительством Российской Федерации) или в случае наделения субъектами Российской Федерации органов местного самоуправления соответствующими полномочиями -этими органами.

Законом № 172-ФЗ установлен необходимый минимальный перечень сведений, указываемых в ходатайстве о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую, а именно:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок.

Если в отношении земельного участка не проведен государственный кадастровый учет, то такой земельный участок не может быть переведен в иную категорию по нормам статьи 3 Закона № 172-ФЗ. Кроме того, если нет возможности установить категорию земельного участка, то в отношении этого земельного участка должна быть проведена процедура его отнесения к определенной категории земельных участков в соответствии с нормами статьи 14 Закона № 172-ФЗ.

К материалам и документам, которые должны прилагаться к ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, относятся:

1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из Единого государственного Реестра индивидуальных предпринимателей, либо выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

4) заключение государственной экологической экспертизы, в случае если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;

6) расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.

В соответствии со статьей 3 Закона № 172-ФЗ ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую должно подаваться в исполнительный орган государственной власти или в орган местного самоуправления, уполномоченный на рассмотрение ходатайств о переводе. Предусматриваются два случая, когда уполномоченный орган может отказать в рассмотрении ходатайства о переводе:

1) если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо:

2) если к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства.

Последствиями признания ходатайства не подлежащим рассмотрению может быть возврат заинтересованному лицу ходатайства в течение 30 дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения. Если же ходатайство принято к рассмотрению, то по результатам его рассмотрения исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую или акт об отказе в подобном переводе. Закон № 172-ФЗ не содержит требований к содержанию акта об отказе в переводе. Запрещается перевод земель или земельных участков в другую категорию на определенный срок. Категория, установленная актом уполномоченного органа для земель или земельных участков, остается такой до тех пор, пока не будет изменена в соответствии с нормами Закона № 172-ФЗ. Акт о переводе или акт об отказе в переводе направляется заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия акта, при этом Законом № 172-ФЗ предусмотрено судебное обжалование принятых актов. Основанием для признания недействительным акта о переводе или об отказе в переводе является несоответствие указанных актов Закону № 172-ФЗ либо иным нормативным правовым актам и нарушение прав и охраняемых законом интересов.

Основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую приводятся в статье 4 Закона № 172-ФЗ.

Отрицательное заключение государственной экологической экспертизы, в случае если ее проведение предусмотрено федеральными законами, служит основанием для отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.

В переводе должно быть отказано, если испрашиваемое целевое назначение земель или земельных участков не соответствует документам территориального планирования и документам по планировке территории либо землеустроительной документации.

Статьей 5 Закона № 172-ФЗ регулируется процедура внесения изменений в документы государственного земельного кадастра и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую. Процесс перевода земель завершается направлением уполномоченным органом копии принятого им акта о переводе земель или земельных участков в течение 10 дней со дня его принятия в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, который в течение 7 дней вносит изменения в документы государственного земельного кадастра и уведомляет о внесенных изменениях заинтересованных правообладателей, а также орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок ним. Последний вносит изменения в документы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение 7 дней. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую завершается внесением упомянутых изменений. При этом не требуется переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки в связи с изменением их целевого назначения.

Статьей 7 Закона № 172-ФЗ регулируются особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. При этом следует отметить, что нормы статьи 7 Закона № 172-ФЗ не установили запреты на изменение категории земель несельскохозяйственного назначения. Допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения в случае консервации земель в соответствии с нормами статей 13 и 14 ЗК РФ, создания особо охраняемых природных территорий, установления или изменения черты поселений, строительства на землях, непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства, промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд, включения непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда и земель запаса, строительства линейных объектов, если кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий на 30 процентов и более меньше кадастровой стоимости среднерайонного уровня и линейные объекты размещены вдоль дорог и границ полей севооборотов, выполнения международных обязательств Российской Федерации, обеспечения обороны страны и безопасности государства и т. д.

При этом нормы статьи 8 Закона № 172-ФЗ уточнены Федеральным законом от 18 декабря 2006 года № 232-Ф3 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 232-Ф3) и предусматривает, что установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из дру-

гих категорий в земли населенных пунктов. Одновременно с этим Закон № 232-ФЭ признал утратившим силу с 1 января 2007 года пункт 4 статьи 16 Закона № 172-ФЗ. в которым было установлено, что потери сельскохозяйственного производства подлежат возмещению в трехмесячный срок после принятия решения о переводе земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию (ст. 58 ЗК РФ).

Указанные изменения земельного законодательства направлены на ускорение процессов реализации национального проекта "Доступное жилье" и на снижение издержек будущего жилищного строительства. Кроме того, в соответствии с нормами пункта 14 статьи 25 Закона № 2Э2-ФЗ с 1 января 2008 года отменяется возмещение потерь сельскохозяйственного производства. При этом в случае, если по истечении трех лет со дня предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

В ходе подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую организации несут расходы, связанные с кадастровым учетом переводимых земельных участков, государственной регистрацией прав на переводимые земельные участки, проведением государственной экологической экспертизы и т. д. Как правило, такие работы основаны на двухсторонних отношениях между физическими (юридическими) лицами, заинтересованными в переводе земель или земельных участков из одной категории в другую, и органами государственной власти, научно-исследовательскими и проектными организациями, индивидуальными предпринимателями, и определяются нормами гражданского законодательства, регулирующими договорные отношения, и нормами налогового законодательства, регулирующими налоговые последствия того или иного договорного обязательства и взимание государственной пошлины.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Плата за использование земли взимается в виде земельного налога и арендной платы. В соответствии с главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) объектом налогообложения является кадастровая стоимость земельного участка.

Арендная плата за использование земельных участков определяется договором аренды с учетом норм гражданского и земельного законодательства. Специальные нормы действуют при переоформлении земельных участков в соответствии с нормами Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" При этом размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами

транспортных систем естественных монополий, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

При этом постановление Правительства Российской Федерации, предусматривающее установление размера арендной платы за использование указанных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до сих пор не издано.

Кадастровая стоимость земельных участков применяется для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ. В соответствии со статьей 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. На сельскохозяйственные угодья, расположенные в черте поселений, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения не распространяется. Земли сельскохозяйственного назначения не могут быть в составе земель лесного фонда, так как границы земель лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства согласно нормам статьи 101 ЗКРФ.

Особую роль в составе земель сельскохозяйственного назначения занимают сельскохозяйственные угодья земельные угодья, систематически используемые как основное средство производства для получения сельскохозяйственной продукции. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться гражданами и юридическими лицами для целей сельскохозяйственного производства или для иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством. Хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы могут получить земли независимо от уставных целей деятельности, если в их учредительных документах не содержится исчерпывающий перечень видов деятельности, которыми соответствующая организация вправе заниматься. Основное условие предоставления земельных участков -их использование для ведения сельскохозяйственного производства или для иных связанных с этим целей.

В соответствии с нормами статьи 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Таковы основные параметры и аспекты перевода земельных участков из одной категории в другою.

£ 3.3. Правовые нормы земельного контроля: сущность и значение.

Россия, осуществляя переход к рыночной экономике, провела огромную работу по формированию организационно-правовых форм хозяйствования. В России десять лет назад было 5220 колхозов и 2078 совхозов, 42 межхозяйственных предприятия;

- предприятия, созданные в соответствии с законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности", принятым в 1991 г.1;

- акционерные общества открытого и закрытого типа (АООТ, АОЗТ), товарищества с ограниченной ответственностью (ТОО), смешанные товарищества (СТ), производственные кооперативы (ПК), созданные в соответствии с законом СССР "О кооперации"2, принятым в 1988 г., ассоциации крестьянских хозяйств (АКХ)3;

- сельхозпредприятия, созданные в соответствии с -Гражданским кодексом РФ, введенным в действие в 1994 г.4 и принятыми на его основе законами "Об акционерных обществах"5, "О сельскохозяйственной кооперации"6, "Об обществах с ограниченной ответственностью"7 Сюда относятся открытые и закрытые акционерные общества (ОАО, ЗАО), общества с ограниченной ответственностью (ООО), товарищества на вере (ТНВ), сельскохозяйственные производственные кооперативы (СПК), сельскохозяйственные государственные и муниципальные унитарные предприятия (ГУЛ, МУП).

Кроме перечисленных трех групп сельхозпредприятий существует достаточно большая группа хозяйств, которая, не соответствует ни одной из перечисленных организационно-правовых форм.

Сопоставляя динамику численности различных форм хозяйств, их эффективность, можно отметить, что численность более эффективных форм постепенно росла а менее эффективных - падала. Исключением из этого правила является динамика численности СПК. Это связано с тем, что в кооперативах в отличие от ЗАО и ООО законодательного ограничения численности участников нет, поэтому ЗАО и ООО активно преобразуются в СПК. Наряду с этим на этот процесс влияют предпочтения сельских жителей, для которых кооперативная форма хозяйствования является наиболее привычной и понятной, хотя произ-

1 Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР 1991 №16 ст.442.

2 Ведомости СССР, 1988, №22, ст.355.

3 Ведомости РСФСР, 1990, № 26, ст.0325.

4 СЗ РФ, 1994, № 32, ст.3302.

5СЗ РФ, 1996, №1, ст. 1.

6 СЗ РФ, 1995, № 50, ст.4870.

7СЗРФ, 1998, №7, ст.785.

водственные кооперативы России менее конкурентоспособны, чем другие формы, за исключением ООО.

В свою очередь, рост численности открытых АО также вряд ли можно объяснить только факторами эффективности. Здесь очевидно также влияние крупного российского бизнеса, который готов вкладывать деньги в привычные для него формы хозяйствования - ОАО, что вынуждало некоторые сельхозпредприятия преобразовываться в эту форму хозяйствования.

При этом в целях завершения оформления и защиты прав граждан и юридических лиц на земельные участки и земельные доли, установления четких юридически оформленных взаимоотношений между собственниками земельных долей и теми сельхозпредприятиями, которые их используют для ведения сельхозпроизводства, был принят указ президента РФ от 07.03.96 № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" Этот документ установил механизм реализации принятых ранее законодательных актов и указов о земле и фактически приравнял право собственности на земельную долю к праву собственности на земельный участок. Указом признано, что общая собственность на землю сельхозпредприятий, если она возникает, всегда является долевой, то есть делимым имуществом.

Согласно п. 4 названного указа, собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе:

•передать земельную долю по наследству;

• продать земельную долю;

■ подарить земельную долю;

•обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве;

• передать земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации, передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания (при этом право собственности на землю практически утрачивается);

• передать земельную долю с выделением земельного участка в натуре в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельхозпредприятиям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства (на сегодняшний день при низких ценах на землю это - наиболее привлекательный способ распоряжения земельной долей, позволяющий создать рынок аренды сельскохозяйственных земель, открывающий доступ к земле наиболее активной, работоспособной и профессиональной части сельского населения);

• использовать земельную долю с выделением земельного участка в натуре для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, что позволит укрепить социальную защиту селян, создать дополнительные возможности для развития фермерства на основе расширения личных подсобных хозяйств граждан. Указом предусмотрено возмездное отчуждение земельных долей с соблюдением правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Следует отметить, что и сама реорганизация сельхозпредприятии, и приватизация земель пока еще не завершены.

Гражданский кодекс РФ, определяя порядок распоряжения имуществом в общей долевой собственности, специально устанавливает объем правомочия участника данной собственности по распоряжению его долей. Согласно ч.2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.

В ч. 2 ст. 246 ГК РФ утверждено принципиальное положение - каждый участник долевой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей. Следовательно, для распоряжения долей не требуется согласия других сособственников.

Реализовать конституционные права по распоряжению своей земельной собственностью собственник земельной доли может только при наличии у него документа, удостоверяющего право собственности на землю. Таким документом является свидетельство на право собственности на землю, выданное собственникам земельных долей до введения в действие Федерального закона от 21.07.97 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по форме, утвержденной указом президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а после введения в действие указанного закона (с 01.02.98 г.) — свидетельство о государственной регистрации права, утвержденное постановлением правительства РФ от 18.02.98 г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В общем виде сделки с земельными долями регулируются нормами Гражданского и Земельного кодексов РФ, федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ. Сделки, совершаемые с земельными долями, на основании Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежат государственной регистрации.

При организации крестьянского (фермерского) хозяйства, расширении за счет земельной доли личного подсобного хозяйства, при передаче земельных долей в аренду такому хозяйству и сторонним сельскохозяйственным и другим предприятиям необходимо выделение земельных долей в натуре, Все остальные разрешенные законодательством сделки с долями могут осуществляться без выдела земельной доли в натуре.

Все формы землевладения и землепользования требуют контроля и учета со стороны служб, охраняющих правовое поле земельных отношений.

Правовые формы земельного контроля в зависимости от характера их последовательного, логического применения можно разделить на три вида:

1) информационно-правовые формы контроля при сборе материалов;

2) принятие решений по результатам проведенного контроля;

3) исполнение решений контрольных органов.

Для того, чтобы принять квалифицированное решение по результатам контроля, любой орган контроля должен располагать точной и объективной информацией о том, есть ли нарушение земельного законодательства, в чем оно

выражается, кто виновен в этом, что нужно предпринять, чтобы правонарушение не оказалось длящимся, каков вред, причиненный правонарушением, а если правонарушение еще не наступило, как его предупредить или пресечь при самом его начале. Выяснение данных вопросов требует сбора материалов (документов), проведения проверок, ревизий, исследования этих материалов. В необходимых случаях может назначаться экспертиза материалов, полученных в процессе контроля.

Характер принимаемого решения и его содержание основываются на данных проведенных проверок, обследований и анализа полученных материалов.

Решение по рассматриваемому вопросу может носить предварительный характер, когда необходимо проведение дополнительных работ по сбору данных, а может приниматься и на месте путем дачи соответствующих распоряжений об устранении выявленного правонарушения или применения административных санкций. Так, государственные инспекторы по использованию и охране земель при выполнении возложенных на них обязанностей могут принять одно из следующих решений:

а) дать обязательные для исполнения предписания по вопросам соблюдения требований земельного законодательства, а также об устранении нарушений, выявленных в ходе проведения проверок;

б) составить по результатам проверок акты с обязательным ознакомлением с ними собственников, владельцев, пользователей, арендаторов земельных участков;

в) составить в порядке, установленном законодательством об административных правонарушениях, протоколы о нарушениях земельного законодательства и направлять их соответствующим должностным лицам для рассмотрения дел об административных правонарушениях с целью привлечения виновных лиц к ответственности.

Исполнение решения госинспектора любой службы государственного контроля обеспечивается им самим. Для этого они ведут книгу (журнал) учета выявленных земельных правонарушений, ведут записи в ней о принятых мерах, добиваются восстановления нарушенных прав, делают отметки об исполнении предписаний и указаний по вопросам надлежащего исполнения требований земельного и экологического законодательства.

Муниципальный земельный контроль на территории муниципального образования согласно ст. 72 ЗК РФ осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами. Муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется в соответствии с законодательством РФ и в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Роль местного самоуправления в осуществлении народовластия, правовые, экономические и финансовые основы местного самоуправления и государственные гарантии его осуществления, общие принципы организации местного самоуправления в Российской Федерации устанавливает Федеральный закон от 06.10.2003 г. 131-Ф3 "Об общих принципах организации местного самоуправ-

лени я в Российской Федерации"1 Настоящий Федеральный закон, за исключением положений, для которых гл. 12 установлены иные сроки и порядок вступления в силу, вступает в силу с 01.01.2009 г. Со дня официального опубликования данного Федерального закона до 01.01.2009 г. устанавливается переходный период.

Закон № 1Э1-ФЗ к вопросам местного значения относит осуществление земельного контроля за использованием земель муниципального образования (ч. 1 п. 20 ст. 14; ч. 1 п. 15 ст. 15; ч. 1 п. 26 ст. 16). Право контроля может быть закреплено за Управлением землепользования. Одним из структурных подразделений Управления землепользования является отдел муниципального земельного контроля, действующий на основании ст. 72 гл. 12 ЗК РФ. Отделом муниципального земельного контроля проводится работа по выявлению недоимщиков по уплате арендной платы за землю, ведется претензионно-исковая работа, проводятся рейды по выявлению нарушителей земельного законодательства, например самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ), использование земельного участка не по целевому назначению (ст. 8.8 КоАП РФ).

Также контроль призван обеспечить исполнение земельного законодательства, соблюдение установленных требований (норм, правил, нормативов), выполнение мероприятий по охране земель органами государственной власти, местного самоуправления, юридическими лицами, их должностными лицами, а также гражданами. В современных условиях государственный контроль за рациональным использованием земель приобретает еще большее значение, чем раньше. Законодательство о земельной реформе предоставляет собственникам, землевладельцам, землепользователям, арендаторам широкие права по самостоятельному хозяйствованию на земле. Однако такая деятельность не должна, как указано в ст. 36 Конституции РФ, наносить ущерб окружающей природной среде и нарушать права и законные интересы иных лиц. Углубление земельной реформы и формирование новых земельных отношений, основанных на введении частной собственности на землю, при сохраняющемся потребительском отношении к ее использованию вызывает необходимость усиления государственного контроля за использованием и охраной земель.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.11.2002 г. № 833 утверждено Положение о государственном земельном контроле2 далее -Положение о госземконтроле), устанавливающее порядок осуществления государственного земельного контроля за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель, в том числе государственного контроля за воспроизводством плодородия земель сельскохозяйственного назначения, организациями независимо от организационно-правовой формы, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами. В соответствии с данным Положением государственный земельный контроль осуществляют Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы совместно с Министерством природных ресурсов, Министерством сель-

1 СЗ РФ, 2003, № 40, ст.3822.

2 СЗ РФ, 2002, № 47, ст.4685.

ского хозяйства, Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (в пределах их компетенции) и во взаимодействии с другими заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, их территориальными органами, с органами исполнительной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления, организациями, общественными объединениями, а также гражданами. Главным государственным инспектором РФ по использованию и охране земель является руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Осуществляя контроль за планированием и распределением земельных ресурсов, государство способно реально контролировать экологическую ситуацию в регионах, осуществление противоэрозионных, защитных и других природоохранных мероприятий.

Следует заметить, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения

0 правообладателях (ст. 32 Закона о государственной регистрации).

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Приказом Минюста РФ от 24.12.2001 г. № 343 утверждены Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним1, которые устанавливают единый для Российской Федерации порядок ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 2192 Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Ведение Единого государственного реестра прав путем соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. В каждом разделе реестра содержится описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя и так далее.

1 Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2002. № 2.

2 СЗ РФ. 1998. № S. Ст. 963; 1999. № 52. Ст. 6416; 2002. №41. Ст. 3983; 2003. № 37. .3534.

Использование территории, ее планирование, организация и управление этими процессами являются в настоящее время весьма актуальными вопросами, решение которых осуществляется как в градостроительстве и экономике, так и в землеустройстве.

Землеустройство рассматривается как система конкретных землеустроительных действий, связанных, в основном, с технической реализацией решений государственных органов по распоряжению землей. Его цель усматривается в установлении границ землевладений и землепользовании, обеспечении реальных прав юридических и частных лиц, посредством формирования исходных в данных для земельного кадастра.

Закон "О государственном земельном кадастре"1 в Российской Федерации был принят в 2000 году и по этому вся системой землеустройства должна осуществляться достаточно авторитетным центральным государственным органом, имеющим вертикальную структуру в субъектах Российской Федерации, административно-территориальных и муниципальных образованиях. Этой системе должны быть приданы следующие функции:

- организации работ по сбору, обработке и хранению информации о количественном и качественном состоянии земельных ресурсов. Это может быть обеспечено только посредством координации и контроля за топографо-геодезическими работами, почвенными, геоботаническими и другими обследованиями, а также всеми работами по инвентаризации и оценке земель;

- координации работ по сельскохозяйственному районированию, разработке схем районной планировки, землеустройства, народнохозяйственного освоения земель и других разработок, связанных с распределением и использованием земель на перспективу;

- организации и контроля работ по территориальному землеустройству, независимо от того, какими организациями или частными лицами осуществляются землеустроительные действия;

внутрихозяйственного землеустройства сельскохозяйственных предприятий;

- ведения земельного кадастра, включая весь комплекс работ по регистрации землевладений и землепользовании, количественно-качественному учету и кадастровой оценке земель.

Управление системой землеустройства, по нашему мнению, должно строиться на жестких принципах регулирования природопользования, соблюдения законодательных норм распоряжения землей и охрана законных прав землевладельцев и землепользователей. Управляющая система должна быть государственной, единой, наделенной соответствующими правами контроля над любыми землеустроительными действиями, осуществляемыми на местах.

Государственный земельный контроль осуществляется, в частности, за:

• соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель;

1 СЗ РФ, 2000, № 2, ст. 149.

• соблюдением порядка, исключающего самовольное занятие земельных участков или использование их без оформленных в установленном порядке документов, удостоверяющих право на землю;

• соблюдением порядка переуступки права пользования землей;

• предоставлением достоверных сведений о состоянии земель;

• использованием земель по целевому назначению;

• наличием и сохранностью межевых знаков границ земельных участков.

Госземконтроль осуществляется в форме плановых и внеплановых проверок.

Контрольная деятельность, так же как и всякая исполнительная деятельность органов государства, протекает в определенных правовых формах, установленных законодательством. В противном случае, выходя за рамки этих правовых форм, органы контроля допускали бы произвол в своей работе.

Для эффективного исполнения функций органов государственного контроля в области рационального использования охраны земель должностные лица наделены конкретными правами и обязанностями, которые позволяют им на основе правовых актов рационально использовать земельный ресурс страны.

Заключение

Конституционная характеристика земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, т. е. всего многонационального народа Российской Федерации, предопределяет конституционное требование рационального и эффективного использования, а также охраны земли как важнейшей части природы, естественной среды обитания человека, природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, основы осуществления хозяйственной и иной деятельности. Это требование адресовано государству, его органам, гражданам, всем участникам общественных отношений, является базовым для законодательного регулирования в данной сфере.

Однако в настоящее время на практике при соблюдении устанавливаемых законодателем требований в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно при реализации своих законных прав на землю или осуществлении их защиты собственники земельных участков землевладельцы, землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями. Данная ситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее время кроме Земельного кодекса РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных законов и законов субъектов РФ, разобраться в которых и найти ответы на вопросы достаточно сложно. Особенно если человек далек от знаний своих прав и обязанностей.

Земельное законодательство традиционно относится к тем отраслям, на состоянии которых наиболее остро отражаются политические, экономические, идеологические изменений в обществе. Если в начале проведения современной земельной реформы основной целью правового регулирования земельных от-

ношений было закрепление института права частной собственности на землю и введения ее в гражданский оборот, осуществление приватизации земель, то на сегодняшний день встает необходимость закрепления правового механизма, который бы обеспечил оптимальное, гармоничное сочетание интересов государства, общества и частных лиц.

Основная цель всех земельных преобразований, включая долевую собственность в земельных отношениях, - рациональное использование земли, повышение плодородия почв и эффективности аграрного производства. Для этого земельная политика должна не столько отражать смену форм земельной собственности, сколько формировать комплекс факторов, обеспечивающих рост сельскохозяйственного производства. В современном аграрном производстве без развития долевой собственности в земельных отношениях не будет и рационального землепользования.

Граждане готовы до конца отстаивать свои права в том, что касается их приусадебных участков, земли, используемой для личных подсобных хозяйств. Споры по землям такого рода возникают иногда буквально из-за сантиметров участка, и хозяева земли в таких спорах идут до конца, вплоть до неоднократных судебных разбирательств. Однако с земельными долями - прямо противоположная ситуация. Люди, обладая долями размером в несколько гектаров, абсолютно безразличны к судьбе этой земли - им дали "бумагу", а где эта земля и какую пользу от нее можно получить, никому не известно. Люди считают, что свидетельства о праве собственности на земельные доли не имеют никакой ценности. Связано это с тем, что земельная доля - это всего лишь право на определенное количество земли, не определенное в натуре, и владелец не чувствует себя собственником. К тому же упомянутый доход от собственности в виде арендной платы крайне низок и не способствует росту влияния института земельных долей на повышение благосостояния людей.

Преобразования земельных отношений в Российской Федерации выявили следующие позитивные и негативные последствия:

а) Земельные отношения в условиях рыночной экономики - это сложная многомерная система, структурированная по различным признакам. Это позволяет рассматривать их как новые отношения, представляющие собой совокупность земельных отношений, складывающихся в различных сферах экономики, имеющих как общие, так и отличительные черты.

б) Анализ теоретических воззрений на земельные отношения и процессов их трансформации в современной экономике России показал, что их сущностная характеристика определяется совокупностью взаимосвязанных экстерналь-ных и интернальных факторов. В структуре экстернальных выявлены субъективные и объективные факторы, определяющие содержание и закономерности развития земельных отношений. Рассмотрение интернальных факторов доказало, что они имеют субъективный характер, количественную и качественную определенность и внутреннюю структурированность.

в) Формирование новых земельных отношений требует соответствующей им системы управления земельными ресурсами, которая должна сочетать элементы рыночного воздействия и государственное регулирование, включающее способы и меры, адекватные рыночной экономике и ее состоянию в национальном и региональном масштабах.

г) Важнейшим направлением в формировании и совершенствовании системы управления земельными ресурсами на региональном и муниципальном уровнях является законодательно - правовая база. Также необходимо отметить:

- во-первых, на протяжении многих веков земельные отношения в России определялись не только характером собственности на землю, но и пространственно-территориальной спецификой расположения страны;

- во-вторых, экономическое сознание субъектов, хозяйствующих на земле, формировалось под влиянием многолетнего господства общинного землепользования, монополии государственной собственности на землю и командно-административного стиля хозяйствования;

- в-третьих, в отличие от стран западной экономики, где капитализация земельных отношений проходила, в основном, эволюционно, в России это процесс прерывистый.

Отсутствие спроса на земли сельскохозяйственного назначения в отдельных областях России, отказ традиционных пользователей от части земли требуют разработки программы консервации земель, ранее переданных в частную собственность. Изъятие таких неиспользуемых земель в государственную собственность, а если собственник готов платить за нее земельный налог, изымать нецелесообразно. Поэтому важно сохранить неиспользуемые частные земли по программам консервации, чтобы обеспечить поступление в бюджет земельного налога при временном отсутствии заинтересованных в получении земли лиц.

Необходимо также отрегулировать:

а) превентивную функцию, состоящую в профилактике нарушений земельного законодательства путем вынесения обязательных к исполнению предписаний, направленных на устранение причин и условий, их порождающих;

б) функцию пресечения, которая направлена на приостановление неправомерных действий лиц, виновных в совершении земельных правонарушений. Так, в исключительных случаях государственный инспектор по контролю за использованием и охраной земель вправе самостоятельно принять решение о приостановлении деятельности индивидуального предпринимателя или юридического лица. К таким случаям, в частности, можно отнести приостановление промышленного строительства, разработки месторождений полезных ископаемых, проведения агротехнических, лесомелиоративных, геологоразведочных, поисковых, геодезических и других работ, если они осуществляются с нарушением земельного законодательства и могут привести к уничтожению, загрязнению, заражению или порче плодородного слоя почвы, развитию эрозии, засолению, заболачиванию и другим деградационным процессам, а также, если эти работы ведутся по проектам, не прошедшим экспертизу либо получившим отрицательное заключение.

Для формирования системы информации о рынке земли необходимо ввести формы государственной отчетности органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, включая сделки с долями в праве общей собственности и участками земель сельскохозяйственного назначения. При этом полезно определить ведомство, к компетенции которого должна быть отнесена подготовка открытых обзоров о сложившемся уровне рыночных цен, в том числе на земельные участки частных лиц и организаций.

Литература

1. Конституция Российской Федерации. 1993 год.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. СЗ РФ от 29 января 1996 г.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3. С изм. и доп., внесенными федеральными законами от 30 июня 2003 г. № 86-ФЗ, от 29 июня 2004 г. № 58-ФЗ, от 3 октября 2004 г. № 123-Ф3, от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ, от 7 марта 2005 г. № 1 5-ФЗ, от 21 июля 2005 г. № 111-ФЗ, от 22 июля 2005 г. № 117-ФЗ, от 3 1 декабря 2005 г. № 206-ФЗ, от 17 апреля 2006 г. № 53-Ф3, от 3 июня 2006 г. № 73-Ф3, от 30 июня 2006 г. № 92-ФЗ, от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3, от 27 июля 2006 г. № 154-ФЗ, от 16 октября 2006 г. № 160-ФЗ, от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ, от 4 декабря 2006 г. № 204-ФЗ, от 18 декабря 2006 г. № 232-Ф3, от 29 декабря

2006 г. № 260-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. № 261-ФЗ, от 28 февраля 2007 г. № 21-ФЗ, от 10 мая 2007 г. № 69-ФЗ, от 19 июня 2007 г. № 102-ФЗ. от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ, от 30 октября 2007 г. № 240-ФЗ и от 8 ноября

2007 г. № 257-ФЗ // СЗ РФ, 2001, № 44, ст. 4147; 2003, № 27 (ч. 1), ст. 2700; 2004, № 27, ст. 271 1; 2004, № 41, ст. 3993; 2004, № 52 (ч. 1), ст. 5276; 2005, № 1 (ч. 1), ст. 15; 2005, № I (ч. 1), ст. 17; 2005, № 10. ст. 763; 2005, № 30 (ч 2), ст. 3122; 2005, № 30 (ч. 2), ст. 3 128; 2006, № 1, ст. 17; 2006, № 23, ст. 2380; 2006, № 43, ст. 4412; 2007. № 1 (1 ч.), ст. 24; 2007, № 31, ст. 4009; 2007, № 45. ст. 5417; 2007, № 46, ст. 5553.

4. Федеральный закон от 24 июля 2002 г № 101-40 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", СЗ РФ от 29 июля 2002 г., № 30, ст. 3018.

5. Федеральный закон от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" // Собрание законодательства Российской Федерации от 16 июня 2003 г., № 24, ст. 2249.

6. Алексеев,В.А. Регистрация прав общей долевой собственности на недвижимое имущество // В.А.Алексеев // Закон и право. 2007. № 6.

7. Ахмадгазизов,И.С. Проблемы перехода вещных прав на объекты недвижимости при исполнении договора купли-продажи недвижимости // И.С.Ахмадгазизов // Нотариус. 2007. № 1

8. Аликиева,А.М. Государственное регулирование земельных отношений, опыт зарубежных стран и России / А.М.Аликиева // Ученые записки Института государства и права. - Тюмень, 2004. - Вып. 7: Вопросы международного публичного права, международного частного права, международного торгового права и сравнительного правоведения.

9. Анисимов,А.П. К вопросу о залоге земель сельскохозяйственного назначения / А.П.Анисимов, А.Я.Рыженков, А.Е.Черноморец// Политика и общество. 2007. № 1.

10. Андреев,Ю.А. Приватизация земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения / Ю.А. Андреев // Аграрное и земельное право. 2008. № 6.

11. Андреев,Ю.Н. Теоретические вопросы правового режима земель сельскохозяйственного назначения / Ю.Н. Андреев // Аграрное и земельное право. 2008. № 7.

12. Антонов,A.A. Порядок выделения земельных участков в счет земельных долей из земель сельхозназначения в свете правовых позиций Конституционного Суда РФ / A.A. Антонов // Российская юстиция. 2009. № 6.

13. Боголюбов,С.А. Концепция развития земельного законодательства России / С.А.Боголюбов, Ю.Г.Жариков, Е.А.Галиновская // "Черные дыры" в Российском законодательстве. 2002. № 3

14. Белова,Е.В. Земельная реформа в аграрном секторе экономики России: механизм и результаты / Е.В.Белова // Вестник Московского университета. Серия 6, Экономика. 2001. № 6.

15. Бочаров,М.В. К концепции понятия правовой категории "земельного участка" / М.В.Бочаров // Российское законодательство XXI века: проблемы теории и практики применения: Материалы 48 науч.-практ, конф.: Университет, наука - региону (г.Ставрополь, 11 апр. 2003 г.). - Ставрополь, 2003.

16. Беленькая, А. Правовое соотношение земельных участков и расположенных на них зданий (сооружений) в аспекте классификации вещей / А.Беленькая // Юридический мир. 2004. №11.

17. БриксовВ.В. Безвозмездное приобретение земельных участков в частную собственность / В.В.Бриксов // Арбитражная практика. 2004. 3.

18. Бурцев,A.B. К вопросу о содержании сделок с землей / А.В.Бурцев // Нотариус. 2003. № 1.

19. Воробьев,А. Земельная реформа и государственное управление земельными ресурсами / А.В.Воробьев // Земельный вестник России. 2003. № 3.

20. Варфоломеева,Г Реформа земельного законодательства / Г.А.Варфоло-меева // Местное право. 2002. № 1-2.

21. ВасильчукДО.В. Регулирование земельных отношений на региональном уровне (на примере Тверской области) / Ю.В.Васильчук, О.В.Павлова // Экологическое право. 2008. № 3.

22. Волков,Г.А. Приобретение права собственности на землю по давности владения / Г.А.Волков // Экологическое право. 2005. № 1.

23. Волкодав.,Ю.П. Реформирование отношений собственности в России / Ю.П.Волкодав // Аграрная наука. 2001. № 1.

24. Вахаев,М.Х. Проблемы правового регулирования земельных отношений в условиях рынка/ М.Х.Вахаев // Экологическое право. 2008. № 4

25. Витрянский,В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации / В.В.Витрянский // Экологическое право. 2003. № 1

26. Волков,Г.А. Переоформление прав на землю по Земельному кодексу Российской Федерации / Г.А.Волков // Экологическое право. 2003. № 1.

27. Гольцблат,А. Некоторые правовые аспекты приватизации земли в России / А.Гольцблат // Хозяйство и право. 2001. № 5.

28. Гольцблат,А. Мотивы скорейшей приватизации земли / А.Гольцблат //Право и экономика. 2003. № 3.

29. Гольцблат,А. Купля-продажа земель, находящихся в государственной имуниципальной собственности / А.Гольцблат // Право и экономика. 2001. № 10.

30. Горемыкин,В.И. Купля-продажа земель различных категорий В.И.Горемыкин // Достижения науки и техники АПК. 2000. № 4.

31. Горемыкин,В.А. Залог земельных участков / В.А.Горемыкин // Достижения науки и техники АПК. 2000. № 5.

32. Галиновская,Е.А. Приобретение прав на земельные участки под недвижимым имуществом / Е.А.Галиновская // Земельное законодательство и практика его применения на современном этапе: Сб. ст. науч.-практ. конф., 21-22 окт. - М., 2004.

33. Гаврилюк;М. Правовое регулирование проведения работ по формированию земельного участка / М.Гаврилюк // Право и экономика. 2005. № 5.

34. Галиновская,Е.А. Особенности приобретения прав на земельные участки по новому земельному законодательству // Жилищное право. 2003. № 2.

35. Голосова.С.А. Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданского и земельного права / С.А.Голосова // Нотариус. 2003. № 2.

36. Демиденко,Ж.М. Региональные особенности определения цены земельных участков / Ж.М.Демиденко // Экономика АПК: проблемы и решения: В 3 т.: Науч. тр. ученых-экономистов, посвящ. 40-летию Всерос. НИИ экономики, труда и упр. в сел. хоз-ве. - М, 2005. Т. 2.

37. Дебаты о земле в Государственной Думе (1906-1917 гг.). Документы и материалы. - М.: 1995.

38. Дорофеева,Н.А., Жукова,О.И. Организационно-экономические проблемы создания и функционирования МТС (опыт и перспективы). - М.: ВНИ-ЭСХ, 1999.

39. Дьяков,А.Л. Особенности аренды земельных участков в Российской Федерации / А.Л.Дьяков // Современное право. 2004. № 9.

40. Добрачёв,А.В. Некоторые проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка / Д.В.Добрачёв // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. № 1.

41. Дмитриев,А.В. От "укрепления прав" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России // Законодательство. 2000. №7.

42. Исянов,Р. Совершенствовать земельные отношения в аграрном секторе экономики / Р.Исянов // АПК: экономика, управление. 2008. № 9.

43. Иосифиди,С.Д. Принципы правовой охраны земель сельскохозяйственного назначения/ С.Д.Иосифиди // Аграрное и земельное право. 2008. №4.

44. Ивасенко,А. Г Формирование системы земельно-ипотечного кредитования в сфере сельского хозяйства монография / А.Г.Ивасенко; Новосиб. гос. техн. ун-т. - Новосибирск: Изд-во Новосиб. гос. техн. ун-та. 2008.

45. Колесова,О.Н. Некоторые аспекты приватизации земли юридическим лицами по новому земельному законодательству России / О.Н.Колесова // Правовое регулирование деятельности хозяйствующего субъекта: Материалы Междунар. науч.-практ. конф. проблемы развития предприятий: и практика. 10-11 окт. 2002 года. - Самара, 2002.

46. Кошелев,Я.О некоторых вопросах, связанных с переходом права аренды на земельный участок / Я.Кошелев, М.Ромадин // Хозяйство и право. 2004. № П.

47. Кресникова,Н.И. Институциональная структура земельного рынка России / Н.И.Кресникова // Земельный вестник России. 2004. № 2.

48. Крассов,О.И. Право частной собственности на землю / Олег Игоревич Крассов. - М.: Юристъ, 2000.

49. Кресникова,Н. Неправовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе / Н.Кресникова // Право и экономика. 2004. №4.

50. Криволапова,Л.В. Земля как объект недвижимости // Актуальные проблемы аграрного права России: теория и практика: Сб. науч. ст. - М., 2004.

51. Левахин,В.Г Гражданско-правовой режим земельных участков сельскохозяйственного назначения: автореф. дис. канд. юрид. наук/ Левахин Виталии Георгиевич, Волгогр. акад. гос. службы. - Волгоград, 2008.

52. Либанова,С.Э. Право собственности на земли сельскохозяйственного назначения субъектов РФ и ограничение прав иных собственников (адвокатская практика)/ С.Э.Либанова // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. № 8.

53. Левахин,В.Г. Понятие и сущность сельскохозяйственных угодий как объектов гражданских прав/ В.Г.Левахин // Право и политика. 2007. №11.

54. Общая долевая собственность на землю / Авт. кол.: Алакоз В.В., Васильев И.В. и др.; Федер. служба земел. кадастра России. Центр реализации проекта ЛАРИС. Центр земел. реформы. - М.: Формула строительства, 2001.

55. Поминов,М.В. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации: научное издание/ М.В.Поминов, Н.Н.Ковалёв, С.Д.Олейник; Под ред. А.А.Варламова. - М.: Эксмо, 2007.

56. Пандаков,К.Г. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика / К.Г.Пандаков, А.Е.Черноморец. 2-е изд., испр. и доп. - М.: Науч. кн., 2003.

57. Правовое регулирование земельно-имущественных отношений: Учеб. пособие / Под ред. Д.Б.Аратского, Л.И.Кошкина; Высш. шк. приватизации и предпринимательства. - Ин-т (ВШПП). - М, 2003.

58. Попов, В.М. Анализ развития сельскохозяйственного производства России и реформирование колхозов в Ассоциацию крестьянских (фермерских) хозяйств в условиях рынка 1990-1997 годов. - Воронеж: Издательство "Истоки", 1997 г.

59. Попов,В.М., Красников,Д.Ф. Сельскохозяйственное производство крестьянских (фермерских) хозяйств (основные понятия). - Воронеж: Издательство "Истоки", 1998г.

60. Попов,В.М. Земельная реформа: различные аспекты от первых лиц Государства и сельских жителей. - М; НТЦ "Развитие", 2002 г.

61. Попов,В.М. Организационно-правовые формы в сельскохозяйственном производстве России в период с 1990 по 2000 год. - М.: НТЦ Развитие", 2001 г.

62. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Под общ. ред. П.В.Крашенинникова. - М., 2000.

63. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - М. 2000.

64. Сергеев,В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 1999. № 12.

65. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (ред. от 08.05.2009) (принят ГД ФС РФ 03.12.2004).

66. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ред. от 08.05.2009) (принят ГД ФС РФ 26.06.2002).

67. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. Собрание законодательства РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

68. Федеральный закон от 25 октября 2001 г № 137-Ф3 О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" С изм и доп., внесенными федеральными законами от 7 июля 2003 г. № 106-ФЗ, от 8 декабря 2003 г. № 160-ФЗ, от 3 октября 2004 г. № 123-Ф3, от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ, от 18 июня 2005 г. № 60-ФЗ, от 27 декабря 2005 г. № 192-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. № 206-ФЗ, от 17 апреля 2006 г. № 53-Ф3, от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3, от 18 декабря 2006 г. № 232-Ф3, от 5 февраля 2007 г. № 13-Ф3, от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ, от 18 октября 2007 г. № 230-Ф3, от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ, от 23 ноября 2007 г. № 268-ФЗ и от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ // СЗ РФ, 2001, № 44, ст. 4148; 2003, № 28, ст. 2875; 2004, № 41, ст. 3993; 2005, № 25 ст. 2425; 2006, № 1, ст. 17; 2007, № 7, ст. 834; 2007, № 46, ст. 5553; 2007, № 49, ст. 6071.

69. Федеральный закон от 11 июня 2003 г № 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". С изм и дол , внесенными Федеральным законом от 4 декабря 2006 г № 201-ФЗ // СЗ РФ, 2003, № 4, ст. 2249, 2006, № 50, ст. 5279.

70. Федеральный закон от 24 июля 2002 г № 101 -ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" С изм и дог внесенными федеральными законами от 7 июля 2003 г. № 113-Ф3, от 29 июня 2004 г № 58-ФЗ, от 3 октября 2004 г. № 123-Ф3, от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ, от 7 марта 2005 г. № 10-ФЗ, от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ и от 5 февраля 2007 г. № 11-ФЗ и от 5 февраля 2007 г. № 11-ФЗ // СЗ РФ,2002, № 30, ст 3018; 2003, № 28, ст. 2882; 2004, № 41, ст. 3993; 2005, № 10, ст. 758; 2005, № 30 (ч. 1), ст. 309; 2007, № 7, ст. 832.

71. Эльдиева,Т. Организационно-экономический механизм регулирования земельных отношений в регионе/ Т.Эльдиева // АПК: экономика, управление. - 2009. № 9.

72. Эйриян,Г Об общих требованиях, предъявляемых к сделкам с земельными участками / Г.Эйриян // Хозяйство и право. - 2004. № 9.

73. Ялбулганов,А.А. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения / А.А.Ялбулганов // Гражданин и право. 2006. № 12.

74. Янбухтин,Н.Р. Опыт государственного регулирования земельных правоотношений в субъектах Российской Федерации / Н.Р.Янбухтин, И.Д.Стафийчук. - Уфа: Гилем, 2006.

А. А. Кузьмин. Экономико-правовые условия новых земельных отношений в Российской Федерации: история, закон и право.- М..НТЦ "Развитие",- 2010 г.- 85с.

Редакция и компьютерная вёрстка авторская

Формат бумаги 60 х 84 1/16. Усл. печ. листов 1,8 Тираж 100 экземпляров. Заказ № 3034 Отпечатано в НТЦ "Развитие" по адресу: 119501, г. Москва, улица Гольяновская, дом 7а, а/я 924

Р - 1 4 8 "i

2009255277

2009255277