автореферат диссертации по социологии, специальность ВАК РФ 22.00.03
диссертация на тему: Экономико-социологическое исследование рынка недвижимости

Полный текст автореферата диссертации по теме "Экономико-социологическое исследование рынка недвижимости"

Санкт-Петербургский государственный университет

На правах рукописи

0034У6030

Цой Владимир Олегович

Экономико-социологическое исследование рынка недвижимости (на примере Сашсг-Петербурга и Ленинградской области)

Специальность 22 00 03 - экономическая социология и демография

Автореферат

Диссертации на соискание ученой степени кандидата социологических наук

Санкт-Петербург \ 7 С ЯЛ' 2009

003476830

Работа выполнена на кафедре экономической социологии факультета социологии Санкт-Петербургского государственного университета

Научный руководитель

доктор социологических наук, профессор Веселов Юрий Витальевич

Официальные оппоненты

доктор социологических наук, профессор Минина Вера Николаевна

кандидат социологических наук, Всеволодов Олег Борисович

Ведущая организация

Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики

Защита состоится 22 сентября 2009 года в 16 часов в ауд 324 на заседании Совета Д 212 232 13 по защите докторских и кандидатских диссертаций при Санкт-Петербургском государственном университете по адресу 193060, г Санкт-Петербург, ул Смольного, д 1/3, 9-й подъезд, факультет социологии

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке им. М Горького Санкт-Петербургского государственного университета

Автореферат разослан « /¿> 2009 года

Ученый секретарь

Совета Д 212 232 13

Кандидат социологических наук

НВ Соколов

Общая характеристика работы.

Актуальность исследования обусловлена необходимостью разработки социологического подхода к анализу рынка недвижимости с точки зрения реализации его важнейшей общественной функции - обеспечения граждан доступным жильем

Российское государство ставит вопрос о решении жилищной проблемы, пытается реализовать национальный проект «Доступное и комфортное жилье -гражданам России» Но пока что цель проекта не достигнута и вряд ли будет достигнута в ближайшем будущем Дело в том, что теоретико-методологической базой государственной жилищной политики выступает неоклассическая экономическая теория И эта теория не в состоянии адекватно объяснить функционирование рынка недвижимости Государство старается сделать жилье доступным, стимулируя спрос, например, субсидируя процент по ипотеке, но в существующих институциональных условиях рынка в целом это приводит лишь к удорожанию недвижимости, еще большей ее недоступности и, как следствие, обострению проблемы Все это ставит на повестку дня необходимость разработки социологического подхода к объяснению функционирования рынка недвижимости

Проблема обеспечения жильем граждан России традиционно является одной из важнейших забот нашего государства, а современный рынок недвижимости не справляется с возложенными на него функциями (так же, как ранее не справилась советская система распределения) сегодня не каждый работающий житель России сможет себе позволить приобрести квартиру или дом Важно, что сложившаяся ситуация значительно отличается от европейских стран, где среднестатистический работающий гражданин в состоянии обеспечить себя жильем в течение 2-5 лет, и средняя стоимость квадратного метра превышает средний месячный доход не более, чем в 2-3 раза В Санкт-Петербурге, имея среднюю зарплату на уровне 22 ООО рублей (на конец 2008 года), средняя стоимость квадратного метра составляет порядка 90 ООО рублей, т е стоимость квадратного метра больше средней зарплаты фактически в 5 раз, что вряд ли позволит простым гражданам улучшить свои

3

жилищные условия, особенно учитывая рост безработицы и снижение реальных доходов населения Показатель жилищной обеспеченности в Санк-Петербурге находится на низком уровне, по сравнению с европейскими странами 23,1 кв м на человека, а в соседней Украине этот показатель составляет 26 кв м , в Германии -35 кв м , во Франции - 43 кв м , в США - 70 кв м Почему так происходит, чем же наш рынок недвижимости отличается от других рынков, или он поставлены в иные условия - ответ на эти вопросы и пытается найти автор диссертации

Основной теоретической задачей диссертации видится исследование социального механизма функционирования рынка недвижимости, объяснение того, согласно каким закономерностям он функционирует, какие модели рынка наиболее адекватно подходят для описания протекающих процессов Подход, предлагаемый экономистами для объяснения функционирования рынка недвижимости, кажется общим и универсальным, но в действительности не отражает специфику конкретного рынка Экономисты в своем подходе не учитывают институциональные особенности рынка, не принимают во внимание социальные роли, исполняемые экономическими агентами, не рассматривают свойственные им «привычки мышления», не связывают рынок с выполнением его общественной функции Поэтому необходимо уточнить и дополнить экономический подход социологическим подходом к анализу рынка недвижимости

Основной гипотезой работы является мысль о том, что рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области при существующих условиях в принципе не может решить жилищный вопрос, т е обеспечить население доступным жильем По сути дела, рынок недвижимости эффективно работает только в секторе элитного или дорогого жилья, не охватывая сектор доступного и экономичного жилья Причины этого явления разнообразны

Нормальным состоянием современного рынка недвижимости является неравновесное состояние, когда спрос в городе и за городом на жилье эконом-класса превышает предложение, что свидетельствует о существующих отличиях функционирования данного рынка в сравнении с другими, ведь, согласно

кейнсианской экономической теории, нормальным состоянием любого рынка является такое, когда предложение превышает спрос

Институциональная структура отечественного рынка недвижимости значительно отличается от европейской, в первую очередь - отсутствием традиции частной собственности и особым положением государства Степень разработанности.

В российской экономической науке теоретические представления о функционировании рынка недвижимости основаны на традиционном неоклассическом подходе и представлены работами таких исследователей, как В А Горемыкин, Асаул А Н , Максимов С Н , Белокрылова О С , Севостьянова А В , Бугулов Э Р Среди современных исследователей стоит выделить группу авторов, возглавляемую Д Ф Аяцковым, выпустившим коллективную монографию «Собственность на землю в России история и современность»

Также проблемы жилищной обеспеченности исследуются и социологами (Н Е Тихонова, А М Акатнова, Н Н Седова, Л Г Судас, И А Румянцев)

Однако, ни одной специальной работы, посвященной исследованию рынка недвижимости с точки зрения экономической социологии, нет Тема рынка недвижимости неоднократно поднималась в публицистике, к ней проявляли интерес экономисты и историки, но никогда еще она не становилась центром экономико-социологического исследования

Цель данной работы - объяснение механизма функционирования рынка недвижимости с социологической точки зрения

Достижение поставленной цели предусматривает решение следующих задач:

- анализ господствующих экономических концепций рынка недвижимости,

- обращение к истории существования рынка недвижимости в Санкт-Петербурге,

применение социологических подходов к исследованию рынка недвижимости,

- проведение эмпирического исследования современного рынка Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Объектом исследования выступает рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, основное внимание уделено жилой недвижимости и земельным участкам для индивидуального строительства

Предметом исследования выступает социальная структура взаимоотношений, складывающаяся между участниками рынка недвижимости

Теоретическая и методологическая база диссертационного исследования основана на работах отечественных и зарубежных исследователей по социологии и экономике рынков

Для анализа подходов к рынку как таковому использованы труды социологов М Вебера, Т Парсонса, Т Веблена, К Поланьи, А Шюца, экономистов А Маршалла, Дж М Кейнса, О Уильямсона, Р Коуза Среди последователей экономико-социологического подхода нами выделяются X Уайт, М Гранноветтер, Н Флигстин, М Аболафия, К Кнорр-Цетина Среди трудов отечественных исследователей использовались работы В В Радаева, Ю В Веселова, В Я Ельмеева, Е В Капусткиной

Сетевой, социокультурный и социополитический подходы, предлагаемые в рамках экономико-социологической парадигмы, являются ключевыми в применяемом социологическом методе исследования В рамках сетевого подхода исследуется роль персональных связей и доверия на рынке недвижимости, социокультурный подход объясняет формирование социально-обусловленных ценностных ориентации агентов на рынке недвижимости, социополитический раскрывает роль властных отношений, складывающихся между игроками на рынке недвижимости

Информационная базу диссертации составили статистические данные Государственного комитета Российской Федерации по статистике, его петербургского отделения, результаты социологических исследований, проведенных ВЦИОМ, фондом «Общественное мнение», рядом коммерческих компаний, специализирующихся на проведении маркетинговых и социологических исследований рынков, материалы общественных слушаний, конгрессов, конференций, посвященных проблемам развития рынка недвижимости

б

Эмпирическая база диссертации:

- результаты фокусированного интервью профессиональных участников рынка недвижимости (2007-2008 годы, 12 информантов),

- результаты фокусированного интервью непрофессиональных участников рынка недвижимости (2008 год, 20 информантов),

- результаты телефонного опроса жителей Санкт-Петербурга, собирающихся приобрести или купивших жилую недвижимость в течение двух лет ( ноябрь 2008 года, N=500),

Новизна работы заключается в рассмотрении функционирования рынка недвижимости с социологической точки зрения

Основными научными результатами работы являются следующие

1) разработка концепции социологического анализа рынка недвижимости,

2) социально-исторический анализ рынка недвижимости в Петербурге на рубеже XIX - XX веков,

3) построение социальной модели поведения экономических агентов на рынке недвижимости

Практическое значение работы заключается в следующем результаты диссертационного исследования могут быть использованы в преподавании курсов экономической социологии, социологии рынков, государственного и муниципального управления, а также результаты исследования могут быть полезны в планировании работы городских и муниципальных органов местной власти Основные положения, выносимые на защиту:

1 Эффективное функционирование рынка недвижимости невозможно в рамках существующей институциональной структуры экономики Российской Федерации Рынок недвижимости сегодня не в состоянии обеспечить выполнение основной социальной задачи - обеспечение граждан Санкт-Петербурга и области доступным жильем

2 Нормальным в современных условиях является неравновесное состояние рынка недвижимости, когда спрос в секторе жилья эконом-класса существенно опережает предложение

7

3 Решением жилищной проблемы является кардинальное изменение

государственной жилищной политики в отношении рынка недвижимости Первоочередной задачей для государства выступает планомерное увеличение площади застройки совместно с инфраструктурной подготовкой территорий, предназначенных для строительства жилья, изменение схемы взаимодействия строителей, риэлтеров, покупателей Апробация результатов исследования

Результаты исследования обсуждались на кафедре экономической социологии факультета социологии Санкт-Петербургского Государственного Университета Материалы диссертации обсуждались в рамках научной конференции «П А Сорокин и современные проблемы социологии» (17-19 апреля 2009 года), а также на научно-практической конференции «Доступное и комфортное жилье гражданам Ленинградской области законодательный аспект», проводившейся Экспертно-консультативным Советом Законодательного Собрания Ленинградской области 0203 апреля 2009 года

Структура диссертации состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений

Основное содержание работы.

Во Введении обосновывается актуальность исследования, раскрывается

степень его научной разработанности, определяются цель, задачи, объект, предмет исследования, его теоретико-методологические основы, научная новизна, теоретическая и практическая значимость полученных результатов

Первая глава «Рынок как объект изучения экономики и социологии» посвящена обзору основных теоретических и методологических подходов к анализу рынков вообще, и к рынку недвижимости в частности Рассматриваются экономические модели рынка, социологические теории, обращающиеся к рынку как к социальной системе, и ряд экономико-социологических рыночных концепций, проводится их анализ с точки зрения применения к рынку недвижимости

В первом параграфе «Экономические подходы к изученшо рынков»

раскрывается суть неоклассической модели рынка, ее критика и дополнение в рамках институциональной и неоинституциональной теории Также автор обращается к работам современных российских экономистов, посвященных экономике недвижимости В диссертации рассматриваются различия в определении механизмов функционирования рынков, изменение взглядов на данную проблему

С точки зрения неоклассиков, рыночная цена есть результат взаимодействия спроса, величина которого определяется предельной полезностью товара, и предложения, зависящего от предельных издержек производства Центром, вокруг которого происходит колебание цен, выступает нормальная цена или цена равновесия (так называемая равновесная цена), складывающаяся при равенстве спроса и предложения Если применять концепцию А Маршалла к рынку недвижимости, то получается, что на первичном рынке есть свободные производители - строители, есть свободные покупатели, а рынок должен установить свободную цену в условиях совершенной конкуренции Цена на недвижимость понимается как точка пересечения кривых спроса и предложения Современные неоклассики стремятся доказать, что рыночная система хозяйства является если и не идеальной, то, по крайней мере, наилучшей, наиболее эффективной, из всех типов экономических систем

Представители институционализма в противовес методологическому индивидуализму неоклассиков считали, что поведение экономического человека формируется главным образом в рамках и под воздействием социальных групп и коллективов С точки зрения Т Веблена, институты - это привычки мышления, которые соответствующим образом регулируют рынки В случае рынка недвижимости России и Санкт-Петербурга в частности, сами объекты недвижимости экономическими агентами в силу культурно-исторических традиций не рассматриваются как экономически определенная ценность, т е «привычки мышления» в отношении объектов недвижимости препятствуют приданию им экономической стоимости Следовательно, для большинства жителей города и

области, жилье - это не товар, а прежде всего, естественные условия жизни, что несомненно, препятствует созданию полноценного рынка недвижимости

Для более подробного объяснения функционирования рынка недвижимости автор обращает внимание также на три ключевых пункта неоинституциональной теории Во-первых, понятие трансакционных издержек дает возможность понять существование фигуры посредника на рынке недвижимости - риэлтера С точки зрения неоклассической экономической теории, все участники рынка должны вести себя «по-джентльменски» покупатель, имея потребность в жилье, должен был бы напрямую обращаться к продавцу, а тот, в свою очередь, предлагать ему имеющиеся квадратные метры Но в реальной действительности так не происходит из-за чрезвычайно высоких трансакционных издержек для обеих сторон и недостаточного уровня доверия, а риэлтер, за счет собственного знания и опыта, должен повышать уровень доверия между сторонами сделки, и, таким образом, уменьшать размер трансакционных издержек Второй момент - это оппортунистическое поведение продавцов и покупателей, что особенно характерно для рынка недвижимости Третий, очень важный и традиционно упускаемый неоклассической теорией аспект - ассиметричность распространения информации на рынке Продавец всегда знает об объекте недвижимости больше, нежели покупатель, и это ставит их в изначально неравное положение

Автором представлен обзор теоретических представлений российских ученых о функционировании рынка Он содержит работы таких исследователей, как В А Горемыкин, А Н Асаул, С Н Максимов, О С Белокрылова, А В Севостьянова, Э Р Бугу лов Большинством авторов определяют функции рынка недвижимости Традиционно выделяются коммерческая, информационная, ценообразующая, посредническая, инвестиционная, коммуникационная функции и тд Проблема обеспечения граждан России жильем рассматривается только в разрезе государственного регулирования рынка недвижимости Однако, никто из исследователей не говорит напрямую о том, что задачей или социальной функцией рынка недвижимости является обеспечения населения доступным жильем Это позволяет сделать вывод о том, что отечественными экономистами задача

10

предоставления достойного жилья россиянам не ставится перед рынком недвижимости, и, соответственно, с этой точки зрения не оценивается эффективность функционирования рынка

Во втором параграфе «Социологические подходы к изучению рынка» раскрываются основные подходы, выработанные в классической, неоклассической и современной экономической социологии в изучении рынков

Для М Вебера рынок - это такая общая ситуация, когда спрос удовлетворен рыночным предложением люди в основном все покупают на рынке, а не производят сами, при этом отсутствует регулирование цен Социологическая идея М Вебера заключается в том, что рынку свойственны разные типы рациональности, и, исходя из этого, автор делает предположение, что российское отношение к недвижимости скорее ценностно-рациональное, а не целерациональное, что отражает российскую специфику в отношении объектов недвижимости

Далее автор использует структурно-функциональный подход в анализе рынка недвижимости Поскольку аналитический инструмент Т Парсонса универсален для всех социальных явлений, он подходит для анализа всех типов экономических систем, в том числе и рынков, которые возможно рассмотреть как структурно-дифференцированную экономическую систему Функцию адаптации системы выполняют производители товаров, в нашем случае - объектов недвижимости, функция целедостижения - финансовые институты, прежде всего банки, функция интеграции лежит на предпринимателях, в случае рынка недвижимости - на риэлтерах, за воспроизводство латентного образца отвечают домохозяйства (households) Домохозяйства отвечают за передачу ценностных образцов, следовательно, создают элементы экономической культуры, образцы экономического социально-укорененного поведения экономических агентов

Феноменологическая схема конструирования реальности, также, по мнению автора, служит универсальным аналитическим инструментом, применимым в исследовании социальной структуры рынка Например, вхождение на рынок можно рассматривать как усвоение понятийного аппарата, приемов работы, способов коммуникации, которые в совокупности становятся способом придания смысла

11

экономическим ситуациям, свойственным данному сообществу Для его членов профессиональная деятельность образует особый мир, реальность которого не подвергается сомнению Рынок, с точки зрения феноменологии, по своей природе не субъективен или объективен, а интерсубъективен, т к каждый агент самостоятельно конструирует свое восприятие, но, тем не менее, они достигают общности перспектив и заключают сделки Для рынка недвижимости важно, что все участники, существующие в условиях ассиметрии информации, обладающие различным опытом и познаниями, тем не менее могут достичь компромисса относительно цены объекта

Автора также использует концепцию К Поланьи о фиктивности некоторых товаров Фиктивность труда, земли и капитала как товаров заключается в том, что они не являются, в отличие от обычных товаров, продуктами производственной деятельности, предназначенными для продажи, т е они не воспроизводятся, как другие товары Превращение их в товар предполагает формирование институтов, закрепляющих рыночные критерии оценки трудовой деятельности человека, тесно связанной с самим процессом жизни, использования природных ресурсов и т д Карл Поланьи говорит о недвижимости, отказывая ей в возможности воспроизводства подобно другим товарам Согласно ему, недвижимость должна быть исключена из рыночного оборота, поскольку цена на нее определяется только рынком, а этого не должно быть, т к недвижимость, дом - часть жизни человека, а не элемент рыночного механизма Рынок фиктивного товара может работать только как механизм координации спроса и предложения, но цена товара (недвижимости, в нашем случае) не должна определяться только рынком

В третьем параграфе «Рынок недвижимости как объект экономико-социологического анализа» автор рассматривает экономико-социологические подходы к изучению рынков

Среди экономико-социологических подходов в диссертации сделан акцент на сетевом методе Сетевой подход, разработанный X Уайтом и М Гранноветтером, подразумевает важность связи между участниками рынка, причем связи между ними различаются по характеру и наполнению Сетевая конструкция отличается от

12

социальной структуры персонификацией отношений участники рынка, как правило, знают друг друга, для них значимо понятие репутации, они прежде всего ориентированы на личные контакты, и это характерно для рынка недвижимости Чем выше необходимый уровень доверия при заключении сделки, тем выше вероятность обнаружения сетевого механизма Кроме отношений конкуренции, сетевой подход объясняет отношения сотрудничества, взаимной помощи и долгосрочных связей

Далее в диссертации рассматривается социокультурный подход в экономической социологии, смысл которого том, что культура не является чем-то внешним по отношению к экономике В Зелизер пишет о том, что рынок следует понимать как особую категорию культурных ценностей и социальных отношений Для исследования рынков как культур применяются исторические и этнографические подходы, что вполне может быть использовано в качестве метода исследования рынка недвижимости Именно культура обусловливает общий «фон» или «бэкграунд» участников рынка, который в значительной мере влияет на выработку ими деловой стратегии Культурные факторы влияют на этичность действий хозяйствующих субъектов, формируя систему оценок и мотивов Сочетание экономических и культурных факторов объясняет формирование символической ценности на рынке, что особенно важно при изучении объектов рынка недвижимости

Для объяснения функционирования рынка недвижимости автор использует идею Н Флигстина о «политизированности» экономических отношений Крупные игроки на рынке доминируют посредством формирования институциональной структуры - «правил игры» на рынке В случае рынка недвижимости, социополитический подход означает, что существуют крупные и мелкие застройщики, крупные риэлтерские компании и мелкие посредники-маклеры, все они взаимодействуют с покупателями Рынок недвижимости рассматривается как арена борьбы за власть между участниками Крупные игроки формируют правила, а более мелкие следуют им, стараясь оказаться в такой ситуации, чтобы самим устанавливать правила Между игроками идет не столько конкуренция по цене, а скорее борьба за право переустройства рынка, за новые правила игры Игроки все

13

время следят друг за другом, оценивают, что делают другие и сопоставляют модели поведения В зависимости от положения рынке, участники либо подчиняются предложенным моделям, либо стараются переформатировать отношения

Среди отечественных исследований рынка недвижимости в социологическом ключе привлекает внимание автора работа Л Г Судас и И А Румянцева, посвященная проблеме регистрации прав собственности Регистрация прав собственности на недвижимость рассматривается ими как особенная социальная проблема, без решения которой невозможно эффективное функционирование рынка недвижимости

Социологи Н Е Тихонова, А М Акатнова и Н Н Седова в работе «Жилищная обеспеченность и жилищная политика в современной России» анализируют структуру жилья, в котором проживают россияне, оценивают возможности применения ипотечных схем, а также состояние жилищно-коммунального хозяйства и путей его реформирования Их основным выводом является тезис о том, что при существовании значительной жилищной проблемы в России жители мало что делают для ее решения самостоятельно, а государство пытается устраниться от ее решения в принципе, и что это чревато социальными потрясениями в будущем, с чем трудно не согласиться

Во второй главе «Рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области» представлены результаты исторического и социологического исследований, проведенных автором В главе анализируется современная социальная структура рынка, его участники, описываются типичные стратегии взаимодействия экономических агентов на рынке недвижимости

В первом параграфе «История и современность» изучается то, как функционировал рынок недвижимости в дореволюционном Петербурге, каково было его состояние в советский период истории и чем он характеризуется в 2007 -2009 годах

Историческое исследование показывает совершенно иную, по сравнению с сегодняшним днем, функциональную схему работы рынка недвижимости в дореволюционном Петербурге Быстрый рост города в XVIII - XIX веке ставил

14

жилищный вопрос очень остро В первой четверти XIX века население Петербурга увеличилось более чем вдвое с двухсот тысяч человек в 1801 году до четырехсот сорока тысяч в 1825 году И с середины XIX века Петербург строился преимущественно как город доходных домов Вплоть до революции жить в доходном доме было не исключением, а правилом В 1913 году лишь 4% жителей столицы империи имели собственную недвижимость, остальные ее снимали Таким образом, рынок недвижимости скорее был рынком аренды недвижимости Только с помощью аренды и субаренды (сдавались в найм квартиры, а квартиранты сдавали комнаты, а арендаторы комнат - «углы») решался жилищный вопрос, хотя сами жилищные условия в дореволюционном Петербурге были далеки от идеальных

Также в результате исторического исследования автор приходит к выводу о том, что в начале XX века Санкт-Петербург начинал движение в сторону развития пригородов, что вполне сравнимо с тенденциями развития таких городов, как Рим, Лондон, Нью-Йорк Но революция 1917 года самым кардинальным образом изменила этот вектор развития

Советская власть внесла серьезные коррективы в развивающийся рынок недвижимости Петербурга жилищный фонд города полностью национализировали Доходные дома перепланировали, «непролетарских» жильцов основательно «уплотнили», и началась эпоха «коммуналок» Рынок недвижимости аренды был полностью заменен распределительным механизмом, хотя частично существовал в неформальном виде Автор делает вывод, что, как ни парадоксально, именно в 30-е годы при советской власти у горожан начинает складываться «собственническое отношение» к жилью и, более того, его начинают рассматривать как одну из наиболее значимых жизненных и экономических ценностей

Основной характеристикой жилищных условий в советское время становится «жилобеспеченность» - количество квадратных метров площади на человека И эта норма неуклонно снижалась в довоенное время, и начала расти только в период масштабного строительства и восстановления в 50-е годы Особенно во времена Н С Хрущева жилищная проблема стала восприниматься как одна из основных, тогда были сделаны существенные усилия для ее решения Однако только

15

государственное строительство и распределительный механизм не смогли полностью обеспечить горожан жильем Именно в советский период была заложена основа громадного отложенного спроса на жилье в Петербурге, несмотря на высокие темпы строительства в 60-80-е годы, что безусловно влияет на характер функционирования рынка недвижимости сегодня

Современный рынок недвижимости характеризуется недостаточными темпами строительства, чрезвычайно высокими ценами на жилье, его ориентацией на высокостоимостной сегмент спроса Общие данные о стоимости жилья, доходах жителей, обеспечением жилищной площадью позволяют автору подтвердить тезис о неэффективном функционировании современного рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Во втором параграфе «Агенты рынка недвижимости», представлены результаты эмпирического исследования, проведенного автором среди участников рынка недвижимости - продавцов, покупателей, посредников Основным методом стал метод неформализованного интервью

Первой группой информантов стали «профессионалы» рынка недвижимости представители риэлтерских компаний, земельных собственников, строителей, государственных чиновников Второй большой группой опрашиваемых стали так называемые «дилетанты» - люди, профессия которых не подразумевает постоянную включенность в процессы, происходящие на рынке недвижимости Эти люди выходили на рынок с целью совершения единичных действий по купле-продаже объектов В результате было опрошено 12 «экспертов» (пятеро мужчин, три женщины) и 20 «дилетантов» (семеро мужчин, пять женщин) Интервью проводились во второй половине 2008 года

Также приводятся данные из открытых источников и ряда маркетинговых исследований, проведенных компаниями города В частности, приводятся результаты исследования ООО «Агентство социальной информации», посвященного моделям выбора покупателем объектов на первичном рынке недвижимости, в котором принимал участие автор Объем квотной выборки составил 500 человек, телефонный опрос проводился в 2008 году

16

Согласно результатам исследования, конструируется модель типичного поведения на рынке продавца, покупателя, посредника Используется разделение рынка на «первичный» и «вторичный», предлагается классификация покупателей, продавцов и посредников

Результаты телефонного опроса показывают, что до 25% жителей Петербурга в ближайшие 5 лет собираются выходить на рынок недвижимости с целью решения жилищного вопроса, что подтверждает тезис о большом спросе на жилье даже при нынешнем уровне цен Основными покупателями, согласно данным экспертных интервью, являются жители города и области Среди покупателей лишь 34% собираются при решении жилищного вопроса продавать имеющуюся у них недвижимость Это является фактором, позволяющим косвенно говорить о том, что люди не всегда рассматривают имеющуюся недвижимость как экономический актив

Основными продавцами на первичном рынке недвижимости выступают застройщики Их основной проблемой является недостаток собственных средств (что кардинально отличает российский рынок от зарубежного), которую они решают путем привлечения средств населения, а не банковского кредитования В этом автор видит одну из причин невозможности решения жилищного вопроса только рыночными методами Также в экспертных интервью отмечалось, что, помимо нехватки финансовых средств, большими проблемами являются дороговизна земли, ее ограниченное количество и необеспеченность инфраструктурой Делается вывод о том, что это также влияет на неэффективность функционирования рынка недвижимости

Посредники рассматриваются участниками как интервью, так и телефонного опроса как нежелательный элемент при сделке, что позволяет сделать вывод о низком уровне доверия к ним Сделки на первичном рынке заключаются фактически без участия посредников, на вторичном рынке их роль очень часто сводится к поиску/размещению информации об объекте, а также обеспечению подготовки документов для сделки С точки зрения автора, хоть это и подтверждает неоинституциональную теорию фирмы, но является крайне недостаточной степенью

17

участия посредника в уменьшении трансакционных издержек По сути дела, посредники являются спекулянтами, которые на волне растущего спроса до кризиса лишь добавляли стоимостьсвоих услуг в цену объекта недвижимости, не выполняя никаких других функций

В третьем параграфе «Социальная структура и институты рынка недвижимости» представлена общая схема взаимодействия участников рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, проанализирована социальная структура рынка и рассмотрен экономико-социологический подход, объясняющий ее нынешнее состояние, предложены меры по повышению эффективности функционирования рынка недвижимости

В условиях рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области взаимодействие между агентами рынка недвижимости строится следующим образом Государство на торгах, за значительные суммы выделяет землю, как правило, без соответствующей инфраструктуры При этом практикуются взятки за «правильный» исход торгов в каждом конкретном случае Банки не стремятся кредитовать строительные компании, которые сами приобретают землю на аукционах и привлекают деньги частных инвесторов, чтобы вложить их в строительство Таким образом, происходит замена банков частными инвесторами, спрос не удовлетворяется, а откладывается Покупатель вынужден нести риски инвестора, самостоятельно получать кредит под высокие ставки Риэлтер старается заработать на проценте от продаж, причем он заинтересован в увеличении стоимости объекта, т к он является посредником между покупателем и отделом продаж строительной компании, а не между покупателем и инвестором В итоге получается схема с чудовищным объемом лишних затрат государство берет деньги со строителя за землю, при этом используя их на другие нужды района или города, строитель перекладывает риски и затраты на покупателей, покупатели несут значительные трансакционные издержки при крайне низком уровне доверия на рынке недвижимости Все вышеописанное приводит к ориентации строителей на работу в сегменте элитного или дорогого жилья, т к затраты очень высоки, а продавая «элитное» жилье, проще объяснить увеличение цены

18

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области существует большой спрос на любую недвижимость, прежде всего на жилье эконом-класса, и он частично подкреплен финансовой возможностью Спрос этот имеет среди своих причин историческую нехватку жилой площади в Санкт-Петербурге, а также он обусловлен ростом доходов населения, миграцию в Петербург из северных регионов страны Предложение же значительно ограничено, как на первичном, так и на вторичном рынках

Автор делает вывод о том, что для рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области нормальной, типичной ситуацией является такая, когда спрос на жилье «эконом-класса» превышает предложение, и рынок не стремится к равновесию, предлагая больше жилья по требуемым ценам И причиной этого является как специфика рынка, так и институциональные и структурные ограничения, зачастую сложившиеся исторически или закрепленные государственной политикой в жилищной сфере

Предлагаются следующие необходимые действия по изменению сложившейся ситуации в целях ориентации рынка на удовлетворение спроса

1) трансформация социальной структуры рынка государство, банки, крупные игроки должны поменять правила взаимодействия на рынке - государству следует установить норму выделения земли под строительство с инфраструктурой, убрать излишние бюрократические согласования, банки должны начать кредитовать застройщиков под гарантии региональных властей, возможно, следует запретить использование долевой схемы строительства, крупным инвесторам можно предоставлять налоговые льготы в том случае, если они вкладывают средства в строительство предназначенной для сдачи в аренду недвижимости,

2) изменение экономического поведения граждан нужно поменять отношение граждан к недвижимости - налог на нее должен быть таким, чтобы заставлял гражданина объективно оценить собственную недвижимость в экономических категориях и сопоставить налоги и доходы, в этом случае люди будут менять «привычки мышления», накопленные за долгие годы неэкономического отношения к своему жилью,

19

3) утверждение новой роли посредника, риэлтер должен быть заинтересован не в получении сиюминутной прибыли от продажи, он обязан стать полезным строителю, продавцу, банку, при этом он должен брать ответственность и риски на себя, увеличивая уровень доверия и снижая трансакционные издержки участвующих в сделке сторон, тем самым быть экономически выгодным, это единственно возможное условие существования риэлтерской фирмы в долгосрочной перспективе

Заключение содержит общие выводы по диссертации, в нем оценивается достижение поставленной цели, предлагаются практические рекомендации по совершенствованию государственной политики в сфере недвижимости

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах: 1. Цой В.О. Рынок недвижимости как объект экономико-социологического исследования (на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области) // Известия Российского государственного педагогического университета им. А.И. Герцена. № 99: Научный журнал.- СПб.: 2009. С. 295 - 301. - 0,5 п.л.

2 Цой В О Социальная дифференциация в загородном поселке (на примере Ленинградской области) // Социальная дифференциация и социальная политика в России и Китае сравнительный анализ Сборник статей - СПб Астерион, 2008 - С 44-52 - 0,6 п л

Оглавление научной работы автор диссертации — кандидата социологических наук Цой, Владимир Олегович

Глава 1. Рынок как объект изучения экономики и социологии.

§ 1 Экономические подходы к изучению рынков.

Неоклассический подход.

Институциональный и неоинституциональный подходы к изучению рынка.

§2 Социологические подходы к изучению рынка.

Понятие рынка в понимающей социологии.

Структурно-функциональный подход.

Феноменологический подход.

Концепция К. Поланьи.

§3 Рынок недвижимости как объект экономикосоциологического анализа.

Глава 2. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

§1 История и современность.

§2 Агенты рынка недвижимости.

Продавцы.

Покупатели.

Посредники.

§3 Социальная структура и институты рынка недвижимости

Введение диссертации2009 год, автореферат по социологии, Цой, Владимир Олегович

Проблема обеспеченности жильём граждан России- традиционно является одной из важнейших забот нашего государства, а современный рынок недвижимости не справляется с возложенными на него функциями, как не справилась советская система распределения. Очевидно, например, что рынок автомобилей вполне справляется со своими задачам, так как каждый желающий найдёт себе транспортное средство, стоимостью от 400 долларов до 400 ООО тысяч долларов, а вот далеко не каждый работающий житель России сможет себе позволить приобрести квартиру или дом. Сложившаяся ситуация значительно отличается от европейских стран, где среднестатистический работающий гражданин в состоянии обеспечить себя жильём в течение 2 — 3 лет, и средняя стоимость квадратного метра превышает средний месячный' доход не более, чем в 2-3 раза. В Санкт-Петербурге,, имея среднюю зарплату на уровне 22 ООО рублей (конец 2008-года), средняя стоимость квадратного метра составляет порядка 90 000 рублей, т.е. стоимость квадратного метра больше средней зарплаты фактически в 5 раз. Приказом Министерства регионального развития РФ от 26.12.2008 года №303 определена средняя рыночная стоимость квадратного метра общей площади жилья по субъектам РФ на I квартал 2009 года. Средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей- площади жилья по субъектам РФ применяется для расчета размеров социальных выплат, выделяемых для всех категорий граждан, которым указанные выплаты предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений. Этот показатель на первый квартал 2009 года утверждён в размере 26 500 рублей. Но это средний показатель по всей РФ. В Санкт-Петербурге этот показатель составляет - 44300, в Москве - 73800 рублей [118, дата обращения 19.06.2009]. Почему так происходит, чем же наш рынок недвижимости отличается от других рынков, или он поставлен в иные условия — ответам на эти вопросы и посвящена работа.

Основной теоретической проблемой видится исследование механизма функционирования рынка недвижимости, объяснение того, согласно каким закономерностям он функционирует, какие модели рынка наиболее подходят для-, описания протекающих процессов. Современный рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области не решает проблему обеспечения, населения жильём, но. надо помнить, что жилищный вопрос в России всегда стоял остро, он не является символом исключительно постперестроечного периода. Для того, чтобы исследовать причины жилищной проблемы Санкт-Петербурга, а также методов; применявшихся для её решения ранее, приводятся и анализируются исторические данные, связанные с рынком жилья региона. Подход, предлагаемый экономистами для объяснения функционирования рынка недвижимости, кажется общим и универсальным, но в действительности не отражает специфику конкретного рынка. Экономисты в своём подходе не учитывают институциональные особенности рынка, не принимают во внимание социальные роли, исполняемые экономическими агентами, не рассматривают свойственные им «привычки мышления», не связывают рынок с выполнением его общественной функции. Поэтому необходимо уточнить и дополнить экономический подход социологическим подходом к анализу рынка недвижимости.

Гипотезой работы является утверждение, что рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области при существующих институциональных условиях в принципе не может решить жилищный вопрос, т.е. обеспечить население доступным жильём. По сути дела, рынок недвижимости эффективно работает только в секторе элитного или дорогого жилья, не охватывая сектор доступного и экономичного жилья. Причины этого явления разнообразны.

Нормальным состоянием современного рынка недвижимости является неравновесное состояние, когда спрос в городе и за городом на жильё эконом-класса превышает предложение, что свидетельствует о существующих отличиях функционирования данного рынка в сравнении с другими. Согласно кейнсианской экономической теории, нормальным состоянием любого рынка является такое, когда предложение превышает спрос.

Институциональная структура отечественного рынка недвижимости значительно отличается от европейской, в первую очередь — отсутствием традиции частной собственности и особым положением государства.

Актуальность работы обусловлена тем, что государство ставит вопрос о решении жилищной проблемы, пытается реализовать национальный проект «Доступное жильё», но пока что опирается исключительно на постулаты неоклассической экономической теории, стимулируя спрос, например, субсидируя процент по ипотеке. Но это приводит лишь к удорожанию недвижимости, ещё большей её недоступности и, как следствие, обострению» проблемы. Социальные последствия не решения жилищного вопроса приводят к ухудшению условий жизненной среды, а ведь именно некачественная пространственно-социальная среда является причиной многих пороков современного общества.

Цель данной работы - объяснение механизма функционирования рынка недвижимости с социологической точки зрения.

Достижение поставленной цели предусматривает решение следующих задач: анализ господствующих экономических концепций рынка недвижимости;

- обращение к истории существования рынка недвижимости в Санкт-Петербурге;

- применение социологических подходов к исследованию рынка недвижимости;

- проведение эмпирического исследования современного рынка Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В российской экономической науке теоретические представления о функционировании рынка недвижимости основаньг на традиционном неоклассическом подходе и представлены работами таких исследователей, как Горемыкин В.А., Асаул А.Н., Максимов С.Н., Белокрылова О.С., Севостьянова А.В., Бугулов Э.Р. Среди современных исследователей стоит выделить группу авторов, возглавляемую Аяцковым Д.Ф., выпустившим коллективную монографию «Собственность на землю в России: история и современность» (2002).

Также проблемы жилищной обеспеченности исследуются и социологами (Н.Е. Тихонова, A.M. Акатнова, Н.Н. Седова, Л.Г. Судас, И.А. Румянцев).

Однако, ни одной специальной работы, посвящённой исследованию рынка недвижимости с точки зрения экономической социологии, нет. Тема рынка недвижимости неоднократно поднималась в публицистике, к ней проявляли интерес экономисты и историки, но никогда ещё она не становилась центром экономико-социологического исследования.

Новизна работы заключается именно в рассмотрении функционирования рынка недвижимости с социологической точки зрения.

Объектом исследования выступает рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, основное внимание уделено жилой недвижимости и земельным участкам для индивидуального строительства.

Предметом исследования выступает социальная структура взаимоотношений, складывающаяся между участниками рынка недвижимости.

Основными научными результатами работы являются следующие:

1) разработка концепции социологического анализа рынка недвижимости;

2) социально-исторический анализ рынка недвижимости в Петербурге на рубеже XIX - XX веков;

3) построение социальной модели поведения экономических агентов на рынке недвижимости.

Практическое значение работы заключается в следующем: результаты диссертационного исследования могут быть использованы в преподавании курсов экономической социологии, социологии рынков, государственного и муниципального управления, а также результаты исследования могут быть полезны в планировании работы городских и муниципальных органов местной власти.

Для анализа подходов к рынку использованы- труды социологов М. Вебера, Т. Парсонса, Т. Веблена, К. Поланьи, А. Шюца; экономистов А. Маршалла, Дж.М. Кейнса, О. Уильямсона, Р. Коуза, а также посвящённые им работы. Среди последователей экономико-социологического подхода выделим Н. Флигстина, М. Аболафию, К. Кнорр-Цетину, В. В. Радаева, Ю. В. Веселова. Теоретические закономерности развития земельных отношений в России привлекали исследователей преимущественно юридических и исторических специальностей. Так, в XIX веке у известных историков Соловьёва [69] и Ключевского [40] можно найти описание и анализ системы наделения землёй во времена Московской Руси, у В.В. Леонтовича [48], а позже, в XX веке у JI.B. Черепнина [91] - о происхождении собственности на землю на Руси в период общинных отношений. Среди исследователей рынка недвижимости выделим работы профессора экономического факультета СПбГУ Максимова С.Н., в которых он представляет картину функционирования рынка недвижимости с точки зрения экономической науки. Интерес представляет статья Сухоруковой А.С., в которой автор описывает историю дореволюционного рынка недвижимости Санкт-Петербурга, причём уделяя значительное внимание проблемам формирования цены на рынке в зависимости от символической ценности объекта собственности. Здесь стоит отметить книги известного краеведа Евгения Балашова, описывающего северную часть нынешней Ленинградской области. Среди работ экономистов также можно выделить работу А. Емельянова

Регулируемый рыночный оборот земли и частная собственность на землю». В статье раскрываются сущность рыночного оборота земли как формы экономической реализации частной собственности на землю, его место в системе рыночной экономики. При написании работы привлекалось множество материалов из периодических изданий, как академических изданий «Вопросы экономики», «Социс», так и общественно политических «Эксперт», «Деловой Петербург», «Территория бизнеса».

Структура диссертации состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Заключение научной работыдиссертация на тему "Экономико-социологическое исследование рынка недвижимости"

Заключение

Анализ социальной структуры рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области говорит о том, что существующая конструкция представляет собой механизм, в котором взаимодействие агентов происходит по законам, отличающимся от других товарных рынков. Существует большое количество посредников; предложения явно недостаточно, а существующее распределено в высших ценовых сегментах, тогда как основной спрос находится в низших; спрос весьма велик, причём большая его часть обеспечивается не за счёт новых жителей, а за счёт попыток улучшить условия проживания давно находящимися в Петербурге людьми. Строительные компании ведут высокорискованный бизнес, банки не стремятся их финансировать, основная часть жилья строится за счёт частных инвесторов-дольщиков - данные факторы свидетельствуют о деформации рынка. Вторичный рынок ограничен по объёму, на нём обращается не так много объектов недвижимости, т.е. его функционирование также не оптимально. Согласно результатам исследования, никто или совсем незначительная часть горожан рассматривает съёмное жильё как постоянный вариант решения своего жилищного вопроса. Рынок загородной недвижимости функционирует фактически по ценам городского рынка и не представляет собой реальной альтернативы, хотя структуры и схемы их работы несколько отличаются.

Покупательские модели поведения имеют в своей основе ориентацию на приобретение жилья в собственность и более высокий уровень доверия к застройщикам, нежели к владельцам существующих объектов вторичного рынка. Продавцы первичного рынка стараются самостоятельно реализовать свои объекты, а вот на вторичном рынке чаще обращаются к посредникам. Рынок риэлтерских услуг в Петербурге очень персонифицирован, успех той или иной компании зависит от успешности её сотрудников - бренд значит меньше, нежели наработанные связи. В условиях кризиса происходит консолидация рынка услуг в сфере недвижимости, причём не путём слияний и поглощений компаний, а путём перехода сотрудников из компании в компанию. В общем и целом, рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области является «рынком продавца». Продавец диктует свои условия, определяет правила взаимодействия, предлагает схемы, по которым работает рынок. Это обусловлено; в первую очередь, значительным превышением спроса над предложением, а также традицией.

В результате проделанной работы, можно говорить о том, что институты и структура существующего рынка недвижимости не могут служить решению проблемы жилищного вопроса. Цена продукта слишком высока, в то время как его количество недостаточно. Существует как достаточно большой платёжеспособный спрос, так и громадный отложенный спрос на жильё в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Он создавался* десятилетиями и не может быть удовлетворён при( существующих институциональных ограничениях и структуре рынка недвижимости. Подобная задача не под силу исключительно рынку недвижимости, её необходимо решать при активном участии государства, в первую очередь — необходимы изменения в существующих механизмах распределения земли и строительства инфраструктуры. Рынок недвижимости может более или мене эффективно распределять имеющееся предложение земли, а оно ограничено. Причём даже имеющиеся ресурсы на рынке зачастую используются неэффективно в силу «привычек мышления» или объективной невозможности преодолеть сопротивление ряда государственных институтов, призванных регламентировать и упорядочить сферу строительства и недвижимости, а на деле - тормозящих процессы решения жилищного вопроса. Вера во всемогущество рынка и нежелание применять иные методы решения, кроме как воздействия на спрос, приводит к тому, что годами и десятилетиями социальная ситуация остаётся без значительных изменений.

Видится логичным увеличить объёмы выделяемой- под застройку земли и более эффективного её использования. Так, в- России под строениями находится 0,2 % земли, в то время, как в странах Западной Европы этот показатель достигает 10% и более. Такая разница в застроенных площадях объясняются широким распространением малоэтажной застройки в крупных городах на западе и почти полным её отсутствием в России. Также кажется очевидным и логичным, что в Санкт-Петербурге очень сложно решить жилищный вопрос исключительно предоставлением жилья в собственность, и необходимо обратиться к арендным механизмам, тем более, что подобный успешный опыт есть в истории города. С другой стороны, чрезвычайно важно изменить отношение людей к недвижимости. Получив квартиры в, результате приватизации и относясь к ним как к чему-то неотъемлемому, не вовлекая их в> рыночный оборот, мы также снижаем эффективность функционирования рынка. И единственным путём здесь может быть переоценка имеющихся активов* вследствие значительного изменения налогообложения. Логично предположить, что дом в Репино или квартира на Невском проспекте должны иметь большую ставку налога, нежели дом в Тайцах или квартира на проспекте Просвещения.

Таким образом, для описания функционирования рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области подходят не экономические модели с их установками на свободу и рациональность, а социологические, основанные на идее Вебера, что экономическое действие является частным случаем действия социального. В силу существующей институциональной структуры, сложившейся в результате взаимодействия социальных, культурных, исторических, экономических факторов, рынок недвижимости функционирует так, как функционирует, и применение методов стимулирования, предлагаемых экономической теорией, не может быть эффективным.

Список научной литературыЦой, Владимир Олегович, диссертация по теме "Экономическая социология и демография"

1. Абанкина И., Высоковский А., Трутнев Э. Развитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли // Вопросы экономики. -1994. -№10.-С.90-100.

2. Аболафия М. Рынки как культуры: этнографический подход (перевод М.С. Добряковой) // Экономическая социология. 2003. Т.4 №2 С. 63-73.

3. Акатнова A.M., Седова Н.Н., Тихонова Н.Е. Жилищная обеспеченность и жилищная политика в современной России. Социс. 2007. № 1. С. 71 -80.

4. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. - 192 с.

5. Анализ рынков в современной экономической социологии Текст.: пер. с англ./ Гос. Ун-т Высшая школа экономики; отв. ред. В.В. Радаев, М.С. Добрякова; сост., науч. ред. и авт. предисл. В.В. Радаев.

6. М.: Изд. дом ГУ ВШЭ, 2007. 423 с.

7. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2007,- 384 с.

8. Беликова С.В. Рынок недвижимости как система специфических экономических отношений (На материалах московского рынка недвижимости). Дис. Канд. Экон. Наук: 05.13.10 -М.: РГБ, 2002. -162 с.

9. Белокрылова О.С., Вольчик В.В. Институциональные условия формирования сельскохозяйственных рынков Веб-сайт: http://ie.boom.ru/Volchik/Agro.htm

10. Березин И.С. Краткая история экономической мысли. М.: РДЛ, 2001.-368 с.

11. Болдырев B.C., Федоров JI.E. Введение в теорию оценкинедвижимости. М.: Азбука, 1997. - 85 с.

12. Бромвич М. Анализ экономической эффективностикапиталовложений. Пер. с англ. М: ИНФРА-М, 1996. - 468 с.

13. Вебер М. Протестантская этика и «дух капитализма» // Вебер М. Избранные произведения. М.: 1990

14. Вебер М. Хозяйство и общество. Глава 2. Основные социологические категории хозяйствования. Пер. с нем. А.Ф. Филиппова. Экономическая социология. Электронный журнал. Том 6 № 1. Январь 2005. С. 46 -68. www.ecsoc.msses.ru

15. Веблен Т. Теория праздного класса. М.: Прогресс, 1984. 390 с.

16. Веселов Ю.В. Структура и действие: центральная методологическая проблема экономической социологии. Материалы научно-практической конференции «Вторые Ковалевские чтения» 16-17 ноября 2007 года, отв. редактор: Асочаков Ю.В. СПб., 2007. с. 410 -416.

17. Вострокнутов А.К. Основные направления традиционного институционализма и неоинституционализма. Воронеж. // Экономические науки. Учёные записки. Выпуск 1 (5), 2001. с. 20 — 48.

18. В погоне за удешевлением жилья// Деловой Петербург. — 2009. № 158. С.6-8.

19. Гарифуллин Р.С. Риэлтерские услуги как вид предпринимательской деятельности. Препринт. СПб.: 2008, 19 с.

20. Гловацкая Н., Лазуренко С, Новицкий И., Федоровская Е. Приватизация земли и регулирование земельных отношений в городе // Вопросы экономики. 1996. - №4. - С.45-58.

21. Гольц Г.А. Культура и экономика России, XVIII XIX века. Т.1. -Новосибирск: Сибирский хронограф, 2002. — 536 с.

22. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. М.: ИНФРА-М, 1996.- 176 с.

23. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.:ИНФРА-М, 1994.- 78 с.

24. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник. 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Высшее образование, 2008. - 808 с.

25. Горожане: дачная жизнь. Результаты исследования ФОМ, 2006. Веб-сайт: http://bd.fom.ru/report/map/of061926

26. Гофман И. Представление себя другим в повседневной жизни / Пер. с англ. и вступ. статья А.Д; Ковалёва. М. Канон-Пресс-Ц, Кучково поле, 2000. — 243 с.

27. Грановеттер М. Экономические институты как социальные конструкты: рамки анализа // Журнал социологии и социальной антропологии. 2004. Т. 7 № 1. С . 76 89.

28. Грановеттер М. Экономическое действие и-социальная структура: проблема укорененности // Экономическая социология: электронный журнал. Том 3, № 3. 2002. www.ecsoc.msses.ru

29. Гэлбрейт Д.К. Новое индустриальное общество. Пер с англ. М.: Эксмо, 2008. - 1200 с.

30. Димаджио П. Культура и хозяйство. Западная экономическая социология: Хрестоматия современной классики. / Науч. ред. В.В. Радаев; пер. М.С. Добряковой и др. М.: Росспэн, 2004. С. 471 518.

31. Дубин Б.В. Быт, бытовщина, обыденность: идея и история повседневности в России. Web-сайт Демоскоп Weekly»: http://demoscope.ru/ weekly/kni gi/konfer/konfer020.html

32. Емельянов А. Регулируемый рыночный оборот земли и частная собственность на землю// Вопросы экономики. 2001. № 8. С. 81 101.

33. История Петербурга. Журнал. 2007. № 5 (39).35.3елизер В. Создание множественных денег. Западная экономическая социология: Хрестоматия современной классики. / Науч. ред. В.В. Радаев; пер. М.С. Добряковой и др. М.: Росспэн, 2004. С. 413-430.

34. Зб.Зелизер В. Социальное значение денег. Деньги на булавки, чеки, пособия по бедности и другие денежные единицы. Пер с англ. -М:: Дом интеллектуальной книги, ГУ ВШЭ, 2004. — 284 с.

35. Капелюшников Р.И. Новая институциональная теория. Web-сайт: http://wwwf.libertarium.m/libertarium/10625

36. Кирдина С. Институт земельной собственности в России. Вопросы экономики. 2003. № 10. С. 146 153.39:Кейнс Д.М. Общая теория занятости, процента и денег. -М.: ЭКСМО, 2007.-960 с.

37. Ключевский В.О. Русская история. Полный курс лекций в 2 книгах.- М.: ACT, 2000i 1056 с.

38. Комов Н.В., Родин А.З., Алаков В.В. Земельные отношения и землеустройство в России. М.: Изд-во "Русслит", 1995. - 512 с.

39. Коханенко В.В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. -М.: ТОО "Альба", 1997. 182 с.

40. Коуз Р. Фирма, рынок и право. Авторский сборник. Пер с англ. -М.: Новое издательство, 2007. — 224 с.

41. Кузьминов Я., Бендукидзе К., Юдкевич М. Как наука о рынках становится наукой об обществе. Вопросы экономики. 2005. № 12. с. 63 80.

42. Латов Ю., Шлыкова О., Рыженкова Н. Экономическая неоклассическая теория. Web-сайт:http://www.kragosvet.ru/enc/gumanitarnye nauki/ekonomika i pravo

43. Лазуренко С. Развитие земельно-имущественных отношений в городе. Вопросы экономики, № 2, 2005 г. с, 105 -117.

44. Леонтович В.В. История либерализма в России. 1762 1914. М.: Русский путь, 1995. - 550 с.

45. Лихтенштейн В. Фундаментальные исследования как рентообразующий фактор // Общественные науки и современность. 2003. № 1.С. 55-67

46. Макконнелл К.Р., Брю С.Л. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2 т.: Пер. с англ. 11-го изд. Т.1. М.: Республика, 1993.399 с: табл., граф.

47. Максимов С.Н. Экономика недвижимости. СПб.: СПбГУ, 1999.

48. Маршалл А. Основы экономической науки. Пер с англ. -М.: Эксмо, 2008. 832 с.

49. Основы бизнеса на рынке недвижимости / Составитель С.Н.Максимов. СПб.: ДЕАН+АДИА-М, 1997. - 245 с.54.0ценка земельной собственности / Под общ. ред. Д.К.Эккерта / Пер с англ. Красногорск: Красная гора, 1993. - 61 с.

50. Парсонс Т. О социальных системах. Пер с англ. М.: Академический проект, 2002. - 832 с.

51. Поланьи К. Великая трансформация: политические и экономические истоки нашего времени. СПб.: Алетейя, 2002.

52. Поланьи К. Саморегулирующийся рынок и фиктивные товары: труд, земля, деньги // Thesis. 1993. Т.1 Вып. 2 С. 10-17.

53. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Серия "Оценочная деятельность". Учебно-практическое пособие. -М: Дело, 1998.-336 с.

54. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт. М: Экономика, 1996. - 240 с.

55. Радаев В.В. Рынок как объект социологического исследования // Социологические исследования. 1999. №3. С. 28 37.

56. Радаев В.В. Социология рынков: к формированию нового направления. М.: ГУ ВШЭ, 2003. 328 с.

57. Радаев В.В. Формирование новых российских рынков: трансакционные издержки, формы контроля и деловая этика, М.: Центр политических технологий, 1998.

58. Ритцер Дж. Современные социологические теории. СПб.: Питер, 2002.688 с.

59. Русский путь в развитии экономики / Сост. Е.С.Троицкий. М.: Ин-т мир. лит. РАН, 1993. - 224 с.

60. Розинская Н.А. Карл Поланьи о капитализме. Веб-сайт: http://politstudies.rU/universum/dossier/02/roz2.htm#ftnrefl0

61. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика / Отв. ред. Л.Э.Лимонов. СПб.: АО "Иван Федоров", 1994. - 317 с.

62. Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. — М.: КолосС, 2007.

63. Собственность на землю в России. История и современность. Под общ. ред. Аяцкова Д.Ф. М.: Росспэн, 2002. 592 с.

64. Соловьёв С.М. История России с древнейших времён. Сочинения в 18 томах. М.: Мысль, 1989

65. Состав и численность населения муниципальных образований Ленинградской области, образованных в соответствии с федеральным законом № 131-ФЗ. Статистический сборник. Выпуск 4. Экземпляр № 65. СПб: Петростат, 2005. 128 с.

66. Сото Э. де. Загадка капитала: Почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всём остальном мире. М.: Олимп-Бизнес, 2001.

67. Сото Э. де. Иной путь: невидимая революция в третьем мире. М.: Catallaxy, 1995.

68. Социология развития: современные теории и проблемы/Под ред. В.Я. Ельмеева, А.О. Бороноева. СПб.: Изд-во С.-Петерб. ун-та, 1999.

69. Социология: учебник / под ред. Д.В. Иванова. М., Высшее образование, 2005. - 326 с.

70. Ступин И. В Атаку на хрущобы. Эксперт № 10 (649), 16-22 марта 2009

71. Субботина В.Ю. Рынок недвижимости: некоторые теоретические аспекты функционирования // Вестник Московского ун-та. Сер.6, Экономика. 1993. - №3. С.34-42.

72. Судас Л.Г., Румянцев И.А. Регистрация прав на недвижимость как социальная проблема. Социс. 2005. - № 12. с. 47 -56.

73. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб.: СПб ГТУ: Агентство финансово-пром. и правовой информ. газ. «Экономика и жизнь», 1996. 35 с.

74. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. М.: МКС, 2007. 584 с.

75. Территория бизнеса. Журнал. 2009. № 5 (30)

76. Толкачев О.М. Приватизация не изменение форм собственности, а важнейший инструмент подъема экономики // Городская собственность. - 1999. - №9(25). - С.2-9.

77. Уильямсон О. Поведенческие предпосылки современного экономического анализа. // THESIS. Т. 1. Вып. 3. 1991.

78. Флигстин Н. Государство, рынки, экономический рост (Перевод Е.Б. Головляницыной). Экономическая социология. 2007. Т.8 №2. С. 4161

79. Флигстин Н. Поля, власть и социальные навыки: критический анализ новых институциональных течений (Перевод М.С. Добряковой). Экономическая социология. 2001. Т.2 №4. С. 28-56

80. Флигстин Н. Рынки как политика: политико-культурный подход к рыночным институтам (Перевод М.С. Добряковой). Экономическая социология. 2003. Т.4 №1. С. 45-64

81. Фридман М. Количественная теория денег. — М:: Дело, 1996.

82. Фридман М. Основы монетаризма. М.: ТЕИС, 2002.

83. Фридман-М. Рынок как средство развития общества. Веб-сайт: http ://inl iberty. ru/library/cl as si с/343/

84. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело Лтд, 1995. - 461 с.

85. Черемных К.Н. Закон 214-ФЗ: о дольщике бедном замолвили слово. Веб-сайт: http://asninfo.ru\asn\58/16087

86. Черепнин Л.В. Образование русского централизованного государства в 14 15 веках. -М.: Издательство социально-экономической литературы, 1960. - 899 с.

87. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1996.93 .Щукин А. Жилищное строительство. Перезагрузка. Эксперт. № 20 (658) 25-31 мая 2009.

88. Шюц А. Смысловое построение социального мира. Введение в понимающую социологию. Веб-сайт:http://www.soc.pu.rU/materials/golovin/reader/S CHUETZ/rschuetz2 .htm 1

89. Шюц А. Структура повседневного мышления. // СОЦИС. 1988, № 2. с. 129 — 137. Веб-сайт: http.V/countries.ru/library/texts/shutz.htm

90. Экономика и социология доверия/ Ю.В. Веселов, Е.В. Капусткина, В.Н. Минина и др.; Под ред. Ю.В. Веселова СПб.: Социол. об-во им. М.М. Ковалевского, 2004. - 192 с.

91. Экономика недвижимости: учебник / под ред. проф. О.С.

92. Белокрыловой. Ростов н/Д: Феникс, 2009. - 378 с. 98.Экономика недвижимости: учебное пособие / Отв. ред. С.Н. Максимов. СПб.: СПбГИЭУ, 2007.

93. Brian В. Culture and Equality. An egalitarian critique-of multiculturalism.- Cambridge: Polity Press, 2001. 363 p.

94. Bryman A. Social research.Methods. Oxford University Press, 2001.- 540 p.

95. Commons J.R. Institutional economics.//American Economic Review, vol. 21, 1931.- pp: 648-657.

96. Granovetter M. and Swedberg R. (eds.) The sociology of economic life. 2nd edition. Boulder, CO: Westview press, 2001. 215 p.

97. Kay F. Snakes and Ladders for property professionals. Estates Gazzette Books, London, 2007. 282 p.

98. Leishman C. Real estate market research and analysis. NY.: Palgrave Macmillan, 2003. - 248 p.

99. Merton R., Robert K., Fiske M, and Kendall P. (1956, 1990). The Focused interview. IL Free Press, Glencoe, 1956, 1990. 145 p.

100. Modern real estate practice. Filmore W.Galaty, Wellington J.Allaway,iL

101. Robert С Kyle.- 14 ed. Real Estate Education Company, Chicago, Illinois, 1996.-436 p.

102. Property development. Ed. By S. Wilkinson and R. Reed.- 5th ed; Routledge, 270 Madison AVE, NY. 2008. - 382 p.

103. Property (F.C.M.) Palgraves dictionary of political economy. Ed. by Higgs H.L.: Macmillan, 1926. Vol. 3.-282 p.

104. Ratcliff J., Stubbs M. Urban planning and real estate development. 2nd edition. L.: Taylor and Francis, 2004. - 591 p.