автореферат диссертации по истории, специальность ВАК РФ 07.00.02
диссертация на тему: Московский городской ипотечный кредит второй половины XIX - начала XX вв.

Оглавление научной работы автор диссертации — кандидата исторических наук Игумнов, Герман Витальевич

Введение.3.

Вступление.3.

Источники.7.

Введение диссертации2000 год, автореферат по истории, Игумнов, Герман Витальевич

Существенным фактором капиталистической модернизации пореформенной России явилось становление и развитие в ней современной по тем временам кредитной системы. Самобытность этой системы выразилась в том, что значительный удельный вес в ней занял ипотечный кредит - объект настоящего диссертационного исследования.

Ипотечным кредитом принято называть операции по выдаче долгосрочных (более трех лет) ссуд, обязательно обеспеченных залогом недвижимого имущества. Предпосылки такого кредита - возникновение капиталистической земельной ренты и частной собственности на землю: по сути своей закладывается не земля и не постройки, на ней возведенные, а рента - тот постоянный доход, который недвижимость приносит своему собственнику.

Ипотечный кредит получил широкое распространение практически во всех развитых странах уже в XIX веке, когда завершился промышленный переворот и резко увеличился размер капитала, необходимого для экономически эффективного ведения сельского хозяйства, а также масштабного городского домостроительства. Многоэтажные жилые дома, оснащенные водопроводом, канализацией, лифтами и т.п. устройствами, требуют крупных единовременных затрат, которые не всегда могут быть получены из текущих доходов. Очень быстрый рост цен на землю в городе и на селе сильно затруднил её покупку из собственных средств предпринимателей-капиталистов.

Ссуды под недвижимость в глазах капиталистов имели то преимущество, что залог -земля или городские постройки - располагали свойством постоянно повышаться в цене и соответственно тому являлись надежной гарантией для вложения капиталов. В эпохи строительного бума вложения в недвижимость давали значительно больший доход, чем денежные вклады в банках краткосрочного кредита. В начале XX века даже сберегательные кассы во многих развитых странах помещали деньги своих вкладчиков либо в прямые ссуды под недвижимость, либо в покупку ценных бумаг ипотечных банков с гарантией постоянной доходности, т.е. облигаций.1

Наконец, обычно об этом не упоминают литераторы-экономисты, писавшие и пишущие об ипотечном кредите, формируется рынок длительно свободных ссудных средств, ищущих помещения. Такими средствами могут выступать: 1) амортизационные отчисления промышленных предприятий; 2) накопления частных лиц, аккумулируемые обществами страхования жизни; 3) средства государственного и муниципальных бюджетов; 4) длительно свободные средства функционирующих капиталистов.

Однако не везде ипотечный кредит сложился в отдельную отрасль народного хозяйства. В странах с богатым денежным рынком специализированных ипотечных банков не возникло. Выдачей долгосрочных ссуд под закладные и без таковых там промышляли частные предприниматели либо инвестиционные компании развивали её как побочную отрасль. В Англии, например, ссуды под землю и недвижимость в XIX веке выдавали частные банкиры и общества страхования жизни. В Соединенных Штатах коммерческие депозитные банки совмещали ссуды под закладные с вексельным учетом и другими операциями по краткосрочному кредитованию. Там же очень сильные позиции на рынке долгосрочных ссуд с залогом недвижимости занимали сберегательные банки. На французской земле ипотечными ссудами ведало одно гигантское (акционерный капитал - 170 млн. франков) кредитное учреждение - Credit foncier de France. Основанное в 1852 году, оно постепенно поглотило все другие земельные банки и сделалось монополистом на рынке ипотечных ссуд. Credit foncier выдавало ссуды под первую закладную на городскую и земельную недвижимость, а также кредитовало департаменты, города и общины без ипотечного обеспечения.

Классические формы долгосрочного кредитования сложились в Германии и России последней четверти XIX - начала XX века - странах со сравнительно небогатым (применительно к России можно сказать - бедным) рынком ссудных средств. Там возникла и расцвела целая система ипотечных кредитных учреждений: акционерных земельных банков, кооперативных учреждений долгосрочного кредита и наконец, центральных ипотечных банков.

Кредит под ипотеку подразделялся на городской и на сельский. В Германии сельским земельным кредитом занимались главным образом земские общества (Landshaften). Основанные на принципе взаимности, земские общества в общем и целом успешно работали более 100 лет. Всех таких обществ в Германии насчитывалось 22 плюс Central Landshaften fur die Prenssischen Staaten, которое не выдавало ссуд, а занималось исключительно реализацией закладных листов, выпускавшихся земскими обществами. Этих листов по данным на 1887 год в обращении находилось всего на сумму около 2 миллиардов марок. Из них 3% листов было эмитировано на сумму 12.982.450 марок; 3,5% - 1.297.489.017 марок; 4% - 523.964.248 марок; 4,5% - 31.540.500 марок. Акционерные земельные банки работали там исключительно с городскими ссудами и внесли большой вклад в индустриальное преобразование страны. В России все обстояло как раз наоборот: преобладающие позиции на рынке городской недвижимости занимали кредитные кооперативы - общества домовладельцев.

Долгосрочный кредит с залогом недвижимого имущества обладал рядом преимуществ по сравнению с краткосрочным (коммерческим) кредитом.

Первое и главное достоинство ипотечного кредитования состояло в том, что заемщик все время платил фиксированную процентную ставку. Тем самым весь риск от колебания конъюнктуры на рынке ссудных средств перекладывался на посредника. Во-вторых, стоимость кредита (процент на капитал или процент роста) устанавливается по краткосрочным и долгосрочным ссудам на одинаковом уровне. Погашение же капитальной задолженности рассрочивалось на много лет.

В Европе и США во многих своих чертах описанная вкратце система ипотечного кредита просуществовала вплоть до сего дня. В ФРГ, например, еще в 70-х годах ведущие позиции на рынке долгосрочных ссуд сохраняли ипотечные банки. Надо думать, не ушли и не уйдут безвозвратно в прошлое инструменты ипотечного рынка - после Второй Мировой войны строительство магистральных газопроводов в США финансировалось посредствам эмиссии специальных ипотечных облигаций. Вот почему изучение прошлого не только интересно, но и жизненно необходимо. В противном случае человечество обречено на вечное изобретение велосипеда.

Темой настоящего исследования является устройство долгосрочного кредита в Москве -городе, где организованный ипотечный кредит возник ранее, чем в других городах страны (исключая Санкт-Петербург). Её изучение даст возможность расширить и существенно уточнить имеющиеся в науке представления о функционировании кредитной системы Российской империи вообще и ипотечного кредита в частности.

Изучение истории московской ипотеки с организационной стороны представляет, помимо научного, еще и очевидный практический интерес. Ипотечное кредитование рассматривается современным российским государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, финансирование капитального строительства и др.

В 1998 г. вступили в действие Федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - базовые законодательные акты, имеющие принципиальное значение для развития ипотечного кредитования в России.2

В январе 2000 г. постановлением правительства Российской Федерации была принята "Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ"3. В ней, в частности, говорится: "Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики".4

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производится за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры." .5 (Выделено мной - Г. И.) Некоторое представление об ипотечном кредитовании сегодня дают представление данные приложения.

Приведенные факты наглядно демонстрируют серьезность подхода государственной власти к развитию современной городской ипотеки. В Москве, Санкт - Петербурге и других городах уже действуют несколько различных моделей ипотечного кредитования: общегородская (классическая), Департамента внебюджетной политики города, ссудно-сберегательные кассы (немецкая модель), программы фонда "США - Россия" и др.6

В политэкономии банки рассматриваются как посредники между ссудными и функционирующими капиталистами. Поэтому задачей настоящей работы является анализ как активных, так и пассивных операций ипотечных банков - акционерных и кооперативного -работавших на московском рынке ипотечных ссуд.

Поставленной задаче подчинена и структура диссертации. Первая глава является по существу своему вводной. В ней рассмотрена история становления городского долгосрочного кредита в Российской империи. Во второй речь идет о производстве ссудо-залоговых операций ипотечных банковских учреждений, а в третьей - о ресурсах банков долгосрочного кредита, работавших с московскими ссудами. Такой подход к исследованию городской ипотеки, своему существу комплексный, впервые реализуется в настоящей диссертационной работе. Её целью является изучение развития московского организованного долгосрочного кредита, а задачей -анализ активных и пассивных операций тех ипотечных банков, которые оперировали в черте г.

Москвы: городского кредитного кооператива, Московского и Санкт-Петербургско-Тульского акционерных земельных банков. Принимая во внимание то обстоятельство, что львиная доля долгосрочных ссуд падала на Московское городское кредитное общество, именно оно находится в центре нашего внимания. Источники.

Источниковой базой исследования послужили опубликованные архивные и материалы земельных банков. Их архивные фонды и различные опубликованные документы дали основной материал для настоящего исследования.

В работе использованы материалы Центрального исторического архива города Москвы, где хранятся фонды Московского городского кредитного общества (ф.117) и Московского Земельного банка. Очень полно сохранились материалы работы кредитного общества. Период представленных источников в ф.117 - от сентября 1863 г. и до октября 1918 года.

В фонде хранятся протоколы собраний членов общества, журналы заседаний и распорядительные журналы правления, наблюдательного комитета, оценочной комиссии других органов управления делами общества. Отдельно представлены черновики с правкой устава общества, проекты различных положений и инструкций, черновики годовых отчетов, на основании которых печатался годовой печатный отчет по операциям, списки служащих общества за различные годы, журналы бухгалтерского учета по всем видам операций, а также оценочные описи и планы имуществ, заложенных в обществе.

Аналогичный по составу документов фонд Московского земельного банка (ф.277). Большой интерес представляют дела, связанные с выдачей ссуд под городские залоги, например, под дом Л. С. Полякова на Тверском бульваре. Они дают возможность выявить черты сходства и различия в деятельности кредитного общества и акционерных земельных банков на рынке ипотечных ссуд г. Москвы. В фонде земельного банка хранится и любопытная черновая рукопись, посвященная истории русского организованного долгосрочного кредита.

Материалы архива Московского окружного(ф.142) суда высвечивают важные обстоятельства, связанные с получением и использование ипотечных ссуд.

В фонде Московской конторы Государственного банка (ф.450) хранятся дела по фондовым операциям (ссуды, покупка и продажа), среди которых большое место занимали ипотечные ценные бумаги.

Основным документом, регулировавшим деятельность банков и кредитных кооперативов, являлся устав, утверждаемый лично императором. Устав Московского городского кредитного общества в его первой редакции был помещен в 37 томе "Полного у собрания законов Российской империи" . Каждая перемена в деятельности общества в обязательном порядке сопровождались необходимым изменением устава. Более одиннадцати раз вносились изменения и дополнения в устав Московского городского кредитного о общества. Уставы земельных банков публиковались в виде отдельных небольших брошюр.

Целый комплекс источников составляют отчеты правлений Московского кредитного общества и земельных банков - Московского и Санкт-Петербургско-Тульского. Они имели характер внутренней периодической отчетности и отличавшейся большей достоверностью. Их готовили к ежегодному общему собранию общества. Тексты отчетов размножались типографским способом. В библиотеках хранятся отчеты Московского кредитного общества за 1862-1911 гг.

Формуляр ежегодных отчетов кредитного кооператива полным и исчерпывающим образом определялся параграфом 52 устава общества.

Годовой финансовый отчет представлял из себя документ сложного состава. Он включал в себя подробные сведения: о числе ссуд и количестве капиталов, которые оставались в долгу за заемщиками от предыдущего отчетного периода; о числе заемщиков, вновь вступивших в общество и о размерах сумм, выданных в ссуды; о суммах, поступивших в кассу общества от его должников в виде ежегодных обязательных погасительных взносов, сверхсрочного погашения, страхового вознаграждения за поврежденное пожаром имущество и от реализации просроченных залогов; о числе заемщиков и о сумме долгов, оставшихся непогашенными к будущему периоду; о суммах, поступивших в качестве процентов; о пенях и недоимках в платежах процентов и погашения; о размерах погасительного фонда и запасного капитала с указанием, в какого рода ценности помещены они помещены; о числе облигаций, остававшихся в обращении к началу отчетного года и их номинальной ценности; о числе и капитале облигаций, эмитированных в течение отчетного года; об облигациях, уничтоженных в течение года вследствие выкупа по тиражу, возврата в счет долга заемщиками и полученных в уплату за имущества неисправных должников, проданных с публичного торга; о числе и капитале облигаций, остававшихся в обращении к будущему году; о расходах на управление и вообще всех расходах общества по категориям; о суммах, полученных заимообразно из городских капиталов и т.п.

В обязательном порядке в отчете помещался годовой баланс с приложениями. В приложении указывались обороты по каждой операции актива и пассива с выведением сальдо на начало и конец отчетного года, а также прибыли или убытка по данной операции. Все статьи расписывались подробнейшим образом. Например, в отчете за 1911-1912 операционный год счет убытков включал в себя 13 пунктов, и прибылей - 43 пункта.

Наконец, сам отчет сопровождался приложениями. Отчет за 1911-12 год имел 12 приложений: счет долгов по 4,5% и 5%-ным займам; ведомость имуществ, оставшихся за обществом по безуспешности торгов; ведомость сумм, подлежащих получению судебным порядком; отчет пенсионно-вспомогательной кассы; счет облигаций, находящихся в обращении; ведомость о состоянии облигаций Московского городского кредитного общества; ведомость об облигациях, вышедших в тираж, но не предъявленных к оплате; состояние счета по сериям по оплате купонов от облигаций; состояние переходных сумм; обмен 5% облигаций на 4,5%-ные; ведомость дохода с дома Московского городского кредитного общества; ведомость расходов; ведомость облигационных бланков к сожжению; ведомость купонов к сожжению.

К источникам можно отнести и книги, выпущенные к 25, 40 и 50-летним юбилеям Московского городского кредитного общества. В них помещен устав общества со всеми к нему изменениями и дополнениями, архивные документы полностью или с купюрами (например, выдержки из протоколов наблюдательных органов общества) , а также разнообразный статистический материал (в частности, сравнительный баланс). Последний особенно важен потому, что годовые печатные отчеты, к сожалению, сохранились не в полном комплекте. Не сохранился, судя по всему, отчет и баланс за последний предвоенный год.

Указанная лакуна отчасти восполняется с помощью "Ежегодника" Министерства финансов, где печатались балансы всех без исключения земельных банков и кредитных обществ. Материалы этой публикации важны еще и потому, что они дают возможность представить развитие городской ипотеки в целом и определить место в ней Москвы.

Интересным, важным и уникальным источником является "Ведомость цен на землю г. Москвы для руководства при приеме в залог Московским городским кредитным обществом недвижимых имуществ". Ведомость составлена в виде таблицы; цена квадратной сажени земли дана по участкам (Арбатский, Городской, Сущевский и др.).В приложении дана картограмма цен на землю главнейших улиц и переулков г. Москвы. Данные этого источника наглядно демонстрируют, что рост цен на городскую землю происходил неравномерно не только на окраинах, но и в центральных частях города.

Московское общество, как уже говорилось выше, представляло из себя кредитный кооператив, где круг членов и круг заемщиков совпадали. Представление о его составе дает "Список членов Московского городского кредитного общества к 1 сентября 1891 года".

Ценная информация о процедуре получения ипотечных ссуд помещена в "Справочной книжке о порядке производства залогов недвижимых имуществ в Московском городском кредитном обществе" и аналогичных изданиях земельных банков.

Массу интересных данных о проблемах городского долгосрочного кредита мы находим в трудах съездов представителей городских кредитных обществ и земельных банков.

Самостоятельную группу источников образует газетно-журнальная периодика, бурно развивавшаяся в период начала XX века. В работе использованы материалы газет и журналов: "Правительственный Вестник", "Ведомости", "Новое время", "Русская беседа", "Русские ведомости", Гражданин" и др. Ни одно существенное происшествие в банковском мире, особенно, если оно носило скандальный характер, не укрывалось от внимания журналистов. В пылу взаимных обвинений соперничавшие группы нередко раскрывали сведения, обычно тщательно оберегаемые за завесой "коммерческой тайны". В погоне за сенсацией газетные репортеры печатали и явно дутые сообщения, не находившие подтверждения в других источниках информации.9 Отдельными брошюрами публиковались громкие судебные делами, вызванные злоупотреблениями руководства кредитного общества.

Отдельную группу источников составляет разного рода публицистика, посвященная различным сторонам развития московского городского ипотечного кредита.

Возникновение в нашей стране капиталистического ипотечного кредита прослеживается по "Трудам Комиссии для устройства земских банков"10. К этому источнику примыкает и публицистика, вышедшая из под пера деятелей упомянутой комиссии - В. П. Безобразова, И. К. Бабста, Ю. А. Гагеймейстера, а также критиков из демократического (Н. А. Серно-Соловьевич) и либерального (И. Н. Шилль) лагерей. Банковские реформы конца 50- 60-х годов еще ждут своего исследователя.

Таким образом, привлеченные документальные материалы позволяют надеяться на успешное решение поставленной в диссертационном исследовании задачи. Значительное большинство источников, как архивных, так и опубликованных, впервые вводится в научный оборот. Литература.

Научное изучение прошлого московского долгосрочного кредита началось еще до революции. Высокими достоинствами отличается монография, выпущенная к юбилею Московского городского кредитного общества в 1912 году. Её писали на основе обширного документального материала, хранившегося в архиве общества. "Как бы ни была богата страна или город, какие бы сокровища и капиталы ни сосредотачивались в отдельных руках, развитие городского домостроительства, физический рост отдельных элементов, из которых слагается сам город, не возможен без доступного долгосрочного кредита. Правильно организованный кредит.является могучим средством, при умелом использовании которых глухие пустыри превращаются в оживленные части города, старый город меняется, заменяя ветхие домики большими многоэтажными домами, предоставляющие населению современные удобства и здоровые жилища".11 С этими словами авторов книги трудно не согласиться. Они, тем не менее весьма сдержанно оценивали успехи, достигнутые организованным ипотечным кредитом первопрестольной.

Немногочисленные советские исследователи истории банковского дела нашей страны все свое внимание посвящали коммерческим банкам. Систематическое изучение ипотечного кредита началось сравнительно недавно в трудах Ю. Л. Райского и Н. А. Проскуряковой.

Ю. Л. Райский в своих работах в основном затрагивал сюжеты, связанные с акционерными земельными банками. О городском кредите этих банков он говорил лишь для показа его соотношения с кредитом сельским. Но некоторые его замечания очень важны. Он, в частности, отмечал: "За 1893 - 1895 годы сумма ипотечных ссуд, выданных Городскими

Кредитными Обществами, увеличились на 29 % , а сумма городских земельных ссуд, выданных акционерными земельными банками - почти в 3,8 раза. Земельные банки быстро догоняли городские общества. На первое января 1900 года акционерные банки выдали земельных ссуд 479,3, а к первому января 1902 года -505,2.Городские общества соответственно

- 379,1 и 435,3,Таким образом, с первого января 1900 года по первое января 1902 года сумма

12 земельных ссуд увеличилась на 25,9 млн. руб., а сумма городских на 56,2 млн. руб." Из выше приведенных данных автор делает вывод: "Если бы развитие ссудных операций и дальше продолжалось в этом направлении, вполне вероятно, что земельные банки в начале XX века вышли бы на первое место среди учреждений, выдававших ссуды под залог городских

1 •л недвижимостей". Но законом от 29 апреля 1902 года городские ссуды акционерных земельных банков могли составлять не более одной трети общей суммы ссуд.

Таким образом, по мнению Ю. Л. Райского, расширение городских операций земельных банков было поставлено в прямую зависимость от роста суммы ссуд под залог помещичьей земли.

Закон от 29 апреля 1902 года. оказывал сильное ограничивающее влияние на развитие городского ипотечного кредита акционерных земельных банков. Следует отметить, что закон вызывал неудобства для земельных банков и владельцев городских недвижимостей не только тем, что он устанавливал "потолок" для городских ссуд, но также и тем, что высота этого "потолка" в абсолютном выражении зависела от выданных земельных ссуд, величину которых банк заранее определить не мог. Поэтому банки вынуждены были просить обращавшихся к ним городских клиентов подождать, пока не будет "набрано" достаточное количество земельных ссуд. Но клиентам ссуды требовались в нужное для них время, они не могли ждать

1 л и вынуждены были искать ссуду где-то в другом месте". Из сказанного Ю. Л. Райским следует, что акционерные земельные банки стремились к расширению ипотечного кредита в городах, в то время как царское правительство в интересах кредитования помещиков, ограничивало городские операции этих банков.

Работы Райского Ю.Л. ставят многие вопросы, которые ждут своего исследования. В частности, материалы съездов акционерных земельных банков говорят о том, что заправилы банков с большой осторожностью занимались городскими ссудами. Дело в том, что сельские ссуды поддерживались льготным перезалогом государственными ипотечными учреждениями -Дворянским и Крестьянским банками - тогда как городские такой возможности не имели. Их можно было перезаложить только в кредитных кооперативах.

В настоящее время изучением ипотечного кредитования в дореволюционной России продуктивно занимается Н. А. Проскурякова. Ее работы также посвящены большей частью сельскому долгосрочному кредиту.15 В последних её работах сделана заявка и на исследование городского ипотечного кредита. Она отмечает, что "городские кредитные общества являлись самыми крупными кредиторами владельцев городской недвижимости. Петербург и Москва, где возникли первые городские кредитные общества, показали пример другим городам Российской империи. При поддержке местных органов управления до 1915 года было создано 35 обществ, основанных на круговом ручательстве всех собственников, заложенных в нем имуществ. Кредитных обществ было вьщано под залог недвижимости в городах ссуд на 1225,1млн.руб".16

Таким образом, настоящая диссертация является первым шагом в области изучения ипотечного городского кредита.

1 Герценштейн М. Я. Ипотечные банки и рост больших городов в Германии. СПБ.: 1902. С.47

Федеральный закон "Об Ипотеке (залог недвижимости)"./Собрание законодательства РФ.М.,1998Л\Г 29.Ст.3400. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"./Собрание законодательства РФ.М., 1998.Ы 31.Ст.3813.

3 Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000г. N 28."О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"./Собрание законодательства РФ.М.,2000 N З.Ст.278.

4 Постановление.С.4. 3 Постановление. С. 8.

6 Шевченко А.Ипотека без прикрас./"На стол руководителю".М.ДООО.Ы 6. С.24,28,53.

7 "Полное собрание законов Российской империи ".СПб., 1863. Собрание П.Т.37.отд. II. Ст. 38887.

8 Устав Московского городского кредитного общества. М., 1865; 1888; 1891; 1895; 1896; 1899.М., 1900; 1901; 1902; 1903; 1905.

9 "Московские Ведомости". 1897.13 сентября.С.2. "Новое Время". 1894.11 июня.С.1

Русская беседа". 1895.январь-апрель. "Торговля и промышленность".!894119.С.3. "Русское обозрение". 1893.Ы 12.С.17-25. "Русские Ведомости". 1893^ 339;341. "Гражданин". 1894.И 205.С.4. "Русские Ведомости". 1895.Ы 76. "Правительственный Вестник". 1899.Ы 235.С.2. "Правительственный Вестник". 1900ЛЧ 18.С.2. "Новости дня" .1902.14 68.С.З.

Ведомости Московской Городской Полиции". 1902.1М 177.СЛ.

14

10 1 том "Трудов комиссии для устройства земских банков" впервые был издан в виде отдельного приложения к журналу "Экономист" (1860, №1), после чего уже все три тома вышли самостоятельным изданием в 1860-1861гг. в Петербурге.

11 Московское городское кредитное общество Очерк пятидесятилетия его деятельности.М.,1912.С.411.

12

Райский Ю.Л. Из истории ипотечного кредита в России в конце XIX- начале XX вв. /Вопросы истории и краеведения. Ученые записки Курского Государственного Педагогического института.(КГПИ).Курск,1969.Т.60. С.84.

13 Райский Ю.Л. Из истории ипотечного. Там же.С.84.

14 Его же. Многоукладность и кредитная.С.183.

15 Проскурякова H.A. Материалы по истории аграрных отношений в России в конце XIX-начале XX вв. Статистика долгосрочного кредита в России.М.,1980.С.6; Её же. Ипотека в России в конце XIX- начале XX вв./Вопросы истории. М., 1995. N 9. С. 3-4; Её же. Особенности ипотечного кредита в пореформенной России./Индустриализация в России. Информационный бюллетень. M.,1997.N 4.С.22-23.

16 Проскурякова H.A.Особенности ипотечного кредита в пореформенной России.С.25-26.

Заключение научной работыдиссертация на тему "Московский городской ипотечный кредит второй половины XIX - начала XX вв."

Заключение.

Проведенное исследование приводит нас к следующим выводам.

До банковских реформ конца 50-х - начала 60-х годов в России по существу не было капиталистического ипотечного кредита. Предпосылками такого кредита является возникновение капиталистической земельной ренты и частной собственности на землю. В сущности закладывается не земля и не постройки, на ней возведенные, а рента - тот постоянный доход, который недвижимость приносит своему собственнику. Такие предпосылки сложились после отмены в стране крепостного права.

Комиссией по устройству земских банков был намечен, и позднее частично реализован, план мероприятий по созданию кредитных учреждений на принципиально новых началах. После долгих споров и продолжительных дискуссий, как в научных кругах, так и в широкой периодической печати, было решено, что наилучшей формой банковских учреждений, занятых предоставлением долгосрочного кредита, будут общества самих землевладельцев. В стране стали создаваться земельные банки нового образца. Ими явились Петербургское и Московское городские кредитные общества, которые впоследствии превратились в крупнейшие банки долгосрочного кредита в империи. Десять лет спустя начала создаваться и система акционерного долгосрочного кредита. В конце XIX века на московском рынке долгосрочных ссуд велась конкурентная борьба между кредитным обществом с одной стороны и двумя земельными банками - с другой.

Московский городской ипотечный кредит, наряду с петербургским, оказывал большое влияние на рынок долгосрочных ссуд Российской империи. Он развивался под решающим воздействием двух групп факторов. С одной стороны, условия его функционирования определялись наличием платежеспособного спроса со стороны владельцев городской недвижимой собственности. С другой - емкостью фондового рынка страны, поскольку ссуды заемщикам выдавались особыми облигациями, специально приспособленными для ипотечного кредитования. Российские банки долгосрочного кредита относились к категории эмиссионных банков и свои ресурсы создавали путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимого имущества. Если собственные капиталы выступали как капитал обеспечения ипотечных предприятий, то облигации (закладные листы) выражали собой сумму обязательств банка перед его кредиторами.

Выпуск закладных листов по частям с выдачей их на руки заемщиков представлял из себя очевидное неудобство для получателей ссуд из частных банков. В более благоприятном положении находились клиенты государственных земельных банков. Крестьянский и Дворянский банки имели возможность получать авансы под свои эмиссии из Государственного коммерческого банка. Кроме того, министр финансов, в чьем ведении они находились, имел право избирать тот способ реализации их закладных листов, который в данную минуту казался наиболее удобным и выгодным.

Основную массу заемщиков на московском рынке долгосрочных ссуд составляли владельцы сравнительно недорогих построек из дерева и камня, а также примыкавших к ним земельных участков. Их платежеспособность вообще была не слишком велика, и к тому же она сильно колебалась в зависимости от спроса на квартиры и помещения под склады и оптово-розничные магазины. Особенно сильное падение спроса на жилую площадь, а соответственно и квартирной платы, наблюдалось накануне и в годы Первой Российской революции.

Этим обстоятельством - хронически невысокой платежеспособностью основного контингента получателей кредитов - в первую очередь и главным образом детерминировались условия, на которых кредит предоставлялся: многочисленные строгости при выдаче ипотечных ссуд, тщательная и очень подробная оценка залога, постоянное наблюдение на условиями эксплуатации заложенных имуществ, отказ в предоставлении ссуд под недостроенные дома и т. д. Условия, на которых предоставлялись ссуды, равно как и размер их, не шли на пользу московскому домовладению, ухудшая его финансовое состояние.

Особенно тяжелыми были кредиты для владельцев деревянных домов. Их удельный вес в составе заемщиков падал, хотя строительство зданий из дерева в Москве продолжалось, и немалыми темпами. Вместе с тем все более возрастающую роль на московском рынке ипотечных ссуд играли владельцы многоэтажных жилых домов и тому подобных построек индустриального типа, кредитоспособность которых отвечала самым высоким стандартам.

Развитию деятельности земельных банков и кредитного кооператива городских домовладельцев мешала невысокая емкость рынка недвижимых имуществ. В операциях Московского кредитного общества не получили распространения разрешенные ему уставом строительные ссуды. Постоянной головной болью всех банковских учреждений, работавших на московском рынке, были трудности с реализацией просроченных залогов ввиду невысокого платежеспособного спроса огромного большинства потенциальных покупателей.

Прибыльность операций по выдаче ипотечных ссуд оставалась в целом на невысоком уровне. Банки компенсировали себя операциями с ценными бумагами фондовых портфелей и собственными облигациями.

Свою отрицательную роль здесь сыграла и политика правительства, ограничившего работу Московского и Петербургско-Тульского земельных банков с городскими ссудами. В отличие от Германии, в России на рынке городских долгосрочных ссуд работали не акционерные земельные банки, а преимущественно кредитные кооперативы домовладельцев.

С другой стороны, частичный уход земельных банков с рынка ипотечных ссуд г. Москвы создал относительно благоприятные условия для работы Московского городского кредитного общества. В начале XX века оно улучшило свое финансовое положение, довольно быстро накопив крупный по российским меркам запасный капитал. Тем не менее с формальной стороны обеспеченность кредиторов общества, в роли которых выступали покупатели его облигаций, изменилось мало, в целом оставаясь на прежнем, довольно невысоком по сравнению с земельными банками, уровне.

Эмитируемые обществом ценные бумаги, которые реализовывались через посредство банков краткосрочного кредита, охотно покупали коллективные и индивидуальные инвесторы. Они считались одной из самых привлекательных бумаг для долговременного вложения капиталов, и отчасти для спекуляций.

Упрочению финансов и повышению доходности земельных банков немало способствовало предоставленное им законом право погашать свои облигации и закладные листы посредством скупки их на бирже.

Важной причиной, мешавшей распространению в Москве долгосрочного кредита, было ухудшившееся в начале XX века состояние фондового рынка страны. Причиной тому было как обострение внутриполитической обстановки, так и аграрные мероприятия правительства, вследствие которых русский фондовый рынок оказался переполненным ипотечными бумагами государственных кредитных учреждений - Крестьянского и Дворянского земельных банков. Падение курсов облигаций городских кредитных обществ и закладных листов акционерных земельных банков в первые десятилетия XX века не пошло на пользу московскому городскому ипотечному кредиту, итоги более чем полувекового пути развития которого оказались весьма скромными.

Список научной литературыИгумнов, Герман Витальевич, диссертация по теме "Отечественная история"

1. А.Архивные. Центральный исторический (ърхн& п. Москвы (ЦИ/)М)

2. Фонд 142. Московский окружной суд.

3. Фонд 117. Московское городское кредитное общество.

4. Фонд 277. Московский Земельный банк.

5. Фонд 450. Московская контора Государственного банка.1. А. Опубликованные.

6. Банки России. Финансовые и торгово-промышленные сведения. М., 1910.

7. Банковская Статистика. Указатель сведений за 1895-1909. СПБ., 1910.

8. Банки России. Справочная книга, под ред. Шмакова Н.П. М., 1911.

9. Безобразов В.П. Об устройстве поземельного кредита в империи и о занятиях Комиссии Высочайше утвержденной 10 июля 1859 г. для устройства земских банков. СПБ., 1861.

10. Безобразов В.П. Отчет о занятиях управляющего делами Комиссии Высочайше утвержденной для устройства земских банков, представленный Министру Финансов 13 сентября 1860 г. СПБ., 1860.

11. Броунштейн Д.С. Проект новой финансовой реформы в Одесском Городском Кредитном Обществе. Одесса, 1898.

12. Варзар В.Е. Какой кредит нам нужен ? Чернигов, 1891.

13. Ведомость цен на землю в г. Москве для руководства при приеме в залог Московским городским кредитным обществом недвижимых имуществ. М., 1910; 1914.

14. Воронин С. Московский проект банка Городского и земельного кредита. СПБ., 1910. N 1314.

15. Вотчинное право. СПБ., 1868. Т. 1. Ч. 1.

16. П.Гейлер И.П. Сборник сведений о процентных бумагах, фондах, акциях и облигациях России. СПБ., 1871.

17. Голубев А.К. Сведения о ссудах, выданных земельно-кредитными учреждениями. СПБ., 1881.

18. Голубев А. Доклад его превосходительству министру финансов Особой комиссии для исследования положения дел Кишиневского городского кредитного общества. (Копия.) СПБ, 1908.

19. Городское кредитное общество и "освободители". Письмо в редакцию. // Московские ведомости. N 108.1907.

20. Гражданские законы губерний царства Польского. Ипотечные Уставы. 1818, 1825. СПБ., 1876.

21. Дайновский Г.А. Подробный указатель государственных частных кредитных учреждений в России и их отделения и агентств. Минск, 1909.

22. Дегио. Русские ценные бумаги. Сборник сведений о всех главнейших фондах, закладных листах, акциях и облигациях, котирующихся на русских биржах. СПБ., 1885.

23. Дело о злоупотреблениях в МГКО. Судебный отчет. М., 1899.

24. Дело о злоупотреблениях в МГКО. Полный и подробный отчет о ходе дела в Московской судебной палате с 20.09. по 04.10.1899 г. М., 1899.

25. Дело Санкт-Петербургско-Тульского банка с редакцией газеты "Новости". СПБ., 1892.

26. Дритгенпрейс П.С. Заключение по отчету Московского Городского кредитного Общества за 37 (1899- 1900) финансовый год. М, 1900.

27. Ежегодник русских кредитных учреждений. СПБ., 1886.25 .Журнал заседаний Общего Собрания членов-заемщиков земельного банка Херсонской губернии. Одесса, 1893.

28. Имена лиц, изъявивших согласие принять участие в поземельном банке залогом своих имуществ, на правилах, изложенных в его проекте Устава, предъявленном на утверждение Правительства. СПБ., 1860.

29. Инструкция для оценок недвижимых имуществ, принимаемых к залогу Московским земельным банком. М., 1895.

30. Инструкция для оценки городских имуществ и строений в г. Москве и других городах, принимаемых к залогу Московским земельным банком, утвержденная общим собранием гг. акционеров банка 24 июля 1879 года и Министром финансов 24 мая 1880 г. М., 1903.

31. Инструкция, определяющая порядок проверки состояния стоимости и доходности недвижимости, представленной в обеспечение ссуд, выдаваемых Ченстоховским Городским Кредитным Обществом. Ченстохов, 1899.

32. Инструкция, согласно которой производится поверка и стоимость недвижимостей, представленных в обеспечение ссуд Келецкого Городского Кредитного Общества. Кельцы, 1889.

33. Несколько слов по вопросу о земских банках. Киев, 1860.

34. Кауфман И. Доклад о поземельном кредите. СПБ., 1873.

35. Кауфман И. Статистика русских банков. СПБ., 1875. Ч. 2.

36. Колесов A.A. Оценки имений. Харьков, 1889.

37. Колычев A.A. Положение о городских общественных банках от 13 января 1912 г. СПБ., 1912.

38. Комитет съездов представителей учреждений русского поземельного кредита. Сборник материалов и постановлений IX-го съезда представителей земельных банков. СПБ., 1894.

39. К членам Московского городского кредитного общества ( о деятельности общества). М., 1895.45 .К вопросу о введении в России ипотечного порядка. СПБ., 1874.

40. Лисицкий С.Л. Планы начисления срочных платежей по конвертированным 6% ссудам. Киев, 1892.

41. Лисицкий С.Л. Таблицы для вычисления срочных платежей и расчеты погашения 5% ссуд, переведенных по конверсии и выданных 5% закладными листами. Киев, 1892.

42. Материалы по выработке нормального Устава Городских Кредитных Обществ. СПБ., 1907.

43. Московское городское кредитное общество. Отчет о торжественном собрании 30 октября 1912 г. М, 1912.

44. Михалев Н.П., Чаевич A.B. Отчет о ревизии Московского городского кредитного общества. М„ 1897.

45. Московский земельный банк. Отчете 1 января 1898 года по 1 января 1899года. М., 1899.

46. Московский земельный банк. Отчете 1 января 1910 года по 1 января 1911 года. М., 1911.

47. Московский Земельный банк. Справочная книжка. М., 1908.

48. Московский земельный банк. Устав, утвержденный 30 июня 1872 года, с последующими изменениями по 1 апреля 1907 года, с приложением закона 1901 года. СПБ., 1907.

49. Московское городское кредитное общество. Отчет правления с 1 сентября 1905 года по 1 сентября 1906 года. М., 1906.

50. Московское городское кредитное общество. Отчет правления с 1 сентября 1911 года по 1 сентября 1912 года. М.:1912.

51. Мысли об устройстве ипотечного порядка в России. СПБ., 1878.

52. Пестржецкий А. Замечания на второй проект ипотечного Устава. Харьков, 1875.

53. Порядок делопроизводства в Правлении Санкт Петербургского Городского Кредитного Общества. СПБ, 1863.

54. Правила порядка проведения общих собраний Московского городского кредитного общества. М, 1879.

55. Разевич Т.Н. Список членов Московского Городского Кредитного Общества. М, 1878.

56. Россия. Законы и постановления. Свод законов Российской империи. Т.Х. 4.1. Свод законов гражданских. Издание 1914 года. Ст. 2200 прим.

57. Россия. Министерство финансов. Ежегодник. Выпуск 16. СПБ, 1889.

58. Россия. Министерство финансов. Ежегодник. Выпуск 17. СПБ, 1888.

59. Россия. Министерство финансов. Ежегодник. Выпуск 43 (1913 года.) СПБ, 1913.73 .Россия. Министерство финансов. Ежегодник. Выпуск 44. (1914 года). ПГ,1914.

60. Россия. Министерство. Финансов. Особенная канцелярия по кредитной части. Справочная книжка для держателей русских государственных и гарантированных правительством процентных бумаг. СПБ.: 1913.

61. Россия 1913 г. Статистико-документальный справочник. СПБ, 1995.

62. Петербургско-Тульский поземельный банк. Отчет за 1913 год (41 отчетный год). СПБ.: 1914.

63. Справочная книжка для заемщиков Петербургско-Тульского Поземельного банка. Издание 4-ое, исправленное и дополненное. СПБ, 1890.

64. Сборник статистических сведений по земельному кредиту в России. СПБ, 1887, 1893.

65. Список членов Московского городского кредитного общества. 01.09.1891. М, 1891.

66. Справочная книжка для членов Санкт-Петербургского городского кредитного общества. СПБ, 1892.

67. Справочная книжка о порядке производства залогов недвижимых имуществ в Московском городском кредитном обществе. М, 1905.

68. Справочная книжка для заемщиков Московского городского кредитного общества. М, 1876.

69. Список уполномоченных Московского городского кредитного общества. М., 1912.

70. Стенографический отчет заседаний особого совещания по проектам Вотчинного Устава. СПБ, 1894.

71. Стенографический отчет общих собраний Второго съезда представителей Российских земельных банков в 1874 году. СПБ.: Тип. и лит. А. Е. Ландау, 1875.

72. Статистака долгосрочного кредита в России. Выпуск I. СПБ, 1895,1917.

73. Труды I съезда представителей Городских Кредитных Обществ. Т. 1, Т. 2. СПБ, 1907.

74. Труды Высочайше учрежденной при Министерстве Юстиции Ипотечной Комиссии. Т.1, 2 и приложение. СПБ, 1873,1874.

75. Устав акционерных земельных банков с разъяснениями вопросов, возникших на практике при его применении. СПБ, 1913.

76. Устав Московского городского кредитного общества. М, 1863, 1868, 1874, 1877, 1886 (с изменениями).

77. Устав общего ипотечного банка и общие основания для учреждения ипотечных обществ в Швеции. СПБ, 1885.

78. Устав общества поземельного кредита во Франции. СПБ, 1894.

79. Устав Прусского ипотечного акционерного банка. СПБ, 1893.

80. Эскиз Устава банка долгосрочного кредита. // Промышленность и Торговля. 1908. N 13.2. Литература.

81. А. Новый налог с городских недвижимостей. // Вестник финансов, промышленности и торговли. СПБ, 1911. N5.

82. АД. Новое положение о городских общественных банках. // Вестник финансов, промышленности и торговли. СПБ, 1912. N 16.

83. Александровский Ю.В. Положение о Городских общественных банках. Закон от 13 января 1912 г. СПБ, 1912.

84. Александровский Ю.В. Закон об устройстве кредита для городов и земств. СПБ., 1912.

85. Андрюшин С. А. Банки Российской империи. Томск, 1996.

86. Антонове. Взаимный кредит. // Промышленность и торговля. СПБ, 1911. N4.

87. Антонов С. Деятельность городских банков и их реформы. // Промышленность и торговля. СПБ., 1912. N4.

88. Анфимов А.М. Крупное помещичье хозяйство в конце XIX- начале XX вв. М., 1969.

89. Ауэрбах С. Призрачная защита. Об оценке городских недвижимых имуществ. //Промьшшенность и торговля. СПБ., 1912. N 9.

90. Банковский кредит в России. // Промышленность и торговля. СПБ., N 1. 1908.

91. Банки, их устройство и управление. СПБ., 1862.

92. Банковское дело. Новосибирск. 1992.

93. Банковская Энциклопедия. Киев, 1914. Т. 1.

94. Барац С.М. Внутренняя организация ипотечных учреждений и их делопроизводства. М., 1904

95. Барац С.М. Очерк истории ипотечных учреждений в России.// Счетоводство. СПБ., 1903.Т. 16.

96. Барышников М.Н. Деловой мир России. СПБ., 1998.

97. Основные начала ипотечного права. Либава, 1891.

98. Безобразов В.П. Поземельный кредит и его современная организация в Европе. С приложением Уставов ипотечных кредитных учреждений в Германии, Царстве Польском и Остзейском крае. СПБ., 1860.

99. Берендтс Э.Н. Русское финансовое право. СПБ., 1914.

100. Бишман А.Б. История банков. СПБ., 1914.

101. Бланк Г.В. О введении ипотеки в России. СПБ., 1873.

102. Бланк Г.В. Ипотека в России. СПБ., 1881.

103. Бовыкин В.И., Петров Ю.А. Коммерческие банки Российской империи. М., 1994.

104. Богословский М.М. Москва в 1870-1890-х годах. // Историография, мемуаристика, эпистолярия. М., 1987.

105. Бородаевский C.B. Кредит. СПБ., 1904.

106. Бреверн Е. Описание ипотечного порядка в Прибалтийских губерниях. СПБ., 1861.

107. Брокозовский А. Общие учреждения долгосрочного поземельного кредита в Юго-Западном крае. Киев. 1894.

108. В. Закладные листы земельных банков. // Промьшшенность и торговля. №20.1908.

109. Вдовин В.А. Крестьянский поземельный банк (1883-1895). М., 1959.

110. Велихов Л. Судьба налога на городские недвижимости. // Городское дело. СПБ., 1911. N 22.

111. Весов Я. Жилищный вопрос и вторая ипотека. //Торгово-промышленный Юг. СПБ., 1913.N 3.

112. Волконский В.А. Очерки польской ипотеки . В 2-х частях. СПБ, 1891.

113. Вольф Г. Народные банки. М., 1915.

114. Воробьев К. Принципы оценки городского недвижимого имущества. //Городское дело. СПБ., 1911. N22.

115. Галаган A.A. От купца до банкира. М., 1997.

116. Гантовер A.B. Залоговое право. СПБ., 1890.

117. Гамбаров Ю.С. Вещное право. СПБ., 1908.

118. Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Вещное право. СПБ., 1898.

119. Гегко К. Русские ценные бумаги. СПБ., 1885.

120. Герценштейн М.Я. Ипотечные банки и рост больших городов в Германии. СПБ., 1902.

121. Герценштейн М.Я. Кредит для земств и городов. М., 1892.

122. Герценштейн М.Я. Реформы ипотечного кредита в Германии. СПБ., 1900.

123. Гиндин И.Ф. Московские банки 1860-1890 гг. // Гиндин И.Ф. Банки и экономическая политика в России. М., 1997.

124. Гиндин И.Ф. Московские банки в период империализма 1900-1917 гг. // Исторические записки. М., 1956.Т. 58.

125. Гиндин И.Ф. Русские коммерческие банки. М., 1948.

126. Дегай П. Ипотекарные системы и влияние их на финансы и вообще на государственное благосостояние. СПБ., 1849.

127. Деловой мир России. Историко-биографический справочник. СПБ., 1998.

128. Денежное обращение и кредитная система Союза ССР за 20 лет. М., 1939.

129. Десятилетие Тифлисского Городского Кредитного Общества. 1881-1891. Тифлис, 1892.

130. Дорошенко А. Городские общественные банки. // Вестник финансов, промышленности и торговли. 1912.N 11.

131. Дукмасов Ш. К вопросу о Московском кредитном обществе. М., 1897.

132. Дуткевич В. Польское ипотечное право. СПБ., 1888.

133. Брошевский Н.К. К вопросу о поземельном кредите. Одесса, 1881.

134. Жилкин. Ст. Городские оценочные работы последних лет. //Земское дело. 1910. N20.

135. Закладные листы земельных банков. //Промышленность и торговля. 1908. N20.

136. Зимулин. Об ипотеке. СПБ., 1860.

137. Ильин С.В. Операции акционерных коммерческих банков дореволюционной России по материалам их годовых отчетов. //"Индустриализация в России". Информационный бюллетень. №4. М., 1997.

138. Ипотечный кредит в Австро-Венгрии. СПБ., 1896.

139. Ипотечный кредит в Германии. СПБ., 1900.

140. Ипотечное право и ипотечные книги в Пруссии. СПБ., 1890.

141. Исторический очерк деятельности МГКО в течении четверти века его существования (18631888). М., 1888.

142. Исторический очерк пятидесятилетия деятельности Санкт-Петербургского городского кредитного общества. 1861-1911. СПБ., 1911.

143. Коробков В.А. К вопросу о долгосрочном кредите земствам и городам. Записки Саратовского Городского головы. Саратов, 1910.

144. Коробков В.А. Об учреждениях Союза Городских Кредитных Обществ. Саратов, 1913.

145. Коробков В.А. О долгосрочном кредите городам. Саратов, 1915.

146. Коробков В.А. Городское от огня страхование. Саратов, 1887.

147. Корчак-Сивицкий В. Об ипотечной системе вообще и о пользе в Юго-Западном крае России. Киев, 1879.

148. Кржжижановский И.О. Об ипотечном праве. СПБ., 1855.

149. Кредит в России. // Промышленность и торговля. 1908. N 18.

150. Кредит и задолженность землевладельцев. СПБ., 1891.

151. Кузьмин М.И. К вопросу об организации Городского Кредита. // Московский еженедельник. М., 1908. N 35.

152. Курляндское Городское Кредитное Ипотечное Общество в городе Либаве. Либава, 1900.

153. Ламанский Е.И. Исторический очерк денежного обращения в России с 1650 по 1817 гг. // Сборник Статистических сведений о России. СПБ., 1854. Кн. II.

154. ЛюбавскийА. Об ипотечных учреждениях в царстве Польском. СПб., 1878.

155. Масловский А. Ф. О мерах удешевления платежей по земельным ссудам, выдаваемым акционерными земельными банками.// Сборник материалов и постановлений IX съезда представителей земельных банков. СПБ.: 1894.

156. Матвиевский Н., Григорович В. Сборник статей о Санкт-Петербургском городском кредитном Обществе. СПБ., 1871.

157. Мазуриков И. Обложение недвижимых имуществ в городах земскими и городскими сборами. //Известия Московской Городской Думы. М., 1908. N 12.

158. Министерство Финансов. 1802-1902. Ч. 1.СПБ., 1902.

159. Мигулин П.П. Наша банковская политика. (1729-1903). Харьков, 1904.

160. Московское Городское Кредитное Общество. Очерк 50-летия его деятельности . 1862-1912. М., 1912.

161. N. Некоторые сведения о капиталах, ссуженных частными лицами под залог недвижимости.// Вестник финансов, промышленности и торговли. 1903. N 3.

162. N. Проект обложения закладных. // Вестник финансов, промышленности и торговли. 1908. N43-44.

163. N. N. О причинах недостатка в городах имущественного кредита. СПБ., 1874.

164. Неволин А.Н. История Российского гражданского законодательства. 4.3.СПБ., 1895.

165. НерольскийА. Наглядное постановление банковского вопроса. СПБ., 1877.

166. Нерсесов Н. О бумагах на предъявителя. СПБ., 1889.

167. Нечто об облигациях. //Политико-экономический указатель. СПБ., 1859. N 119.

168. Общества Взаимного Кредита в России, действующие и разрешенные к открытию. СПБ., 1910.

169. Огородников П. О поземельном кредите в России. СПБ., 1864.

170. Оль П. Статистика акционерных обществ и паевых товариществ, обязанных публичной отчетностью. // Вестник финансов, промышленности и торговли. 1913. N 18, 24, 33, 36, 39, 43.

171. О земельных банках. // Счетоводство. СПБ., 1890. Т. 3.

172. Островский В. Московское городское кредитное общество за сорок лет его существования. М, 1903.

173. Пергамент М. К вопросу введения у нас ипотечной системы. // Право. СПБ., 1908. N 39-41.

174. Перец. Об основах поземельного кредита в России. СПБ., 1864.

175. Печерин Я.И. Исторический обзор правительственных, общественных и частных кредитных установлений в России. СПБ., 1904.

176. Посников А. Начало поземельного кредита. М., 1871.

177. Проскурякова H.A. Ипотека в России в конце XIX XX вв. // Вопросы истории. М., 1995. N 9.

178. Предпринимательство и предприниматель в России от истоков до начала XX века. М., 1997.

179. Петров Ю.А. Коммерческие банки Москвы. Конец XIX века -1914 г. М., 1998.

180. Расинский Ф.А. Городские кредитные общества в России в 1906 г. // Вестник финансов, промышленности и торговли. СПБ., 1908. N 8.162

181. Расинский Ф.А. Общества поземельного кредита в России в 1906 г. // Вестник финансов, промышленности и торговли. 1908. N 4.

182. Расинский Ф.А. Городские банки в России. // Вестник финансов, промышленности и торговли. 1911. N31.

183. Результаты деятельности III съезда представителей Городских Кредитных Обществ. // Вестник финансов, промышленности и торговли. 1913. N 7.

184. Рейтман А. Наша биржа. Вып. 1 и 2.0десса 1875.

185. Реформы ипотечного кредита в Германии. СПБ, 1900. по Россия в конце XIX века. СПБ, 1900.

186. Русский рубль. Два века истории. XIX XX вв. М, 1994.

187. Сементальский Р. О городских кредитных обществах. //Экономист России. СПБ, 1912. N 40.

188. Семенкович В.Н. Московское Городское Кредитное Общество в его прошлом, настоящем и будущем. СПБ, 1895.

189. Серно-Соловьевич. Кредитные общества для домовладельцев. //Санкт-Петербургские Ведомости. 1861. N218.

190. Сиринов М. Городской кредит. // Городское дело. СПБ, N 3.

191. Снегирев Л.Ф. Дело Харьковских банкиров. М, 1904.

192. Сомов А. Ипотека по немецкому праву и по новейшему законодательству. Варшава, 1889.

193. Таранков В.И. Ценные бумаги государства Российского. Москва Тольятти. 1992.

194. Хрулев С.С. Наш ипотечный кредит. СПБ, 1898.но Цеймерн К. Мысли об устройстве ипотечного кредита в России. СПб, 1863.

195. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М, 1907.

196. Эпштейн Е.М. Банковское дело. М, 1917.